4 Secretos Cada casa exitosa Flipper sabe |

Dos maestros de escuela apacible me enseñaron todo lo que sé acerca de cambiar las casas, y no en una buena camino.

Conocí a esta pareja en 2006. Eran personas muy agradables, pero inversores extremadamente agresivos. Estaban comprando y lanzando propiedades en Las Vegas utilizando una empresa de inversión de bienes raíces llave en mano de un tercero. Hicieron un montón de dinero al principio. Pero perdieron todo a pesar de saber mejor.

¿Cómo sucedió esto?

Aunque obtuvieron ganancias en cada venta, usaron esa ganancia para financiar proyectos cada vez más grandes. Esto tenía sentido para ellos en ese momento dado que los bienes raíces se estaban apreciando tan rápido. En lugar de usar su propio dinero (del cual no tenían ninguno) para rehabilitar las viviendas, recurrieron a un préstamo de línea de crédito que se hizo más grande por mes.

Por supuesto, cuando el tiovivo inmobiliario se detuvo en 2008, y esa apreciación se evaporó, se quedaron estancados al tener una propiedad que nadie quería comprar o alquilar. Y estaban en el gancho de una línea de acciones muy grande que no podían pagar. Como resultado, perdieron el imperio inmobiliario que trabajaron tan duro para construir.

Si bien estas personas sufrieron mucho, su pérdida ilustra algunas de las cuatro reglas duras y rápidas de la casa que simplemente no pueden ser ignoradas:

1. Debe comprender su riesgo.

Obviamente, a medida que adquiere más deuda, su riesgo se agrava. Solo compre casas móviles por dinero en efectivo. Sin hipotecas. Sin líneas de equidad. Si no tiene suficiente efectivo para hacer estos tratos usted mismo, acepte a un socio silencioso que tenga el efectivo y divida las ganancias.

El problema con los préstamos es que son una obligación fija que debe cumplir, pase lo que pase. Cuando la pareja anterior no pudo hacer los pagos, lo perdieron todo. Pero si contratas a un socio de capital, no tienes que conseguir ningún dinero hasta que haya una ganancia en la venta.

Además, tomar dinero prestado lleva tiempo y cuesta dinero. Digamos que planeas lanzar dos casas durante los próximos 12 meses. Además, supón que necesitas $ 100,000 por cada trato. Puede llevar 30 días o más finalizar cada préstamo y costar $ 2,000 en puntos o tarifas cada vez que saque el préstamo.

Eso significa que pasará dos meses esperando y pagará $ 4,000 en costos. Pedir prestado para invertir en el cambio de casa es costoso.

Y debido a los retrasos, será más difícil para usted competir con los compradores que tienen efectivo a la mano. Como resultado, terminará con ofertas menos atractivas que los compradores de efectivo no desean.

En esencia, eso hace que los préstamos sean aún más costosos para invertir.

2. Debe comprender dónde está el beneficio.

Cuando cambia de casa, debe moverse rápidamente. No solo necesita comprar rápidamente, necesita vender la casa rápidamente, y eso significa que debe vender en el mercado.

Si espera al comprador que está dispuesto a pagar un dólar superior, esperará mucho tiempo y aumentará el riesgo de que el mercado se vuelva en su contra. También perderá un tiempo valioso que podría usarse para cambiar otras casas.

Si su ganancia es de $ 30,000 por oferta y cambia tres casas en un año, se embolsa un dulce de $ 90,000. Pero digamos que espera más ganancias y solo puede convertir dos casas en un año. A pesar de que sus ganancias podrían ser de $ 40,000 por negocio, usted todavía gana $ 10,000 menos. ¿Lo tienes?

Si consideras las implicaciones, verás que para vender una casa en el mercado y aún así obtener un beneficio, la clave es comprarlo a bajo costo.

Eso a menudo significa que es una buena idea comprar una propiedad que ha sido embargada. Tienes que dominar tu mercado y encontrar buenos agentes inmobiliarios para trabajar.

3. Esto no funciona todo el tiempo en todos los mercados.

A pesar de que se beneficia cuando compra la casa, quiere invertir su propiedad en un mercado apreciado. Si vives en un área que no está apreciando, es mejor que lo hagas en otro lugar.

Y si los precios de las casas están cayendo, estás jugando a la ruleta rusa metiéndote en este juego sin importar dónde estés. De todos modos, no se puede predecir cuándo va a cambiar el mercado.

Para mayor seguridad, asegúrate de que podrás conservar la casa como una propiedad de alquiler por un tiempo, si es necesario.

4. Rehabbing Works.

Para ganar dinero en este negocio, debe comprender qué trabajo realmente necesita una casa, cuánto costará y cómo eso afectará su oferta. Eso establece el escenario para que hagas todo el trabajo, vender la casa en el mercado y aún obtener ganancias.

Su mejor opción es comprar bienes inmuebles que necesiten un trabajo cosmético que sea económico de realizar, pero que haga que la propiedad sea mucho más atractiva para los compradores.

Pase cualquier proyecto que necesite reparación estructural. Contrate a un buen contratista y haga que inspeccione la propiedad. No compre casas que necesiten renovación de baño o cocina a menos que sean súper baratas. Ese trabajo le costará mucho dinero y le tomará mucho tiempo. Busque un trato más simple.

La respuesta a la inversión: La clave para ganar dinero volteando casas es comprar el riesgo correcto y recortar. Compra bien cuando comprende su mercado y su plan de reparación. Se reduce el riesgo utilizando solo dinero en efectivo, nunca pidiendo prestado dinero y completando el cambio rápido.

Si está interesado en ingresar en este negocio, su próximo paso es calcular cuánto dinero tiene (o puede poner sus manos en usando inversores) sin pedir prestado. A continuación, busque el mercado que tenga más sentido y encuentre buenos corredores de bienes raíces para trabajar. Siga estos pasos primero y luego asegúrese de entender expertamente el mercado y la rehabilitación de propiedades. En ese momento, ya está listo.

Esta publicación fue escrita por Neal Frankle. Es un planificador financiero certificado en Los Ángeles, un inversionista de bienes raíces y el propietario de www.WealthPilgrim.com y www.mcmha.org.