Los cambios en la puntuación de crédito podrían ayudar a los compradores de casas negras

Imagine los estándares de crédito hipotecario como una carretera, conectando a los prestamistas con prestatarios potenciales que sueñan con tener una casa. Lo que a mediados de la década de 2000 era una autopista abierta con pocas barreras se convirtió, después del choque de viviendas de 2008, en una vía de un solo carril abierta solo para los más calificados.

A medida que los incumplimientos de los préstamos se multiplicaban y los bancos colapsaban, los prestamistas perdieron abruptamente su apetito por el riesgo y abandonaron sus anteriores estándares de préstamos "si respira, califica". El Instituto Urbano dice que los prestamistas habrían emitido 6.3 millones de hipotecas adicionales entre 2009 y 2015 "si los estándares crediticios hubieran sido más razonables", por ejemplo, como los requisitos de préstamos para viviendas antes de la crisis de 2001.

Con estos estrictos criterios de préstamo, las tasas de propiedad de vivienda en los EE. UU. Se redujeron drásticamente, especialmente para los hogares minoritarios, según el Pew Research Center.

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"Hoy en día, los hogares negros e hispanos siguen siendo mucho menos propensos que los hogares blancos a tener sus propios hogares: 41.3% y 47%, respectivamente, en comparación con el 71.9% de los blancos, y la brecha de propietarios entre los negros y los blancos se ha ampliado desde 2004", dijo Drew DeSilver., un escritor senior en el Centro de Investigación Pew, escribió en un informe reciente.

La investigación de Pew encuentra que los compradores de viviendas hispanos y negros tienen más dificultades para calificar para hipotecas convencionales que los solicitantes blancos y asiáticos, y cuando se aprueban, generalmente se les cobran tasas de interés más altas.

En septiembre de 2016, Fannie Mae, la compañía autorizada por el gobierno que compra muchas de las hipotecas que emiten los prestamistas, reveló dos nuevas iniciativas de calificación crediticia en su proceso de suscripción. Esto es lo que esos cambios pueden significar, especialmente para los prestatarios de color.

Datos de crédito de tendencia

El sistema automatizado de suscripción de préstamos de Fannie Mae es la forma en que cerca de 2,000 prestamistas determinan si un prestatario califica para una hipoteca. Entre las actualizaciones implementadas a fines del año pasado se encontraba la integración de los "datos crediticios de tendencia". Esto lleva el informe de crédito más allá de simplemente señalar "sí" o "no" en cuanto a si pagó una factura a tiempo cada mes.

Los datos de tendencias "en realidad toman en cuenta la cantidad que paga, el nivel de deuda revolvente que tiene y la forma en que se relaciona con su deuda total disponible", dice Mike Mondelli, vicepresidente senior de los servicios de datos alternativos de TransUnion. También compara la cantidad que pagó con el monto mínimo adeudado.

Es una instantánea de 24 meses de los patrones de pago de los prestatarios. Eso permite a los prestamistas predecir mejor cómo los prestatarios podrían pagar sus facturas en el futuro.

Por ejemplo, considere dos prestatarios. Uno paga el saldo completo cada mes o realiza un pago superior al monto mínimo adeudado. Otro hace solamente el pago mínimo debido. Ambos pagan a tiempo, pero si todo lo demás es igual, los datos de tendencias podrían ayudar al prestamista a concluir que el primer prestatario es un riesgo crediticio menor.

El uso de datos de tendencias podría trasladar "alrededor de 23 millones de personas de una categorización de puntaje no principal", dice Mondelli.

En 2015, más de una cuarta parte (27,4%) de los solicitantes negros fueron rechazados para préstamos hipotecarios, generalmente debido a problemas de historial crediticio, según la investigación de Pew. Y las personas con calificaciones de alto riesgo, generalmente consideradas por debajo de 670, pagan tasas de interés más altas.

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Datos de credito alternativos

El sistema actualizado de Fannie Mae también incorpora algunos datos de crédito alternativos, como el alquiler y los pagos de servicios públicos, cuando están disponibles. Mondelli dice que la información apenas comienza a entrar en juego.

Si bien las compañías de tarjetas de crédito y débito han estado adoptando datos de crédito alternativos, los prestamistas hipotecarios "son los últimos" en hacer tales movimientos, dice Mondelli. Esta iniciativa podría beneficiar particularmente a los prestatarios que aún no tienen una puntuación de crédito.

Los datos destacados son el enfoque por ahora, especialmente para los prestamistas hipotecarios.

Abordar la causa del crédito apretado

Karan Kaul, investigador asociado del Centro de Políticas de Financiamiento de la Vivienda en el Instituto Urbano, duda si alguna de las iniciativas tendrá un impacto significativo en la propiedad de viviendas de las minorías.

“Es un paso en la dirección correcta, y creo que necesitamos este paso. Siempre queremos mejorar nuestros modelos de calificación crediticia ", dice Kaul. "Pero al mismo tiempo … esto no aborda la causa raíz de por qué el crédito es ajustado".

La investigación del Instituto Urbano dice que los prestamistas, en su mayor parte, todavía están evitando el aflojamiento de las restricciones de los préstamos debido a que las cicatrices del accidente de la vivienda permanecen frescas. Y los prestamistas están preocupados por la acción legal continua y los riesgos de incumplimiento.

"El problema del crédito restringido es un problema estructural que, desafortunadamente, en este punto está profundamente arraigado en el mercado hipotecario y requerirá una estrategia múltiple", dice Kaul.

¿Los prestatarios minoritarios están obteniendo un descanso?

Sin embargo, puede haber alguna esperanza para los prestatarios minoritarios. Mindy Armstrong Kielmeyer, gerente senior de productos en Fannie Mae, dice que los 1,800 prestamistas que usan su sistema de suscripción tienen acceso a las actualizaciones.

"Los datos crediticios de tendencia brindan información adicional que podemos tener en cuenta cuando un prestatario está en el límite de recibir una recomendación de" aprobación ", dice Kielmeyer.

Con datos de crédito alternativos, los prestamistas ahora pueden suscribir préstamos para prestatarios sin un puntaje de crédito. Alrededor del 15% de los negros e hispanos no tienen puntajes de crédito, en comparación con el 9% de los blancos y asiáticos, según un informe de 2015 de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

"Desde su implementación, hemos visto cientos de solicitudes de préstamos suscritas usando esta mejora", dice Kielmeyer.

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Hal Bundrick es un redactor de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Debido a un error de edición, en una versión anterior de este artículo no estaba claro que los "cientos de solicitudes de préstamos" que se suscribían se referían a los prestatarios sin puntaje de crédito. Este artículo ha sido corregido.

Este artículo actualizado el 26 de febrero de 2018.