Cómo la Presidencia de Trump impactará la vivienda en 2017

Donald Trump, el magnate de los bienes raíces, será el 45º presidente de nuestra nación. Son buenas noticias para la industria de la vivienda, ¿verdad? Bueno, hay mucho que considerar. Aquí es cómo la presidencia de Trump puede afectar la vivienda y la propiedad de vivienda en 2017.

Un mercado "responsablemente agresivo"

Un llamado unificado para una menor regulación gubernamental proviene del campo de Trump, así como de los republicanos en el Congreso. En el radar de desregulación: la Oficina de Protección Financiera del Consumidor y otros elementos de Dodd-Frank, la ley de reforma de Wall Street que el Presidente Obama promulgó en 2010.

"Desde las elecciones, ha habido mucha discusión sobre cómo es probable que los cambios esperados bajo una administración Trump reduzcan el impacto [del CFPB], particularmente en el campo de la aplicación de la ley", dice Rob Chrisman, asesor principal de Stratmor Group, una industria hipotecaria. consultoría. “Dodd-Frank no será eliminado. Será refinado, lo que es bueno ".

Jeff Taylor es socio gerente de Digital Risk, una compañía de procesamiento de hipotecas. También dice que recortar a Dodd-Frank sería algo bueno para los potenciales propietarios.

"Si Dodd-Frank está simplificado, creo que podría hacer que los bancos sean más agresivamente responsables en el mercado, en lo que respecta a la obtención de hipotecas", dice. "Y creo que eso abrirá más productos para los compradores de vivienda por primera vez … en los próximos dos años".

Compare las tasas de hipoteca Taylor dice que las regulaciones menos estrictas para los prestamistas podrían reducir los costos de cumplimiento y permitir que más pequeños bancos comunitarios compitan con los grandes bancos, "lo que aumenta las ganancias de los bancos, y es probable que aumenten la disponibilidad de crédito".

Sin embargo, críticos como Noah Smith, ex profesor asistente de finanzas en la Universidad de Stony Brook, temen que la desregulación haga retroceder el riesgo bancario y, lo que quizás sea más importante, ponga a los contribuyentes de nuevo en problemas para rescatar a los malos actores. Al igual que durante la crisis de la vivienda de hace 10 años, sería otra "carrera hacia el fondo", escribió Smith en un análisis de Bloomberg.

Pero una reducción en las regulaciones federales no transformará la industria de la vivienda, dice Chrisman. "Trump puede significar menos aplicación de la ley federal, pero los estados seguirán siendo agresivos. Los políticos en California, Illinois y Nueva York, principalmente los estados demócratas, ya han mencionado una atmósfera reguladora intensificada ”, dice.

Lograr que Fannie y Freddie queden "fuera de la propiedad del gobierno"

Otro punto en la agenda republicana es reducir la huella del gobierno en la industria hipotecaria. Eso significa trasladar a Fannie Mae y Freddie Mac al sector privado.

Las dos compañías patrocinadas por el gobierno respaldan la mayoría de las hipotecas y fueron rescatadas con dólares de los contribuyentes durante la crisis de la vivienda. Fannie y Freddie compran préstamos hipotecarios a los prestamistas y luego los empaquetan y venden en grandes paquetes de bonos.

Las ganancias trimestrales que Fannie y Freddie obtienen ahora se canalizan al Tesoro de los Estados Unidos, que ha pagado $ 60 mil millones más de lo que proporcionó en fondos de rescate a las compañías. Los inversionistas en Fannie y Freddie quieren ver que el dinero vuelva al sector privado.

En noviembre, el candidato a secretario del Tesoro de Trump, Steven Mnuchin, le dijo a Fox Business Network: "Tenemos que sacar a Fannie y Freddie de la propiedad del gobierno".

"Creo que hay modelos que podrían funcionar", dice Taylor con respecto a la privatización de Fannie y Freddie. "Lo que no creo que puedas ver es un modelo [donde] el gobierno de los EE. UU. No se queda 100% explícitamente detrás de los bonos que emiten Fannie y Freddie".

Él dice que eliminar la garantía federal reduciría la demanda global de valores respaldados por hipotecas que emiten las dos agencias cuasi gubernamentales. Esos bonos son fundamentales para liberar capital para que los prestamistas puedan otorgar más préstamos.

Constructores de casas y una economía Trump

La falta de mano de obra calificada ha sido una de las mayores limitaciones para la industria de la vivienda en los últimos dos años, y a Taylor le preocupa que la administración de Trump no ayude en este sentido.

"Señor. "El plan de Trump de gastar dinero en proyectos de infraestructura en todo el país podría resultar en que más trabajadores tomen esos trabajos y dejen a los constructores de casas con poca mano", dice Taylor. "Además, es probable que su postura migratoria mantenga a los inmigrantes fuera del país y fuera de la fuerza laboral, un golpe para los constructores de casas que dependen de inmigrantes para muchos trabajos de construcción".

La escasez de mano de obra también contribuye al aumento de los salarios de los trabajadores de la construcción, lo que a su vez mantiene altos los precios de las casas nuevas, agrega.

Sin embargo, Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, dice que espera que la administración de Trump tome medidas respecto de algunas normas laborales que podrían beneficiar a la industria de la construcción de viviendas. Eso seguramente incluirá la regla de horas extraordinarias de Obama "que habría afectado a muchos administradores de sitios de construcción", dice Dietz.

Esa regla, bloqueada por un juez federal el 22 de noviembre, apuntaba a duplicar el ingreso máximo que un trabajador podía ganar y aún era elegible para el pago de horas extras obligatorias. Según el gobierno de Obama, el nuevo límite de $ 47,500 habría brindado a 4.2 millones de estadounidenses más la oportunidad de ganar horas extras.

Dietz también está buscando una administración de Trump para ayudar a reducir los costos de construcción."Un poco menos del 25% del costo de una casa de nueva construcción se debe a las cargas reglamentarias", dice. "Creo que es razonable que la nueva administración pueda abordar muchos de ellos".

Cómo Trump podría afectar la asequibilidad del hogar

Las tasas hipotecarias se han disparado desde que Trump ganó las elecciones. Eso es parte de un escenario de buenas / malas noticias.

"Se podría argumentar que la victoria de Trump ha elevado las tasas de interés debido al temor a la inflación futura, dadas sus propuestas de construcción de infraestructura e impuestos", dice Chrisman. “Este aumento en las tasas sin duda afecta negativamente la propiedad de vivienda para los compradores por primera vez. Sin embargo, el aumento de las tasas de interés a menudo indica una economía en fortalecimiento, y si ese es el caso, más prestatarios nuevos calificarán ".

" MÁS: Calcule su pago mensual de la hipoteca

Taylor también dice que la asequibilidad de la vivienda podría sufrir, pero ofrece otro factor en la ecuación. “En el lado positivo, [las tasas hipotecarias más altas] también podrían desacelerar la apreciación del precio, lo que ayudaría a los compradores. El mercado de la vivienda ha carecido de compradores por primera vez y compradores en ascenso. "La apreciación de precios más lenta podría beneficiar a los compradores en ascenso que han recuperado el valor en su hogar y quieren subir antes de que los precios vuelvan a subir", dice.

"Le diré, si estoy buscando comprar una casa por primera vez o venderla y mudarme a una casa diferente, realmente lo estoy viendo el próximo año como probablemente un año conmovedor porque las tasas aún están en el Los 4 son muy, muy atractivos ”, añade Taylor.

¿Trump eliminará la deducción de intereses hipotecarios?

Y luego está la vaca más sagrada de todas: la deducción de intereses hipotecarios. Con frecuencia se menciona como un factor importante en la conversación de "comprar o alquilar".

La administración de Trump y los republicanos han planteado la idea de poner un límite a la cantidad de intereses permitidos que podría deducir de su factura de impuestos.

El problema es que, según un análisis realizado por el Centro de Política Tributaria del Instituto Urbano y la Institución Brookings, solo una quinta parte de los hogares utiliza la deducción. Y de los que lo hacen, la mayoría está muy por encima de los contribuyentes de clase media.

"El Centro de Políticas Tributarias encuentra que en 2017, la capitalización de Trump solo afectaría a unas 160,000 personas solteras, una pequeña fracción de los 89 millones de contribuyentes solteros, y unas 230,000 parejas de los 59 millones de contribuyentes conjuntos", dijo Howard Gleckman, investigador sénior de la Política Fiscal. Centro, escribe en Forbes.com. "La gran mayoría de los contribuyentes que enfrentarían el límite son de altos ingresos".

Tasas de propiedad de vivienda bajo una presidencia de Trump

Chrisman está buscando pequeños cambios en la tasa de propiedad de vivienda en los próximos años. Desde una perspectiva porcentual, la propiedad de vivienda en los Estados Unidos alcanzó su punto máximo durante los mandatos presidenciales de Clinton / Bush, dice. Pero fue entonces cuando los bancos relajaron las pautas de suscripción hasta tal punto que "las personas que no deberían haber estado comprando casas lo estaban".

El desplome de la vivienda lo cambió todo. Los requisitos de suscripción, documentación de préstamo y evaluación se han fortalecido desde entonces. "Los prestatarios marginales no están prestando dinero, y los inversores se sienten más seguros invirtiendo en valores respaldados por hipotecas", dice Chrisman.

Él dice que la necesidad de vivienda en los Estados Unidos es tan grande como siempre y que las políticas de Trump no cambiarán el número de usuarios de una manera u otra.

"El crecimiento interno de la población no se ha detenido, ni tampoco la inmigración. Tampoco tiene el deseo de que una nueva generación quiera un hogar para sus hijos ”, dice. "Creo que, por lo que sabemos hasta ahora, la presidencia de Trump tendrá poco o ningún impacto directo en las tasas de propiedad de vivienda".

Una perspectiva positiva para el nuevo año.

En general, los expertos con los que hablamos son optimistas sobre el 2017. Los prestamistas están utilizando una mejor tecnología para simplificar el proceso de la hipoteca, y el mercado de la vivienda es "saludable" y "sólido", según sus palabras.

"Los constructores están entusiasmados", dice Dietz. Él dice que las reducciones en los costos regulatorios podrían ayudar a los constructores de viviendas a proporcionar viviendas al segmento más ajustado del mercado, el comprador de nivel de entrada.

"Si conseguimos una administración que analice diversos tipos de políticas regulatorias, donde han crecido demasiado o son demasiado caras, eso sin duda será una ayuda para el lado de la oferta del mercado". Y creo que son buenas noticias, no solo para los constructores, sino que son buenas noticias para los inquilinos y los posibles compradores de vivienda, ya que agregar suministro es la forma en que aborda los problemas de asequibilidad de la vivienda ". Más de Investmentmatome Calcula el pago de tu hipoteca Comparar las tasas de hipoteca ¿Cuánto puede costear su casa?

Hal Bundrick es un redactor de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.