Por qué le doy la espalda al 20% Rendimiento de dividendos ... y también debería |

Ser un ávido inversionista de ingresos, los rendimientos de dividendos super altos son tentadores.

He encontrado acciones que pagan rendimientos de dividendos del 14.3% … 15.1% … e incluso 19.6%. Los rendimientos anuales tan altos casi suenan demasiado bien como para ser cierto, pero los valores que los ofrecen son una inversión comprobada.

Las empresas detrás de estos dividendos han sido sólidas durante años. Y los precios de sus acciones tampoco han sido terriblemente volátiles a lo largo de los años.

De hecho, estos pagadores de dividendos de alto rendimiento fueron los favoritos del mercado durante el boom inmobiliario. Los inversionistas no podían tener suficiente de estas rentas lucrativas.

Es posible que hayan estado bajo presión durante la crisis inmobiliaria, pero rápidamente recuperaron su popularidad una vez que la economía comenzó a recuperarse.

Estoy hablando de lo popular fideicomisos hipotecarios de inversión inmobiliaria (M-REIT).

Esta raza especial de REITs toma prestados a tasas de interés a corto plazo bajas e invierte en grupos de hipotecas respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac (que a su vez están respaldadas por el Tío Sam) a tasas más altas a largo plazo.

Pero a pesar de que ofrecen rendimientos muy por encima de los dos dígitos, todavía no los estoy comprando.

Lecciones aprendidas de mi oferta de refinanciación hipotecaria

El año pasado, mi administrador de hipotecas, Wells Fargo (NYSE: WFC) , comenzó a llamarme. No estaba atrasado en los pagos de mi hipoteca; más bien al contrario: nunca había llegado tarde a un pago de hipoteca en 17 años.

Quería que refinanciara mi hipoteca existente. Una vez que revisé la oferta, me di cuenta de que era un buen negocio para mí.

Wells no me iba a cobrar una tarifa de evaluación; ya había hecho los deberes para demostrar que tenía más del 50% de capital en mi cuenta. casa. Y no había otras tarifas, ocultas o no, para refinanciar mi deuda existente.

A una tasa de interés más baja para una hipoteca a 15 años, tuve la oportunidad de ahorrar mucho dinero con una factura mensual más pequeña.

Pero ese no era mi plan. Me di cuenta de que podía pagar mi cantidad actual, pagar el capital adicional por adelantado del préstamo y ahorrar casi seis años de mi hipoteca.

Ahorraría decenas de miles de dólares en pagos de intereses y pagaría mi hipoteca en aproximadamente nueve años. Parecía una obviedad.

# - ad_banner_2- # Pero algo sobre la oferta me molestó. Entonces, para estar seguro, llamé a un amigo mío que solía trabajar como corredor de hipotecas.

Mi primera pregunta para él fue: "¿Qué hay para Wells Fargo? ¿Por qué me darían este trato?"

Explicó que había escasez de nuevas hipotecas de alta calidad. Los bancos que emitieron hipotecas necesitaban nuevas hipotecas para reempaquetar y vender.

Tenía una calificación crediticia superior a 800. Tenía un trabajo. Nunca había perdido un pago hipotecario y tenía una gran cantidad de capital en mi casa. Yo era un acreedor hipotecario de calidad.

Naturalmente, mi segunda pregunta fue:

"¿Quién pierde en este trato?"

Un perdedor, explicó, era el inversor (es) que poseía la fuente de ingresos de mi original hipoteca. Al pagar mi hipoteca original temprano, los corté de 13 años más de pagos de intereses de más del 6%.

Otro perdedor podría ser el nuevo inversionista (s) que compró mi hipoteca refinanciada. Después de estar acostumbrados a los flujos de altos ingresos impulsados ​​por un alto porcentaje de préstamos subprime, tendrían que conformarse con rendimientos mucho más bajos en sus inversiones.

Esto es exactamente lo que M-REIT está viendo. Recuerde, ellos invierten en grupos de hipotecas. A medida que caen las tasas hipotecarias, también lo hacen sus ingresos.

Mi historia de refinanciamiento, que se desarrolla en todo el país, es solo una de las razones por las cuales los REIT hipotecarios populares Annaly Capital Management (NYSE: NLY) y American Capital Agency (Nasdaq: AGNC) han tenido un rendimiento inferior al del mercado en los últimos meses.

A continuación se muestra un gráfico del Market Vectors Mortgage REIT ETF (NYSE: MORT) - que rastrea los REIT hipotecarios - en comparación con el índice S & P 500.

Lo que sigue para los REIT REALES

A pesar de pagar rendimientos tan altos como 19.1%, los REIT hipotecarios han tenido un rendimiento dramáticamente inferior al del mercado en los últimos meses.

Los REIT hipotecarios pueden seguir teniendo dificultades si las tasas de las hipotecas nuevas y refinanciadas continúan siendo bajas. Y para colmo, el gobierno acaba de anunciar un nuevo plan para ayudar a los propietarios de viviendas bajo el agua a refinanciar sus hipotecas. Es un movimiento que podría dañar aún más a M-REIT.

Annaly ya redujo su dividendo trimestral a $ 0,60 desde $ 0,65 por acción. American Capital ha podido mantener su dividendo por el momento. Pero creo que ambos dividendos son más propensos a ver ajustes en los precios que a ver crecimiento.

The Investing Answer: Así que creo que algún día estos M-REIT harán una buena adición a mi cartera de dinero real dentro de mi Aviso diario de pago, por ahora me estoy quedando claro. Hasta que no se enfríe el mercado y las tasas de interés repunten, creo que estos valores de alto rendimiento son mejor dejarlos solos.