REITs: Qué son y cómo invertir en ellos

REIT - rima con "dulce" - significa fideicomiso de inversión en bienes raíces, y es una de las clases de acciones más populares en la actualidad. Los REIT son compañías que poseen y, a veces, operan bienes raíces, como apartamentos, almacenes, centros comerciales y hoteles. Por lo demás, su negocio ordinario conlleva algunas ventajas fiscales importantes que pueden ser de gran ayuda para los inversores.

El atractivo es simple: los REIT más confiables tienen un historial de pago de dividendos grandes y crecientes durante décadas. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces señala que desde 1979 hasta marzo de 2016, el Índice FTSE NAREIT All Equity REIT superó al Russell 3000, un amplio índice del mercado de valores. El índice REIT mostró rendimientos del 12.9% anual frente al 11.6% de Russell. Eso lleva al aumento de los precios de las acciones. Además, los REIT tienden a ser menos volátiles que las acciones tradicionales, en parte debido a sus mayores dividendos.

Puede comprar REIT a través de una cuenta de corretaje, como lo haría con cualquier acción normal.

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¿Por qué invertir en REITs?

El Congreso creó fideicomisos de inversión en bienes raíces en 1960 como una forma para que los inversionistas individuales posean participaciones de capital en compañías de bienes raíces a gran escala, del mismo modo que podrían tener participaciones en otras empresas. Este movimiento facilitó a los inversores la compra y el comercio de una cartera inmobiliaria diversificada.

La legislación también creó otras ventajas para los REIT y sus inversores. El Congreso decidió que los REIT no tendrían que pagar impuestos a nivel corporativo, siempre y cuando cumplieran con algunas condiciones. Deben mantener al menos el 75% de sus activos en bienes raíces, y al menos el 75% de sus ingresos brutos tienen que provenir de alquileres e ingresos relacionados con bienes raíces, junto con unas pocas estipulaciones más pequeñas.

A cambio de esta ventaja fiscal, los REIT tienen que pagar el 90% de sus ingresos imponibles a los inversores, un requisito que las empresas regulares no deben afrontar. Esto significa que los REIT ofrecen constantemente algunos de los rendimientos de dividendos más altos del mercado de valores, lo que los convierte en los favoritos entre los inversores que buscan un flujo constante de rendimientos. Si bien los REIT no pagan impuestos, sus inversionistas aún deben pagar los dividendos que reciben, a menos que estos se cobren en una cuenta con ventajas impositivas. (Esa es una de las razones por las que los REIT pueden ser una excelente opción para las IRA).

Este cambio legal también creó una ventaja para los REIT, lo que les permite financiar bienes raíces más baratos que las empresas que no son REIT. Entonces, con el tiempo, los REIT pueden crecer y pagar dividendos aún mayores.

Qué cuidar

La desventaja más significativa de los REIT es el efecto directo de esas ventajas legales. Debido a que los REIT pagan una gran parte de su flujo de efectivo a los inversores, no retienen mucho efectivo para financiar su propio crecimiento. En cambio, para crecer, tienen que recaudar efectivo mediante la emisión de nuevas acciones y bonos. Pero los inversores no siempre están dispuestos a comprarlos, como durante una crisis financiera o una recesión. Por lo tanto, es posible que los REIT no puedan comprar bienes raíces exactamente cuando lo desean, pero cuando los inversores están dispuestos a comprar nuevas acciones y bonos, el REIT puede crecer nuevamente.

Otra consecuencia de su estatus legal es que los REIT tienen muchas deudas. Por lo general, se encuentran entre las empresas más endeudadas del mercado. Sin embargo, los inversionistas se sienten cómodos con esta situación porque los flujos de efectivo contractuales generalmente a largo plazo de los REIT (arrendamientos y tales que el dinero entrará) pueden respaldar cómodamente sus pagos de deuda y garantizar que los dividendos aún se pagarán.

¿Cuáles son los tipos de REITs?

Los REIT se pueden dividir en dos tipos generales: REIT de capital y REIT de hipoteca. Los REIT de equidad son el tipo más tradicional y funcionan como un propietario. Son dueños de los bienes raíces subyacentes, proporcionan mantenimiento y reinvierten en la propiedad y cobran cheques de alquiler, todas las tareas de administración que usted asocia con la propiedad de una propiedad.

Por el contrario, los REIT hipotecarios no son dueños de la propiedad subyacente. En su lugar, poseen títulos de deuda respaldados por la propiedad. Por ejemplo, cuando una familia obtiene una hipoteca sobre una casa, este tipo de REIT podría comprar esa hipoteca al prestamista y cobrar los pagos mensuales a lo largo del tiempo. Mientras tanto, otra persona, la familia, en este ejemplo, es propietaria y opera la propiedad.

Los REIT de hipotecas generalmente son mucho más riesgosos que sus primos REIT de capital y tienden a pagar dividendos más altos. Sin embargo, no deje que ese dividendo más alto lo engañe para que piense que son más seguros que los REIT de capital.

Los REIT pueden invertir en casi cualquier tipo de bienes raíces. La amplitud de las posibles inversiones es inmensa: no solo hogares y apartamentos, sino oficinas, hospitales, hoteles, centros comerciales, almacenes, centros de datos y mucho más. Aún así, un REIT tiende a concentrarse en uno o dos sectores. Este enfoque ayuda a los inversionistas a evaluar la compañía y otorgarle un precio de acciones más preciso.

REIT tanto públicos como privados

Independientemente de qué tipo sea, un REIT puede tener tres clasificaciones legales diferentes:

• Se puede cotizar en bolsa.
• Puede ser un REIT público no comercializado
• Puede ser una empresa privada.

Los REIT que cotizan en bolsa tienden a tener mejores estándares de gobernabilidad y son más transparentes. También ofrecen el stock más líquido, lo que significa que los inversores pueden comprar y vender el stock fácilmente. Por estas razones, muchos inversores compran y venden solo REIT que cotizan en bolsa.

Los REIT públicos no comerciales y por lo general ofrecen menos intervalos para negociar sus acciones, pueden costar más al comercio y pueden tener montos de inversión mínimos. Además, los REIT privados tienen menos requisitos de divulgación, lo que potencialmente hace que su desempeño sea más difícil de evaluar. Estas limitaciones hacen que estas clases sean menos atractivas para muchos inversores.

Cómo empezar a invertir en REITs.

Comenzar es tan simple como abrir una cuenta de corretaje, que generalmente toma solo unos minutos. Entonces podrá comprar y vender REIT como lo haría con cualquier otra acción. Debido a que los REIT pagan dividendos tan grandes, puede ser inteligente mantenerlos dentro de una cuenta de jubilación individual para que no tenga que pagar impuestos sobre la distribución.

Si no desea comerciar con acciones REIT individuales, puede tener mucho sentido simplemente comprar toda la industria de bienes raíces como parte de un fondo de inversión o un fondo mutuo. Obtienes diversificación inmediata y menor riesgo. Muchas corredurías ofrecen estos fondos, y usted puede comenzar sin saber mucho acerca de los REIT mientras sigue cobrando sus jugosos dividendos.

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