Obtenga una hipoteca más segura usando estos consejos posteriores a la crisis

Las hipotecas son más seguras ahora que hace 10 años. Ese es el principal efecto que la crisis financiera de 2008-2009 ha tenido en el mercado hipotecario.

Los siguientes tipos de préstamos fueron populares durante el auge de la vivienda a principios de la década de 2000, pero ahora no están disponibles para la mayoría de los prestatarios:

• Las hipotecas de baja calificación permitieron a los prestatarios obtener préstamos sin documentar los ingresos y los activos.
• Las hipotecas de interés solamente permitieron a los prestatarios comprar casas que de otro modo no podrían pagar con un pago mensual inicialmente bajo. Pero los préstamos eran el equivalente financiero de las bombas de tiempo: el período de interés solamente expiró después de unos años, y luego los prestatarios tuvieron que pagar el principal, catapultando los pagos mensuales más allá de la capacidad de pago de muchos propietarios.
• Hipotecas de alto riesgo (préstamos hipotecarios para prestatarios con mal crédito) aumentaron su popularidad, pasando del 8% de las hipotecas en 2003 al 20% en 2005 y 2006.

No tiene que ser un experto para ver cómo muchos de esos préstamos podrían salir mal. Pero de alguna manera los inversionistas se sorprendieron cuando una gran cantidad de prestatarios dejaron de pagar sus hipotecas. En septiembre de 2008, el 5.3% de las hipotecas estaban en mora, lo que significa que 1 de cada 19 prestatarios tenía al menos 30 días de retraso en los pagos. En el primer trimestre de 2010, la tasa de morosidad alcanzó el 11,54%, lo que significa que aproximadamente 1 de cada 9 prestatarios se retrasaron en sus pagos de la casa.

Millones de esos prestatarios morosos perdieron sus hogares. De 2007 a 2016, se completaron casi 7.8 millones de ejecuciones hipotecarias, según CoreLogic. La tasa de propiedad de vivienda disminuyó y no se ha recuperado. En el segundo trimestre de 2008, el 68,1% de los hogares era propietario de sus hogares; 10 años después, el 64,3% lo hizo.

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Evitando que vuelva a suceder

Según una encuesta reciente de Investmentmatome, realizada en línea por The Harris Poll entre más de 2,000 adultos de EE. UU., Casi 4 de cada 5 estadounidenses (79%) experimentaron impactos financieros negativos debido a la crisis financiera; Entre ellos, más de la mitad (55%) dijo que todavía no se han recuperado totalmente financieramente.

Y la gente sigue traumatizada por las ejecuciones hipotecarias. En la misma encuesta, el 31% de los encuestados dijo que la crisis financiera los haría más conservadores al estimar la cantidad de casas que pueden pagar, y el 24% dijo que necesitarían un pago inicial mayor si comprarían una casa ahora. Además, el 7% de los estadounidenses dijo que retrasó la propiedad de la vivienda como resultado de la crisis financiera. Para los menores de 35 años, la cifra fue del 13%.

Para evitar una recurrencia de la crisis de la vivienda, los legisladores y reguladores crearon reglas que limitaban la disponibilidad de hipotecas exóticas, y los reguladores y defensores crearon herramientas que los consumidores pueden usar para obtener una hipoteca segura.

Obtenga un préstamo que pueda pagar

Incluso con estas nuevas regulaciones y herramientas amigables para el consumidor, aún depende de usted informarse y conocer sus límites. Aquí hay algunas estrategias.

Sepa lo que puede pagar.El primer paso para obtener una hipoteca asequible es comprar una casa asequible. La calculadora de asequibilidad del hogar de Investmentmatome es una herramienta que le permite encontrar el rango de precios de su hogar, desde "asequible" a "estiramiento" a "agresivo".

La asequibilidad del hogar fue otra víctima de la crisis financiera. En la encuesta de Investmentmatome, el 12% de los encuestados dijo que les preocupa no poder comprar una casa como resultado de la crisis financiera. Y el 19% dijo que su salario se ha estancado desde la crisis financiera.

Obtener la aprobación previa de una hipoteca. Una preaprobación le brinda una imagen aún más precisa de cuánto puede pedir prestado. Obtener una preaprobación le brinda experiencia en la recopilación de su documentación, lo que deberá hacer cuando más tarde solicite la hipoteca. Esto marca un cambio desde principios hasta mediados de la década de 2000, cuando los prestatarios no siempre tenían que documentar sus ingresos y activos.

Mantener los pagos de la deuda bajo control. Cuando solicita una hipoteca, los prestamistas prestan mucha atención a su relación deuda / ingreso, o DTI. Es el porcentaje de su ingreso mensual, antes de impuestos, el que se destina a los pagos de su deuda.

Una regla de oro es mantener su DTI al 36% o menos, aunque los prestamistas pueden permitirle pedir prestado hasta el 43% o incluso más en algunos casos.

Cómo han cambiado los estándares de asequibilidad desde 2008: Después de que se creara la Oficina de Protección Financiera del Consumidor en 2010, una prioridad principal era reformar el negocio hipotecario. La agencia adoptó una regla de capacidad de pago que rige las hipotecas que requiere que los prestamistas:

• Verifique la información de ingresos y crédito en lugar de simplemente tomar la palabra del prestatario para ello. Durante el auge de la vivienda, los prestamistas permitieron a los prestatarios obtener hipotecas sin presentar pruebas de sus ingresos y activos declarados. Esta regla colocó esos préstamos de baja documentación fuera del límite para la mayoría de los prestatarios.
• Limite la proporción máxima de deuda a ingresos en 43%. (Algunas excepciones permiten que los prestatarios calificados pidan prestado hasta un 50% de DTI).
• Limite los puntos y las tarifas a no más del 3% del monto de la hipoteca.

Estas pautas parecen de sentido común, pero el CFPB implementó las reglas para evitar que los prestamistas ignoren el sentido común durante el próximo boom.

El CFPB también realizó otros cambios para hacer que las hipotecas sean más seguras.Los prestamistas habían introducido una hipoteca de tasa ajustable durante el auge denominado ARM de opción de pago, que tenía una característica aterradora: en algunos casos, los prestatarios podían hacer pagos mínimos que ni siquiera cubrían los intereses de ese mes, por lo que terminaron debiendo más en El préstamo, incluso después de realizar un pago.

Bajo la regla de hipoteca calificada de CFPB, esos ARM de opción de pago riesgosos ya no están permitidos. Tampoco lo son las hipotecas de interés solamente o los préstamos hipotecarios con pagos globales. Y las multas por pago anticipado están prohibidas en la mayoría de las hipotecas.

Comparar ofertas de hipotecas

Para facilitar las comparaciones de préstamos, el CFPB creó una divulgación de tres páginas denominada Estimación de préstamos. Los prestamistas deben proporcionar estimaciones de préstamos a los clientes que solicitan hipotecas.

Utilice este atajo de estimación de préstamo. Coloque dos o más estimaciones de préstamos lado a lado. Vaya a la página 3 de cada Estimación de Préstamo y céntrese en la sección "Comparaciones", y específicamente en dos números: cuánto costará la hipoteca en los primeros cinco años y cuánto pagará el capital en esos cinco años. Estas cifras se aclararán que prestamo es mejor

La estimación de préstamo también ayuda con otra tarea: reducir los costos de cierre.

Cómo han cambiado las comparaciones de préstamos desde 2008: Durante décadas, los solicitantes de hipotecas recibieron una divulgación llamada Estimación de buena fe de parte de sus prestamistas. El documento detallaba los costos de cierre, pero no facilitaba a los prestatarios comparar ofertas de préstamos.

El CFPB creía que muchos prestatarios hipotecarios desperdiciaban dinero solicitando con un solo prestamista. La agencia calculó que si creaba una divulgación que facilitara la comparación de las ofertas de préstamos, se aplicarían más prestatarios a múltiples prestamistas.

El CFPB reemplazó la estimación de buena fe con la estimación del préstamo en 2015 después de un proceso de desarrollo de 4½ años.

Donde están ahora las hipotecas

En septiembre de 2008, el gobierno federal se hizo cargo de las empresas patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, colocándolos en una tutela. Diez años más tarde todavía están en la tutela, con poca presión política para reformarlos.

Algunos investigadores sostienen que las hipotecas son demasiado difíciles de conseguir. Según el Instituto Urbano, el "crédito demasiado estricto" impidió que 5.2 millones de prestatarios obtuvieran hipotecas de 2009 a 2014, más otros 1.1 millones en 2015.

Los estándares de crédito se han relajado, pero lentamente. La puntuación de crédito promedio de todas las hipotecas cerradas en agosto de 2011 fue de 741, según Ellie Mae. En julio de 2018, era de 725.

A diferencia de las hipotecas precarias de los años de auge, las hipotecas de hoy son benignas. Pero los estándares son más estrictos, y los prestatarios mejor calificados tienen bajos índices de deuda a ingresos y altas calificaciones crediticias.