Línea de crédito hipotecario tasas de interés para subir; ¿Qué debes hacer?

Las tasas hipotecarias pueden ser un misterio; avanzan un día y luego al siguiente, a menudo confundiendo a los expertos. Sin embargo, la tasa preferencial, que es la base del interés que se cobra en las líneas de crédito con garantía hipotecaria, es un poco más transparente.

La Reserva Federal establece tasas a corto plazo, e indirectamente la tasa preferencial, en un esfuerzo por alcanzar objetivos económicos. Cuando la Fed aumenta las tasas, las tasas hipotecarias pueden o no responder de inmediato, pero la tasa preferencial reacciona de inmediato. Con un aumento en cada uno de los últimos dos diciembre y con un plan de la Fed para aumentar las tasas tres veces más este año, está bastante claro: es probable que su tasa HELOC esté en alza.

Preparado para tasas más altas

"Los préstamos HELOC son generalmente una función de prime plus algo", dice Brian Sacks, gerente de la sucursal de Homebridge Financial Services en Pikesville, Maryland. Ese "algo" es un margen, un marcado conjunto que varía según el prestamista. Por ejemplo, si la tasa preferencial es 3.75% y un prestamista agrega un margen de 2 puntos porcentuales, su tasa de interés HELOC sería 5.75%.

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"Prime probablemente subirá varias veces en el próximo año", dice Sacks. "Y, sin duda, a largo plazo, es probable que la tasa de interés siga aumentando".

Él dice que es probable que hayamos llegado al "extremo inferior del ciclo de tasas de interés durante bastante tiempo".

Si va a permanecer en la misma casa durante los próximos dos o tres años, Sacks dice que debería considerar seriamente refinanciar su línea de crédito con garantía hipotecaria en un préstamo de tasa fija.

Gran equilibrio? Ten cuidado pero no te asustes

"Todavía es relativamente barato pedir prestado", dice Sean Andrews, gerente senior para productos de crédito al consumo con KeyBank en Cleveland. Él dice que los prestatarios de HELOC de segunda hipoteca tradicionales, que han aprovechado el capital de su vivienda en una línea de crédito para mejoras de vivienda y similares, aún tienen bastante margen antes de que las tasas más altas comiencen a alentar un cambio en el plan.

Sin embargo, para aquellos propietarios de viviendas que tienen un saldo sustancial, pronto será el momento de buscar una opción de tasa fija, agrega. En ese caso, vigile la tasa preferencial.

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Para aquellos con HELOCs de primer grado

En los últimos años, a medida que la tasa preferencial se mantuvo en el sótano, Andrews dice que algunos prestatarios comenzaron a utilizar HELOC para refinanciar su hipoteca principal o de primer grado. El primer gravamen significa que el préstamo es el primero en línea desde el punto de vista de cobro: la deuda de mayor prioridad otorgada a una propiedad.

Una de las razones por las que los prestatarios usaron una HELOC en lugar de una hipoteca de compra típica: las HELOC a menudo no tienen costos de cierre, dice, aunque algunos prestamistas le exigirán que pague una tarifa anual o un cargo de origen.

La refinanciación en una HELOC sin costos de cierre ha sido muy atractiva para los propietarios, en particular para aquellos que no planearon estar en su hogar a largo plazo. Ahora, a medida que las tasas comienzan a subir, Andrews dice que algunos clientes ya han comenzado a transferir esos HELOC de primer grado a préstamos a tasa fija.

El caso de una conversión HELOC

Esquivar tasas de interés más altas no significa que deba renunciar a su línea de crédito con garantía hipotecaria. Muchos bancos permiten que los clientes tomen una parte de su línea de tasa variable y la conviertan en un préstamo de tasa fija.

"Es tomar una parte de su línea y fijar [la tarifa] para que pueda protegerse de movimientos futuros", dice Andrews. Aún tiene la línea de crédito disponible restante para utilizarla como desee, con un interés de tasa variable cobrado solo cuando se extraen los ingresos.

El costo de esperar

Si bien puede ser de naturaleza humana dejar esas decisiones en espera por un tiempo, esperar a considerar sus opciones durante demasiado tiempo puede hacer que se quede atrapado en una rampa de tasas de interés en aumento.

Las tasas podrían tener un "patrón significativo y constante de subir", lo que hace que un HELOC sea inasequible, dice Sacks. Incluso si su HELOC tiene un límite de tasa de por vida que limita el aumento de su interés, puede ser un buen momento para comprar opciones, dice.

"Si nada más, vale la pena explorar la oportunidad de refinanciar", quizás combinando su primera y su segunda hipoteca en una refinanciación.

"Durante estos momentos en el tiempo, cuando las tasas se descongelan y comienzan a moverse, los clientes deben desempaquetar sus acuerdos", dice Andrews. Al desempolvar y revisar esos documentos de préstamo ahora, puede evitar el impacto potencial de la postergación.

Si espera para fijar su tasa hasta después de que las tasas de interés hayan subido significativamente, "en ese momento quiero ser sincero con usted, es demasiado tarde".

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Hal Bundrick es un redactor de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.