Por qué se está demandando a Bank of America y qué significa para el mercado de vivienda actual
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El Departamento de Justicia anunció la semana pasada una demanda contra el Bank of America. En cuestión: el fiscal del distrito afirma que Countrywide vendió deliberadamente miles de hipotecas malas en sentido ascendente a Fannie Mae y Freddie Mac con una suscripción negligente.
Específicamente, el gobierno se opuso al llamado "carril de alta velocidad para nadar" o "hustle", en el cual los préstamos con aseguramiento esporádico o inexistente, la no documentación o la tergiversación obvia fueron sellados por funcionarios y ejecutivos de Countrywide antes de ser vendidos a Fannie y Freddie. Según la demanda del Departamento de Justicia, Bank of America mantuvo el programa durante un tiempo después de comprar Countrywide.
¿Cómo sucedió esto y qué significa para el mercado de la vivienda?
La historia de la crisis hipotecaria en pocas palabras
Permítanos establecer la escena:
Era 2007, y la industria hipotecaria estaba empezando a desmoronarse. Como inversor de valor intransigente y discípulo de Ben Graham y Warrant Buffet, estaba buscando formas de comprar acciones en problemas a bajo costo. Así que miré a todo el país. Incluso fui tan lejos como para enviar para su informe anual.
Esto es lo que escribí sobre Countrywide en ese momento:
"Es tentador. Se cotiza a 5x ganancias oficiales. Mentalmente lo ajusto a más de 8 a 9 veces las ganancias del "mundo real", y se negocia a un 20 a 30 por ciento de su valor contable. Es menos del 10% en subprimes….
Es muy tentador, mientras tanto, con un buen dividendo para pagarme por esperar una recuperación.
Pero miro a su director general, y él está vendiendo acciones tan rápido como sus opciones de chaleco. Él no parece estar reteniendo ninguno de ellos personalmente, y por lo tanto desconfío de él como propietario-gerente ".
Y resultó que mis instintos tenían razón sobre el CEO, Angelo Mozilo. Logró que su compañía iniciara un enorme programa de recompra de acciones, incluso cuando estaba deshaciéndose de las acciones de su cuenta personal, como si estuviera pasando de moda.
Cómo se involucró el gobierno por primera vez
La SEC se enteró un par de años más tarde y finalmente fue tras él, personalmente. Mozilo estableció cuatro planes de ventas de acciones para ejecutivos en 2006, incluso cuando estaba cargando a la empresa con deuda para recomprar millones de acciones. Por desgracia, los generosos acuerdos de novia de Mozilo hechos a políticos prominentes dieron sus frutos. Básicamente, defraudó a sus colegas inversionistas por alrededor de $ 140 millones, pero la SEC finalmente no presentó cargos criminales. Lo dejaron ir con un acuerdo de $ 67 millones en ese momento. Una gran multa, claro, pero no está lejos de lo que robó, y solo un 10 o 15 por ciento de su patrimonio neto. Puntos de bonificación: Mozilo consiguió la compañía cuyos accionistas defraudó para pagar $ 20 millones de la misma.
La SEC no persiguió los cargos por fraude hasta 2009. Pero las ventas internas y las recompras de acciones fueron públicas en 2007. Pasé a las acciones, oliendo un perro con pulgas, como diría Gordon Gekko. Bank of America observó el mismo patrón de hechos que hice, y compró a toda la compañía por $ 4 mil millones.
Mal movimiento.
Hasta ahora, el DOJ tardó en intervenir.
¿Qué hizo Bank of America mal?
Por lo general, se espera que los bancos recompren préstamos con una suscripción defectuosa que no cumpla, y los mantengan en sus libros. Pero Bank of America está diciendo que hay un límite a lo que se espera que hagan. Están dispuestos a recomprar préstamos con mala suscripción. Pero algunos de estos préstamos no salieron mal hasta que se produjo la recesión económica, y eso no tuvo nada que ver con el ajetreo.
El portavoz de BofA, Lawrence Grayson, dijo:
“Bank of America ha mejorado y actuado responsablemente para resolver asuntos de hipotecas heredadas; la afirmación de que no hemos podido recomprar préstamos de Fannie Mae es simplemente falsa ". Continuó diciendo:" En algún momento, no se puede esperar que Bank of America compense a todas las entidades que reclaman pérdidas que en realidad fueron causadas por la economía. recesión ".
De hecho, Bank of America ya ha recomprado un montón de esos préstamos. $ 2.5 mil millones en un acuerdo que alcanzaron con Fannie y Freddie en enero de 2011. Desde entonces, ha pagado caro a los reguladores y demandantes en multas y juicios en los últimos años.
¿Cuál es la moral de la historia?
Un pez se pudre de la cabeza hacia abajo. Cuando se trata del gobierno corporativo, no es solo la cabeza la que contribuye a la podredumbre. Un ejecutivo corrupto y sin fe atraerá a un conjunto de vicepresidentes corruptos y sin fe. En el mejor de los casos, son ingenuos y fáciles de manipular. Es por eso que fueron contratados. La mayoría está dispuesta a mirar hacia otro lado o tolerar operaciones como The Hustle, y evidentes incumplimientos del deber fiduciario como que Mozilo ordena a Countrywide que pida prestados millones de dólares para recomprar acciones infladas, incluso cuando él mismo las abandonó. Y en el peor de los casos, realmente participaron en el fraude en el mercado.
El CEO establece el tono ético de una empresa. Finalmente se rodeará de personas como él. Bank of America no es de todo el país. Pero se olvidaron de esa regla y solo observaron un gran dividendo y una atractiva relación P / E. Pero el dividendo y el P / E eran poco más que una fachada.
Perspectiva: ¿Cómo actuará Bank of America en la corte?
Es demasiado pronto para decir cuáles son las perspectivas de la demanda del gobierno: ambas partes tienen algunos argumentos sólidos que formular. El gobierno señalará las pérdidas muy reales que se produjeron debido a las prácticas negligentes de Countrywide, si no es un fraude directo al tergiversar la calidad de sus suscripciones a Fannie y Freddie y las compañías de seguros que aseguran los fondos hipotecarios basándose en la buena fe de banqueros y compañías hipotecarias Generando los préstamos.
Bank of America puede señalar el hecho de que ha habido muchas causas alternativas de incumplimiento entre el momento en que se originaron los préstamos y el momento en que realmente fallaron. Después de todo, incluso los préstamos bien suscritos se quiebran.
Bank of America también puede argumentar que la Ley de Reclamaciones Falsas no se aplica, porque Fannie y Freddie no calificaron como funcionarios del gobierno para el propósito de esa ley en particular. Tal vez lo hagan ahora, pero no lo hicieron antes de que el gobierno se hiciera cargo de las dos entidades. De hecho, en 1996 un juez federal creó precisamente este precedente, dictaminando que Freddie Mac no era una entidad gubernamental porque una gran mayoría de sus directores no eran designados por el gobierno, y el gobierno no mantenía un control sustancial sobre las operaciones de Freddie Mac. Pero será difícil encontrar un jurado que simpatice con Bank of America y Countrywide en el entorno actual.
Lo que los inversores deben aprender de este cuento
Bank of America pagó $ 4 mil millones, por el privilegio de asumir $ 40 mil millones en pasivos.
Cuando compra una acción, no solo posee una reclamación sobre ganancias futuras. También asume una parte de los pasivos futuros de la empresa. Es posible que la bola ya haya estado en movimiento años antes de que la compre. Pero cualquier juicio se aplicará a los accionistas actuales, no a los accionistas en el momento del error. Nunca, nunca olvides esto. Incidentalmente, esta es la razón por la que las personas que compran negocios estrechamente controlados generalmente son mejores para comprar bienes, en lugar de stock. Los activos no vienen con pasivos ocultos, a menos que haya un gravamen sobre ellos, que es información pública.
