Cómo la demografía impulsará las ventas de viviendas

Por Anthony Isola

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En los próximos años, los Estados Unidos deberían ver un aumento dramático en la demanda de viviendas. Esto no es una ilusión. Las tendencias demográficas subyacentes lo hacen casi inevitable.

Es fácil estar cansado cuando se mira el mercado de bienes raíces. El colapso épico en los precios que comenzó en 2007 dejó a toda una generación marcada permanentemente. Ese colapso fue precedido por una burbuja, alimentada por una política monetaria muy fácil, estándares de préstamos ridículamente laxos y expectativas poco realistas, que llevaron a los precios a niveles tan insostenibles que algunas casas compradas en la cima de la locura perdieron más del 80% de su valor..

Muchos creen que las cuatro palabras más peligrosas en la inversión son: "Esta vez es diferente". En este caso, sin embargo, se puede demostrar que los detractores están equivocados. Los indicadores a corto y largo plazo para el mercado de la vivienda son positivos.

Las viviendas iniciadas en los EE. UU. (El número de viviendas que comienzan la construcción) se elevaron a su nivel más alto desde octubre de 2007, según el Departamento de Comercio. Y en una encuesta reciente, los constructores de viviendas de los EE. UU. Informaron su nivel de confianza más alto desde 2005.

Estas estadísticas son alentadoras, pero el cambio demográfico a largo plazo es lo más prometedor. La generación del milenio, aquellos nacidos después de 1986, tiene una tasa de propiedad de la vivienda dramáticamente más baja que la de las generaciones anteriores. A menos que crea que estas personas continuarán como lo son por tiempo indefinido (postergar el matrimonio y los hijos, vivir con sus padres o alquilar apartamentos), deberíamos ver un cambio sustancial en las tasas de propiedad de vivienda durante la próxima década.

Según lo informado por Daniel Rohr en la revista Morningstar, la proporción de hombres jóvenes que viven con sus padres se encuentra en un nivel excepcionalmente alto de 17.7%. La propiedad de viviendas entre los hogares encabezados por personas de 30 a 34 años ha disminuido del 57% al 47% desde 2005.

La gente está esperando aún más tiempo para casarse. De 2005 a 2014, la edad promedio en el primer matrimonio aumentó 2.2 años para los hombres y 1.7 años para las mujeres. Por el bien de la comparación, en el pasado nos llevó más de dos décadas mover la aguja tanto como hemos visto en los últimos nueve años. La edad para contraer matrimonio es un número clave para la demanda de vivienda, ya que las parejas casadas tienen muchas más probabilidades de comprar una casa.

Estos datos sobre los millennials son inmensamente importantes para la historia positiva de la vivienda. Los Millennials son la generación más grande en la historia de los Estados Unidos, superando incluso a los baby boomers nacidos entre 1945 y 1964. La forma en que gastan su dinero tendrá profundos efectos en nuestra economía.

Los "baby boomers" mismos jugarán un papel en el alza de los precios inmobiliarios. Los datos de Morningstar muestran que los niveles de propiedad de la vivienda no comienzan a disminuir hasta alrededor de los 75 años. Esto deja otros 15 años hasta que la mayoría de los baby boomers comienzan a vender sus casas en grandes cantidades. Esto limitará aún más el suministro de viviendas disponibles para la venta durante la próxima década.

Si bien estos datos son positivos para el mercado inmobiliario de los Estados Unidos y para nuestra economía en general, existen varias advertencias. Quienes esperan un regreso de los días de gloria de principios de la década de 2000 se sentirán muy decepcionados. Las normas de préstamo más estrictas y las regulaciones bancarias han hecho que sea mucho más difícil obtener una hipoteca.

Además, es posible que hayamos visto el fondo para las tasas hipotecarias. La Reserva Federal está por comenzar a subir las tasas de interés. Si bien no se espera nada dramático, se espera que ocurra un cambio eventual a tasas más normales en los próximos años. Esto hace que una casa sea más difícil de costear.

Históricamente, los precios de las viviendas han aumentado entre un 2% y un 3% por año durante el siglo pasado. Ignora estos datos a tu propio riesgo. Incluso si vemos el doble de la tasa histórica, significaría una tasa de aumento anual de aproximadamente 4% a 6% durante la próxima década. Si bien eso sería bueno, ciertamente no te haría rico. Con la inflación y otros costos incluidos, muchos aún podrían estar buscando un rendimiento real negativo.

¿Qué debes hacer? Si usted es un comprador por primera vez, debe estar en buena forma. Otro colapso histórico de la vivienda parece ser un evento de baja probabilidad. Compra una casa para vivir en ella, no como una inversión que esperas para hacerte rico.

Los bienes raíces son muy regionales, y usted podría ver grandes oscilaciones en los precios dependiendo de la sección del país en el que vive. Sin embargo, la conclusión es que si desea comprar una casa para criar una familia en lugar de darle la vuelta, hay una buena posibilidad de que puedas hacerlo sin perder tu camisa.

Disminuya al menos un 10%, asegure una hipoteca de tasa fija a 30 años de vainilla y siga viviendo su vida. No te hagas la ilusión de que te convertirás en un magnate de bienes raíces, y las cosas deberían funcionar bien.

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