Programa de estabilización de activos en dificultades: ¿Qué significa para los propietarios de viviendas?

¿Qué es DASP?

El Programa de estabilización de activos en dificultades (DASP, por sus siglas en inglés) es el último intento del gobierno para ayudar a los propietarios de viviendas con dificultades que enfrentan una ejecución hipotecaria. La mala noticia: no puedes solicitarla. La buena noticia: si ingresa, las probabilidades de quedarse en su hogar son mucho más altas.

DASP se está implementando a nivel nacional y cuenta con grupos adicionales geográficamente dirigidos en cuatro mercados de los Estados Unidos: Chicago, IL, Newark, NJ, Phoenix, AZ, y Tampa, FL.

Mercado	Número proyectado de hipotecas que se venderán este trimestre
Chicago	1,500
Newark	500
Fénix	300
Tampa	1,200
Nacional, no apuntado	4,500-5,000
En general	8,000-9,000

Fuente: Federal Housing Administration / U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

Antes de decir que son muy pocas hipotecas para decir que tengo una oportunidad, considere esto: ha habido toneladas de programas de ayuda hipotecaria flotando en los últimos años por parte de los reguladores federales; ARPA Y HAFA. Todos ellos han tenido tasas de éxito decepcionantemente bajas y no han alcanzado los objetivos proyectados. Tanto los reguladores como los políticos están luchando por un milagro de la vivienda, por lo que incluso si no están incluidos en esta ocasión, DASP ya está aumentando rápidamente. La Administración Federal de Vivienda originalmente dijo que solo se venderían 5,000 hipotecas este trimestre, y han Ya aumenté eso a 9,000. Tu turno podría llegar antes de lo que crees.

¿Cómo funciona DASP?

DASP es una asociación público-privada, que está lista para alinear los incentivos del inversionista con los del propietario y su comunidad.

DASP otorga a los inversores un nuevo acceso para comprar hipotecas en mora que tienen el control de la FHA y que seguramente serán ejecutadas. Las hipotecas se venderán en una subasta y, debido a su estado de riesgo, tendrán un precio por debajo del saldo pendiente de capital (es decir, la cantidad que le queda por pagar como propietario de una vivienda).

¿Qué significa para mi?

Para ser colocado en un grupo DASP, debe tener al menos seis meses de morosidad en su hipoteca, su administrador debe haber agotado todos los pasos en el procedimiento de mitigación de pérdidas aprobado por la FHA, y no puede haberse declarado en bancarrota.

Una vez que se haya comprado su nota hipotecaria a través del programa, la ejecución hipotecaria debe demorarse por un mínimo de seis meses. También recibirá un nuevo administrador para acompañar al nuevo propietario de la deuda. Un administrador se refiere a la compañía a la que le paga su deuda hipotecaria. Sin embargo, no son el propietario subyacente de su préstamo, son los intermediarios que informan al propietario. Puede ser confuso, porque a veces el administrador es en realidad parte de la misma compañía que su prestamista. Por ejemplo, si tiene una hipoteca de Wells Fargo, es probable que su administrador de servicios sea Wells Fargo. Si tiene una hipoteca de Citizens Bank, que es propiedad de RBS, su administrador probablemente será otra compañía que sea propiedad de RBS. Pero el administrador es una entidad separada de la empresa, para fines legales.

Si estaba trabajando con una gran empresa de servicios sin rostro, tal vez una que participaba en el tipo de actividad de firma de robo que recientemente salió a la luz, entonces una nueva compañía, que podría ser una más pequeña, una regional o una con un mejor historial de trabajo con prestatarios podría ser de gran ayuda para trabajar con usted para pagar su deuda y evitar la ejecución hipotecaria.

El inversionista no tiene que reducir la cantidad que debe, o modificar sus términos de pago, pero como veremos más adelante, esas son posibilidades definidas que encajan con muchas estrategias de inversionistas hipotecarios en dificultades.

Además, es probable que el inversionista comprador (a diferencia de la FHA) no quiera realizar una ejecución hipotecaria sobre usted, incluso después de que finalice el período de seis meses exigido por el DASP sobre la ejecución hipotecaria. Hay algunas razones por las que no:

• El inversor probablemente compró su hipoteca para seguir una estrategia en la que reduce el capital o reduce la cantidad que debe, para que pueda pagarlos. Digamos que usted todavía debe $ 200,000 en su hipoteca, pero ha incumplido y la FHA lo ha incluido en un grupo DASP. Un inversionista que participa en DASP compra su nota hipotecaria por $ 150,000. Luego, el inversionista modifica su préstamo y le dice que solo debe $ 175,000, además de ofrecerle un programa de pago más indulgente y un nuevo administrador para trabajar. Usted termina pagando y quedándose en su casa, mientras que el inversionista ha obtenido ganancias. Esa es una descripción simplista, pero es esencialmente el tipo de inversión que DASP está configurado para fomentar.
• Si usted vive en uno de los grupos seleccionados geográficamente (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), esencialmente solo pueden ejecutar la ejecución hipotecaria del 50% de los préstamos que compran fuera de ese grupo, con un margen de error del 10%. La FHA ha descrito los "Resultados de la Estabilización del Vecindario", que incluyen que usted comience a pagar su hipoteca, le ayude a realizar una venta corta y otros, y no incluye la ejecución hipotecaria. Los compradores deben cumplir con una cuota de ~ 50% de los Resultados de la Estabilización de Vecindarios. Si no lo hacen, tienen que pagar la FHA. Dado que sus probabilidades de ejecución hipotecaria eran básicamente del 100% antes de que se comprara su préstamo, un tope de ~ 50% es un aumento.
• La ejecución hipotecaria es costosa. Un estudio del Banco de la Reserva Federal de Chicago estimó que las ejecuciones hipotecarias le costaron a un banco un promedio de $ 50,000.Aunque, por supuesto, no hay garantías, es poco probable que los inversores compren estas propiedades con el objetivo de ejecutar una gran cantidad de ellas.

Hasta ahora, los inversionistas han dado la bienvenida a DASP: es una expansión de un programa piloto en el que la FHA ya ha encontrado un alto nivel de interés. La semana pasada, JPMorgan Securitized Product Weekly, un comentario de investigación y estrategia dirigido a los inversionistas, destacó la aceptación del mercado de DASP, señalando la decisión de la FHA de apuntar a vender 9,000 hipotecas este trimestre, por encima de su meta original de 5,000. Si bien puede que no le atraiga el corazón, el agitado mercado de la vivienda en los EE. UU. Tampoco ha sido muy bueno para los inversores, y muchos fondos buscan estrategias de inversión hipotecaria en apuros, en lugar de luchar contra la tendencia de que menos prestatarios puedan pagar. El pionero en bonos hipotecarios Lewis Ranieri, descrito en "Liars Poker" de Michael Lewis como un despiadado lucrativo de Wall Street, ahora administra el Fondo de Oportunidades de Hipotecas Residenciales de Selene, que utiliza estrategias cálidas y difusas como el envío de tarjetas de regalo gratuitas para los propietarios Para elaborar un plan de pago con un administrador.

Pero tal vez una modificación, un nuevo administrador y una suspensión de la ejecución hipotecaria aún no lo lleven a donde necesita estar. Si todo lo demás falla, DASP especifica que el comprador debe intentar usar una venta corta, lo que significa vender la casa por menos del monto adeudado de la hipoteca. Las ventas cortas a menudo son un mejor resultado para los prestatarios que para una ejecución hipotecaria: no siempre destruyen su puntaje de crédito, por ejemplo.

Si bien solo 9,000 propietarios están recibiendo los beneficios de DASP en este momento, a menudo se ha observado que el Presidente Obama está bajo mucha presión para arreglar el mercado de la vivienda de los Estados Unidos para mejorar su estatura en las elecciones de 2012. Tal vez un DASP de gran tamaño es la solución que está buscando.

Imagen del propietario a través de Shutterstock