Comprar o no comprar - Resumen del evento

ACTUALIZACIÓN (28/01/14): EL VIDEO COMPLETO DEL EVENTO AHORA ESTÁ DISPONIBLE

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Tuvimos el privilegio de recibir a Ryan Richard de McGuire Real Estate y Roberto Rivera de First Republic Bank anoche en la sede de Investmentmatome. Para aquellos que se perdieron el evento, aquí hay algunos puntos destacados. Publicaremos clips aquí cuando estén listos. La transmisión de tweets en vivo está disponible en #BuyOrRentSF

¿Por qué debería comprar?

• Ryan destacó la importancia de distinguir entre motivaciones emocionales (quiero pintar mis propios muros, a poca distancia de las escuelas) y financieras (aprovechar la apreciación de precios, diversificar la cartera)
• Las motivaciones emocionales y financieras a veces pueden estar en conflicto; los socios pueden estar en extremos opuestos del espectro en términos de motivaciones: recuerde hablar sobre ellos ya que está considerando la decisión de comprar
• Una herramienta útil en el NYTimes para obtener la primera lectura sobre cuánto tiempo puede tomar para compensar una compra dada su situación actual de alquiler

Financiación de una compra

3 cosas clave determinan la asequibilidad / elegibilidad de préstamo

• Puntaje de crédito
• La deuda total / ingreso anual bruto no debe exceder de 4.5x
• Efectivo e instrumentos líquidos disponibles para el pago inicial.

Haciendo el pago inicial

Ryan destacó que hacer el pago inicial y las ofertas ganadoras son los dos grandes obstáculos que enfrentan sus clientes en San Francisco. Señaló que estos dos problemas van de la mano. Cuanto mayor sea el pago inicial, más atractiva será la oferta (mayor certeza de cierre) para el vendedor. El esta empezando a s Un instrumento financiero relativamente nuevo en el mercado para la compra de viviendas: financiamiento de capital

¿Cómo funciona la financiación de capital?

• La compañía de financiamiento ofrece una parte del pago inicial a cambio de un porcentaje del cambio futuro en el valor de la vivienda
• Una estructura típica es el 50% del pago inicial a cambio del 40% del cambio futuro en el valor (acciones en escenarios alcistas Y a la baja)
• Los compradores tienen la opción de retirar el acuerdo y recomprar el capital después de 3 años (se realizará una evaluación independiente en ese momento para determinar el costo de la recompra)

¿Cómo impactan las nuevas reglas de CFPB a los prestatarios?

Roberto dijo que las normas de suscripción más estrictas ya se han aplicado en los últimos años; si era elegible para un préstamo en 2013, probablemente será elegible en 2014

Buscando un hogar

En la era de las aplicaciones y los sitios web, ¿por qué molestarse en contratar a un agente?

• Las estimaciones del 15-20% de las ventas de SF en 2013 ocurrieron fuera del mercado: un bueno El agente puede dar a los compradores potenciales acceso a listados de bolsillo / listados "próximamente"

CONDO / TIC / CO-OP: ¿Qué son y cómo afectan las opciones de financiamiento?

• CONDOMINIO: el más sencillo de los tres, básicamente posee la unidad y luego comparte los espacios comunes. Cada unidad tiene un título separado.
• TIC (tenencia en común): posee un porcentaje de una propiedad no dividida. Título único, múltiples propietarios. Un solo título significa que cuando las personas se mudan o se van, el préstamo debe refinanciarse. Esto crea más problemas para los bancos, lo que hace que estén menos dispuestos a prestar / cobrar más por los préstamos de TIC. La fijación de precios de los préstamos es una función del recurso que tiene un banco para recuperar su dinero. Los préstamos TIC tampoco son aptos para la venta en el mercado secundario, lo que los hace menos atractivos para los bancos.
• CO-OP- Compra de acciones en una corporación privada (propietaria del edificio). Las cooperativas a menudo tienen requisitos de suscripción más estrictos que los propios bancos (que requieren montos de pago inicial más altos)

Precio de lista: muchas cosas parecen estar vendiendo por encima de la lista, ¿por qué?

• El precio de lista no es igual al precio de mercado: los precios de lista más bajos son una estrategia empleada por algunos vendedores para generar más intereses / ofertas múltiples
• Problema particular en San Francisco, menos frecuente fuera de la ciudad.
• Si suena demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea: verifique las transacciones comparables en el área para tener una mejor idea del "precio de mercado" para que pueda hacer una oferta competitiva

Ganar una oferta: ¿qué estrategias pueden emplear los compradores?

Al pensar en ganar una oferta, tome la perspectiva de un vendedor:

1. Atractivo de la oferta: cuán bueno es el número del titular
2. Certeza de cierre:% pago inicial.
3. Certeza de cierre: # de contingencias.

Algunos compradores han optado por eliminar las contingencias para hacer que sus ofertas sean más atractivas: esto lo expone al riesgo de perder su depósito si las inspecciones finalmente lo alejan de la oferta o el riesgo de compensar la diferencia si la casa se valora por menos que la oferta PREDICCIONES DE MERCADO

• 2014 – Año del condominio (48,000 unidades aprobadas el año pasado) en San Francisco; mayor oferta mayo ayuda a suavizar los precios de los condominios
• Mirar los proyectos de planificación de la ciudad puede dar una idea de lo que podrían ser algunos barrios nuevos y emergentes: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

Una forma de ver el mercado es evaluar el stock de viviendas disponibles dentro de un punto de precio caliente, por ejemplo. $ 800K - $ 1.2M. Dados esos parámetros, Ryan destacó:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London y Elmwood
• Marin: Larkspur y Corte Madera se vuelven más atractivos debido a las líneas de autobús directo a SF

Comprar una casa es una gran decisión financiera, ¡tómese el tiempo para considerar sus opciones antes de enamorarse de la casa de sus sueños!