Revisión de Fundrise 2018

Fundrise es una compañía de bienes raíces en línea que permite a los inversionistas comprar en propiedades privadas comerciales y residenciales mediante la agrupación de sus activos a través de una plataforma de inversión.

Si bien algunas plataformas de bienes raíces en línea están disponibles solo para inversionistas acreditados, definidos en la ley de valores de EE. UU. Como un patrimonio neto de más de $ 1 millón, sin incluir el valor de su casa, o un ingreso anual de al menos $ 200,000 para individuos o $ 300,000 para una pareja Todos los productos actuales de Fundrise están disponibles para inversores no acreditados.

Los principales productos de la empresa son los fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, que generalmente invierten en bienes raíces que generan ingresos, ya sea mediante la compra y administración de edificios o mediante hipotecas de tenencia. Estos son REIT que no se negocian en un intercambio público, son muy poco líquidos. Eso significa que no hay garantía de que haya compradores para los inversores que quieran vender acciones. (Fundrise ofrece un programa de canje, pero viene con advertencias; más información a continuación). Fundrise resalta la naturaleza en línea de su proceso al llamar a su producto "eREITs". Terrenos, desarrollar viviendas y luego venderlos a compradores de vivienda.

Los inversores compran estos productos a través de una de las cuatro carteras: Inicio, Ingreso Suplementario, Inversión Balanceada o Crecimiento a Largo Plazo. Fundrise determina la combinación de eREITs y eFunds en cada plan, así como las propiedades subyacentes.

La inversión en REIT no comercializados conlleva riesgos importantes, riesgos que se detallan a continuación, pero también puede haber recompensas. El rendimiento promedio anual de todas las inversiones de Fundrise en 2017 fue de 11.44%, neto de comisiones, asumiendo la reinversión de dividendos, de acuerdo con Fundrise. (Los rendimientos históricos reflejan el rendimiento de la inversión calculado por Fundrise, no necesariamente lo que se pagó a los inversionistas. Fundrise asumió un monto promedio ponderado invertido en cada producto; es decir, a algunos productos se les dio más peso que a otros cuando se calculó el promedio).

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Hechos rápidos

• Cartera diversa de ofertas inmobiliarias privadas.
• Inversión mínima de $ 500 a $ 1,000.
• Las tarifas de administración y asesoría suman aproximadamente el 1%, pero tenga en cuenta otras tarifas

Aprende más

Fundrise es mejor para

• Inversores con perspectiva a largo plazo. Estas inversiones no se negocian en una bolsa pública, lo que significa que no tienen liquidez. La idea es mantenerlos al menos durante cinco años. Hay una tarifa para salir temprano en algunos casos. (Si prefiere quedarse con las inversiones líquidas, considere invertir a través de un corredor en línea. Aquí reunimos a los mejores corredores para la negociación de acciones).
• Inversores que buscan la diversificación de los mercados de acciones y bonos. A diferencia de los REIT que cotizan en bolsa, que tienden a correlacionarse en cierta medida con el mercado de valores, el desempeño de las propiedades individuales en las carteras de Fundrise generalmente está desconectado del desempeño del mercado de valores.
• Inversores dispuestos a asumir el riesgo de invertir a través de un modelo que aún no ha sido probado por una caída significativa de los bienes raíces. (Para obtener ayuda para crear una cartera de inversiones más tradicional y de bajo costo, consulte nuestras mejores opciones para obtener los mejores asesores en robo).
• Inversores capaces y dispuestos a hacer una investigación diligente. Cada uno de los productos de Fundrise tiene su propia circular de oferta de más de 200 páginas presentada ante la Comisión de Bolsa y Valores, que describe las tarifas y otros detalles. Los inversores deben entrar con los ojos abiertos.
• Inversores que no quieren elegir o administrar propiedades por su cuenta. Fundrise encuentra propiedades, realiza operaciones de suscripción y determina qué propiedades se incluyen en cada uno de sus vehículos de inversión.

Fundrise de un vistazo

Ofrecimiento	Detalles
eREITs y eFunds	Los inversores eligen entre cuatro carteras de inversión, que cuentan con una variedad variable de cinco eREIT y dos eFunds.
Potencial de retorno	El rendimiento promedio de todas las inversiones de Fundrise en 2017 fue de 11.44%, neto de comisiones, asumiendo la reinversión del dividendo, de acuerdo con Fundrise (los retornos reflejan el rendimiento de la inversión calculado por Fundrise, no necesariamente lo que se pagó a los inversionistas).
Mínimos de inversión	Mínimo de $ 500 para la cartera inicial Mínimo de $ 1,000 para los planes de Ingreso Suplementario, Inversión Equilibrada y Crecimiento a Largo Plazo.
Matrícula	Tarifa de administración de activos de 0.85% y tarifa de asesoría de 0.15%, pero se pueden aplicar otras tarifas.
Promesa de devolución de dinero de 90 días	Según su sitio web, Fundrise "recomprará su inversión al monto original" si solicita un reembolso dentro de los primeros 90 días (se pueden aplicar restricciones).

Productos

Puede optar por invertir en una de las cuatro carteras de Fundrise, en función de sus objetivos de inversión: la Cartera de inicio, el plan de ingresos suplementarios, el plan de inversión equilibrada o el plan de crecimiento a largo plazo. A su vez, cada una de estas cuentas invierte en una combinación diferente de los eREIT y los fondos de fondos de Fundrise que se describen a continuación.

Cinco eREITs

• EREIT de ingresos: se enfoca en inversiones de deuda en propiedades comerciales
• EREIT de crecimiento: se enfoca en propiedades comerciales, particularmente en edificios multifamiliares, que se apreciarán con el tiempo
• EREIT de la costa este: se centra en las inversiones de deuda y capital en la costa este
• Heartland eREIT: se centra en las inversiones de deuda y capital en el medio oeste
• EREIT de la costa oeste: se centra en las inversiones de deuda y capital en la costa oeste

Dos eFunds

Los eFunds de Fundrise invierten en el desarrollo y la venta de bienes raíces residenciales en las principales ciudades de los Estados Unidos, con el objetivo de beneficiarse de la demanda de viviendas urbanas y la escasez de viviendas de los millennials. La compañía planea aprovechar su red de inversores existente para encontrar posibles compradores de vivienda. Los dos fondos electrónicos actuales de Fundrise se centran en Washington, DC y Los Ángeles. Con cada uno de los eFunds y eREITs, usted está invirtiendo en una corporación de responsabilidad limitada que realiza los tratos.

Detalles de la cartera

Cartera de inicio

• Inversión mínima: $ 500
• Comisión de asesoramiento: 0,15%
• Comisión de gestión: 0,85%
• Invierte la mitad de tu dinero en el eREIT de ingresos y la mitad en el eREIT de crecimiento

Plan de ingresos suplementarios

• Inversión mínima: $ 1,000
• Comisión de asesoramiento: 0,15%
• Comisión de gestión: 0,85%
• Invierte el 25% de tu dinero en cada uno de los cuatro eREITs: East Coast, Heartland, West Coast e Income

Plan de inversión equilibrado

• Inversión mínima: $ 1,000
• Comisión de asesoramiento: 0,15%
• Comisión de gestión: 0,85%
• Invierte el 20% de tu dinero en el eREIT de ingresos, el 18.33% de tu dinero en cada uno de los tres eREIT (East Coast, Heartland, West Coast), el 15% en el eFund de Los Angeles y el 10% en el eREIT de crecimiento.

Plan de crecimiento a largo plazo

• Inversión mínima: $ 1,000
• Comisión de asesoramiento: 0,15%
• Comisión de gestión: 0,85%
• Invierte el 20% de tu dinero en el eREIT de crecimiento, el 20% en el eFund de Los Ángeles, el 16.67% en cada uno de los tres eREITs (East Coast, Heartland, West Coast) y el 10% en el eFund de Washington DC

Cuenta de retiro

• Inversión mínima: $ 1,000
• Los inversores que tienen una IRA con Millennium Trust Company (una compañía externa que mantiene IRA autodirigidas para personas que buscan invertir en activos alternativos) pueden invertir en cualquiera de los eREIT, por una tarifa anual de $ 75 por eREIT, pagada a Millennium Trust (tarifa con un tope de $ 200 al año).

Donde brilla Fundrise

Mínimos bajos de inversión: Si te gusta la idea de entrar en negocios inmobiliarios privados pero no tienes mucho dinero para jugar, Fundrise puede ser adecuado para ti.

Promesa de devolución de dinero de 90 días: Según su sitio web, Fundrise "recomprará su inversión al monto original" si no está satisfecho con el servicio y solicita un canje dentro de los primeros 90 días. Esto le permite sumergir los dedos en el agua. Se pueden aplicar restricciones, incluido un período de espera de 60 días después de enviar su solicitud, de acuerdo con las circulares de oferta de Fundrise.

Plataforma fácil de usar: El registro toma aproximadamente 10 minutos, si eso es así, asumiendo que ya ha leído las extensas declaraciones de los inversores (y que debe leerlas primero). Usted proporciona su dirección, número de teléfono y número de Seguro Social, y luego elige si desea financiar su cuenta a través de una transferencia ACH (es decir, vincular su cuenta bancaria), ingresando su información bancaria por su cuenta o mediante una transferencia bancaria.

Para ver cómo funciona la plataforma, abrí un Portafolio inicial con $ 500. Tomó algunos días para que mi inversión financiara. El sitio web es fácil de usar, pero también bastante simplista. No encontrará herramientas o calculadoras, pero puede revisar la información sobre cada propiedad en su cartera.

Donde Fundrise se queda corto

Transparencia de tasas: Fundrise dice que ahorra dinero a los inversionistas al crear un vínculo relativamente directo entre los inversionistas y los bienes raíces. Por ejemplo, a diferencia de algunos sitios de financiación colectiva, no hay intermediarios que actúen como intermediarios en Fundrise, y eso ahorra costos.

Sin embargo, hay costos iniciales que son difíciles de ver para los inversores. Si bien Fundrise nota claramente su administración de activos y tarifas de asesoría, debe hacer algunas excavaciones en sus largas circulares de ofertas para conocer otros costos.

Fundrise no está solo en este sentido. En el nuevo mundo de las inversiones en bienes raíces en línea, las compañías publican enlaces para ofrecer circulares y otros documentos que tienen cientos de páginas, enterrados en los que hay detalles sobre tarifas que los inversores deben conocer. (Consulte esta advertencia de la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera, o FINRA, para obtener más información sobre los riesgos a los que debe prestar atención con los REIT no negociados). Mientras tanto, los sitios web de la compañía están llenos de imágenes llamativas de propiedades y gráficos de rendimientos proyectados que inevitablemente suben y bajan. a la derecha.

Por ejemplo, invirtí $ 500 en agosto de 2017. Cuando inicio sesión en mi cuenta, veo una tabla que muestra mi "rendimiento hipotético proyectado" desde 2019 hasta 2034:

Captura de pantalla de la cuenta de Fundrise, 5 de abril de 2018.

Mientras tanto, esta página muestra el estado de mi cartera:

Captura de pantalla de la cuenta de Fundrise, 5 de abril de 2018

Las gráficas son bonitas, pero un detalle claro de las tarifas y los costos iniciales facilitaría la elección inteligente de los inversores. Hasta entonces, aquí hay algunas tarifas a tener en cuenta:

• Las acciones de los productos de Fundrise pueden venderse con una prima a su valor, lo que significa que usted podría pagar, por ejemplo, $ 10 por una eREIT que tiene un valor de activo neto de $ 9.50. Ese diferencial actúa como un tipo de carga de ventas.
• Al igual que con cualquier acuerdo de bienes raíces, existen costos organizativos y de oferta para que los eREIT y los eFunds existan. Fundrise dice que estos corren de 0% a 2% del dinero recaudado por los inversionistas. El administrador recibe un reembolso por estos costos de oferta fuera del eREIT o eFund en cuotas mensuales que no superan el 0.5% de los ingresos totales del fondo.
• Con los eFunds, hay una tarifa de desarrollo potencial de hasta el 5% de los costos totales de desarrollo, excluyendo la tierra, dice Kendall Davis, vicepresidente de inversiones de Fundrise. Esta tarifa se aplicaría si Fundrise desarrollara un proyecto en sí, en lugar de utilizar un desarrollador externo, dice.
• En el futuro, cuando uno de los fondos electrónicos venda una propiedad, puede haber una tarifa de disposición potencial del 1,5% de los ingresos brutos, después del pago de la deuda a nivel de propiedad, dice Davis, señalando que Fundrise apuntará a reducir los costos actuando como su propio agente de cotización, sin pasar por un agente inmobiliario tradicional. (Si Fundrise pasara por un corredor, la comisión del corredor saldría de las ganancias brutas).

Antes de bucear, considere:

• Las inversiones inmobiliarias financiadas con fondos colectivos aún no se han probado durante una recesión. En el caso de otro accidente de vivienda como el que comenzó en 2006, los posibles inversionistas en un producto de Fundrise esencialmente saldrían corriendo al banco, todos buscando rescatar sus acciones a la vez. En esa situación, Fundrise podría verse obligado a posponer los reembolsos para algunos inversores. Hay incógnitas aquí, así que si eres reacio al riesgo, aléjate. (Hay más de una forma de invertir en bienes raíces: averigüe qué tipo es el adecuado para usted: 5 formas de invertir en bienes raíces).
• ¿Cuán diversificado estás? Al evaluar el grado en que se diversifica su cartera, tenga en cuenta todos sus activos inmobiliarios, incluidos su REIT en su cartera de inversión y su casa. Lea nuestra historia sobre cómo la diversificación puede reducir el riesgo de inversión.
• La empresa matriz de Fundrise aún no ha generado ganancias y está incurriendo en pérdidas netas, según la circular de oferta de julio de 2017 de la compañía. Aún así, cada acuerdo de bienes raíces es su propia entidad, separada de la compañía matriz. "Los inversionistas perderían dinero solo si las transacciones reales de bienes raíces fueran a la quiebra", dice Mark S. Roderick, un abogado de Flaster Greenberg, que se especializa en bienes raíces en línea y compañías de fondos colectivos.
• Invertir con Fundrise significa atar su dinero por un tiempo. Puede solicitar el reembolso de sus acciones trimestralmente, pero puede que deba una tarifa, dependiendo de cuánto tiempo haya retenido la inversión. La tarifa, que se paga en el eREIT o eFund, se calcula como un descuento al valor del precio de la acción: 0% si en los primeros 90 días; 3% de descuento si las acciones se mantuvieron al menos 90 días pero menos de tres años; 2% si las acciones tienen al menos tres años pero menos de cuatro años; 1% si las acciones se mantienen al menos cuatro años pero menos de cinco años. No hay descuento para redimir acciones retenidas cinco o más años. Puede haber otros cargos asociados con el canje, y el plan de canje puede ser suspendido sin previo aviso. Si demasiados inversores solicitan reembolsos a la vez, los pagos pueden retrasarse. Los inversores preocupados por esto podrían preferir invertir a través de una cuenta de corretaje estándar, que le da acceso a una amplia gama de inversiones. (Aquí se explica cómo abrir una cuenta de corretaje y qué debe considerar antes de hacerlo).
• Cuando decidí canjear mis acciones, no pude encontrar instrucciones en el sitio web, por lo que envié un correo electrónico a Fundrise a su dirección de correo electrónico general. Después de un par de días, recibí un correo electrónico con un enlace a una página de Fundrise para canjear mis acciones y un gráfico que detallaba cómo se venderían mis acciones con un descuento (las conservé por más tiempo que el período de introducción de 90 días). En ese momento, el proceso para iniciar la redención era simple y tomó solo unos minutos. Tengo que esperar hasta el final del trimestre para que se procese mi solicitud. Pero como señalan las circulares de oferta, Fundrise "no puede garantizar que los fondos reservados para el plan de canje serán suficientes para satisfacer todas las solicitudes realizadas en cualquier trimestre calendario".

Para más detalles, visite el sitio web de Fundrise.