3 Verdades preocupantes que no le han contado sobre las hipotecas de propiedades de alquiler |

La manía de la vivienda se apodera una vez más de Wall Street.

Con la última lectura del índice de precios de viviendas Schiller de S & P / Cash subiendo un 12% desde el año pasado, los propietarios están sacando provecho de la reversión alcista después de que los precios cayeron durante seis años consecutivos entre 2006 y 2012.

Pero a pesar de los propietarios habituales están obteniendo grandes ganancias, son los propietarios de las propiedades de alquiler y los inversores los verdaderos ganadores.

Eso es lo que mi colega Nathan Slaughter llama "Renter Nation", el fenómeno que está llevando a los EE. UU., mientras más estadounidenses optan por alquilar en lugar de comprar.

En los próximos tres años, 3.8 millones de inquilinos (70% de todos los hogares nuevos) van a pelear entre ellos por cada vez menos espacio. Ese gran cambio hacia los alquileres está siendo impulsado por la caída de las tasas de propiedad de la vivienda, ya que los consumidores continúan luchando con poco crecimiento salarial y demasiada deuda. Se espera que esto recompense a los propietarios de apartamentos con valores más altos en sus propiedades y rentas crecientes. Nathan habla más sobre esto aquí y le dice cómo puede cobrar.

Pero al igual que cualquier otra inversión, el potencial de una ganancia enorme viene con riesgo.

Y uno de los mayores riesgos en una inversión en propiedades de alquiler es la hipoteca. Una hipoteca de propiedades de alquiler está estructurada de manera diferente a una hipoteca regular, y eso conlleva un riesgo oculto para los inversionistas.

Aquí hay tres cosas que debe saber antes de intentar obtener una hipoteca para esa propiedad de alquiler …

1. No obtendrá las tasas de interés más bajas.

Las tasas de préstamos están dictadas por el riesgo. Más riesgo produce una tasa de interés más alta. Con una hipoteca individual, el prestamista está perfilando el riesgo de un prestatario individual. Eso incluye historial de crédito y empleo. Pero para una hipoteca de alquiler, lo que los bancos entienden es que a pesar de que todavía está haciendo un préstamo a un individuo, el rendimiento del préstamo estará fuertemente influenciado por un grupo de inquilinos de terceros que permanecerán virtualmente en el anonimato.

A pesar de que los prestatarios están utilizando su crédito personal para asegurar la hipoteca de alquiler de la propiedad, el hecho de que tienen que depender de inquilinos terceros para ayudar a generar flujo de efectivo es por lo que los prestamistas cobran esa tasa de interés más alta. Es más arriesgado para ellos.

El mercado de propiedades de alquiler tiene márgenes operativos muy reducidos y depende de flujos de efectivo constantes. Incluso una tasa de interés marginalmente más alta tiene el potencial de amenazar la rentabilidad de una inversión en propiedades de alquiler.

2. Prepárese para un pago inicial bajo.

Las hipotecas individuales actualmente se pueden asegurar por un mínimo del 3.5% con programas ofrecidos a través de la FHA (Asociación Federal de Vivienda). Este programa subsidiado por el gobierno está diseñado para respaldar la propiedad de la vivienda y aumentar las tasas de propiedad.

Pero las hipotecas de alquiler no gozan de ese lujo. Debido a que el seguro hipotecario no cubre las propiedades de inversión, un mínimo del 20% es un mínimo. De hecho, la mayoría de las hipotecas para viviendas de alquiler requieren más del 25%.

Es un gran desembolso en efectivo y puede reducir significativamente el apalancamiento operativo de una inversión en propiedades de alquiler. También podría convertirse en un gran pasivo financiero en el caso de una venta en dificultades, donde los propietarios con capital han sufrido pérdidas totales, mientras que los que tienen poca o ninguna participación han salido ilesos.

Un pago inicial grande en una propiedad de alquiler también tiene el potencial de desplazar a otras clases de activos en una cartera, incluidas acciones y bonos. La asignación de activos es el factor individual más importante que afecta el rendimiento de una cartera, por lo que un enfoque equilibrado es fundamental para mantenerse adecuadamente diversificado y reducir los riesgos.

3. Su crédito es aún más importante.

El crédito es siempre el factor individual más importante que afecta las tasas de endeudamiento. Y eso es particularmente cierto para una hipoteca de alquiler-propiedad.

De hecho, es más difícil obtener una hipoteca de alquiler de propiedad que una hipoteca residencial. Un puntaje de crédito 720 se considera excelente y podría ser lo suficientemente bueno para asegurar una hipoteca residencial. Pero ese número salta a 740 para la mayoría de las hipotecas de propiedades de alquiler.

Más allá del crédito, los prestamistas también analizarán con atención la cantidad de efectivo que un posible prestatario de propiedades de alquiler tiene a mano, generalmente requiriendo seis meses de gastos operativos para amortiguar las tendencias de alquiler débiles y la volatilidad económica. Los prestamistas también querrán saber sobre cualquier otra propiedad que posean y los ratios de préstamo a valor de esos activos.

El riesgo con estos estándares de préstamos más altos es el costo de oportunidad. Incluso alguien preparado para realizar una inversión en una propiedad de alquiler puede no ser capaz de hacerlo debido a estándares de préstamo más estrictos.

La respuesta de inversión: Si hay algo que las hipotecas residenciales y de alquiler tienen en común es que las hipotecas de propiedades de alquiler están ampliamente disponibles en bancos locales y regionales. Los grandes bancos son conocidos por tener mayores estándares de préstamo y ser más selectivos al elegir prestatarios potenciales. Los bancos locales y regionales son conocidos por ofrecer más flexibilidad y contratar prestatarios de mayor riesgo. Eso tendrá un gran impacto no solo en su capacidad para asegurar un préstamo hipotecario para su propiedad de alquiler, sino también en los términos de ese préstamo.