Qué significa para usted y su hipoteca la nueva regla de CFPB sobre la capacidad de pago

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor finalmente hizo lo que los accionistas de la industria financiera no hicieron por sí mismos hace una década. Aprobaron un amplio reglamento de más de 800 páginas a principios de este mes, decretando que antes de que los bancos otorguen una hipoteca, deberían hacer un esfuerzo de buena fe para determinar que el prestatario podrá reembolsarlos.

Las regulaciones, emitidas bajo la autoridad de las reformas de la industria financiera de Dodd-Frank, modifican la Regulación Z y entrarán en vigencia, más o menos, el 14 de enero de 2014.

De alguna manera, el conjunto de normas es un soplo para la industria financiera, que buscaba una manera de limitar la responsabilidad de los préstamos futuros que se echaron a perder, en un entorno hipotecario "demandar a su prestamista feliz". Una estrategia de los demandantes utilizada contra los bancos para forzarlos a escribir los saldos de las hipotecas ha sido la afirmación de que el banco prestó dinero al propietario, sabiendo que probablemente no podría hacer los pagos y que el banco pronto ejecutaría la hipoteca de una casa muy apreciada.

La disposición principal de la regulación era el establecimiento de un "puerto seguro". Si el prestamista salta a través de ciertos aros cuando emite la hipoteca, las regulaciones evitan que los consumidores desafíen la hipoteca más adelante. El prestamista está protegido contra juicios, una disposición que la industria crediticia cree que liberará más capital para aflojar un mercado hipotecario estrecho.

Aquí están los aros, y lo que significan:

Los prestamistas tienen que verificar la información de ingresos y crédito de una fuente de terceros razonablemente confiable.

Hace unos años, si era un empleado que recibía propinas, o trabajaba por cuenta propia y tenía ingresos difíciles de verificar, podría trabajar alrededor de los requisitos de préstamo completamente documentados, pagar un poco más de interés y obtener un préstamo de ingresos? Será más difícil hacer eso en el futuro. Para que la hipoteca califique según las disposiciones de seguridad, el banco necesitará ver alguna prueba. En la práctica, eso probablemente significará que tendrá que declarar ese ingreso, por lo que se muestra en su declaración de impuestos, y pagar los impuestos correspondientes. Como se suponía que estabas haciendo todo el tiempo.

La relación de deuda a ingreso permitida está limitada al 43 por ciento.

Es decir, una vez que se emite la hipoteca, los costos fijos del servicio de la deuda del prestatario, que incluyen la hipoteca, las tarjetas de crédito, los préstamos para automóviles, las deudas de préstamos estudiantiles y casi cualquier otra cosa registrada por las agencias de crédito, no pueden ser superiores al 43 por ciento de los impuestos antes de impuestos. ingresos. Este no es un cambio demasiado radical: el 43 por ciento está cerca de lo que VA (Administración de Veteranos), FHA (Administración de Vivienda Federal) y Fannie y Freddie están dispuestos a permitir, con pequeñas variaciones entre ellos.

Para hipotecas ajustables, la relación deuda-ingreso debe calcularse en el pago más alto posible contractualmente dentro de los primeros cinco años de la hipoteca.

Es decir, si tiene un pago hipotecario de $ 1,500 por mes, pero si las tasas de interés aumentan, y el banco tiene el derecho de aumentar su pago a $ 1,900 por mes como resultado en cualquier momento durante los primeros cinco años de la vida del Banco. préstamo, la relación DTI debe calcularse en función del pago de $ 1,900 por mes, no del pago de $ 1,500 por mes. Esto limita el uso de la hipoteca de tasa ajustable para ayudar a los propietarios de viviendas marginales a calificar para hipotecas que no podrían pagar en términos de tasa fija.

Las hipotecas calificadas no pueden ser por plazos mayores a 30 años.

Hacia el final del auge de los bienes raíces, se estaba volviendo muy difícil para las personas calificar para las hipotecas a 30 años que los prestamistas estaban desplegando financiamiento extendido, incluidas las hipotecas a 40 años. Estos siguen siendo legales, pero no califican bajo las disposiciones de puerto seguro. Los prestamistas no pueden usar este truco para eludir las reglas de DTI.

Los préstamos de solo interés y de amortización negativa no califican.

Para el año 2005, a la altura del frenesí de los bienes raíces, casi una cuarta parte de todas las hipotecas emitidas fueron préstamos de "solo intereses". Es decir, usted solo pagó los intereses y todo el capital venció en, digamos, cinco años. La cantidad de hipotecas de interés solamente mantenidas por Freddie Mac aumentó más del 500 por ciento, de $ 25 mil millones en 2005 a $ 159 mil millones en 2007. Una corredora de hipotecas del sur de la Florida me dijo en 2006 que más de la mitad de su negocio en ese momento tenía intereses. -sólo papel (ambos acordamos que esto no terminaría bien).

En ese momento, se suponía que sería fácil refinanciar en una propiedad muy apreciada en cinco años, y que podría pagar el capital a su gusto.

La parte "muy apreciada" de esa ecuación, por supuesto, resultó ser una excusa.

Los préstamos de interés solamente ya no serán hipotecas calificadas. Lo mismo se aplica a los préstamos de "amortización negativa". Es decir, préstamos donde sus pagos son en realidad menores que los intereses, de modo que su saldo pendiente aumenta durante la vida del préstamo.

Los nuevos regs también descalifican los préstamos de "pago global", parte integral del mundo de los préstamos de amortización negativa y de solo interés, excepto en casos limitados en áreas rurales donde dichos préstamos ya son rutinarios.

Curiosamente, las regulaciones ofrecen un incentivo para que los consumidores obtengan un préstamo de interés solamente: ya que estos préstamos no serán "hipotecas calificadas", se conserva el derecho del demandante a demandar. Pero los prestamistas tienen un desincentivo correspondiente para proporcionarlos.Como resultado, es probable que aumenten los costos de este tipo de préstamos, así como la ahora rara hipoteca a 40 años. Después de todo, los prestamistas esperarán ser compensados ​​por el mayor riesgo de una hipoteca no calificada.

Las hipotecas calificadas pueden tener puntos y tarifas iguales a no más del 3 por ciento del préstamo.

Esto no cambiará el juego ya que la mayoría de los préstamos ya tienen puntos y tarifas por debajo de este nivel. Sus efectos se sentirán principalmente entre los corredores de hipotecas y en el mundo subprime, donde los prestatarios tienen menos opciones. El tres por ciento ha sido un techo común durante bastante tiempo, de todos modos.

Las hipotecas calificadas pueden tener un precio que no supere el 1.5 por ciento en comparación con las primas.

Esto puede ser complicado, ya que huele a controles de precios, y los controles de precios casi siempre fallan. Casi por definición, esta regla tendrá un impacto en el mercado de alto riesgo y tendrá un impacto dispar en los prestatarios con puntuaciones de crédito bajas.

Por otra parte, el límite de precio deletrea problemas si las curvas de rendimiento aumentan. Si los rendimientos de la deuda no hipotecaria comparable aumentan y ofrecen un beneficio más dulce para los prestamistas que los mercados hipotecarios, el capital huirá de los fondos de hipotecas subprime y alt-A. Eso puede ser una manera de salir, pero la ley de las consecuencias no deseadas es una amenaza constante.

Lo que es notable acerca de la regulación, sin embargo, es su moderación. Los reguladores intentaban encontrar un equilibrio entre proteger a los consumidores de los préstamos abusivos a los consumidores poco educados y poco sofisticados y cerrar el flujo de crédito al sector de la vivienda.

La Regla de capacidad de pago no establece ningún pago inicial mínimo ni ninguna puntuación de crédito mínima. Todavía queda en manos de los prestamistas para determinar eso por sí mismos.

La regla también deja abierta la ventana para que los prestamistas de VA otorguen hipotecas calificadas y los prestamistas de la FHA para otorgar préstamos con solo un 3.5 por ciento de baja sin contravenir las reglas de hipotecas calificadas.

Los reguladores también eximen a los prestamistas de VA, Fannie y Freddie de las reglas hasta por siete años. Debido a que estas son una parte tan importante del mercado hipotecario, las nuevas reglas solo se consolidarán gradualmente. Esto es por diseño, ya que el CFPB no quería causar una interrupción repentina en el mercado de la vivienda todavía frágil.