Estrategias para bajar sus costos de cierre

La factura por los costos de cierre es el último obstáculo entre los compradores de vivienda y sus nuevos hogares, y puede representar una sorprendente cantidad de dinero. Las tarifas de cierre van del 3% al 6% de la hipoteca; eso es alrededor de $ 9,000 a $ 18,000 en una casa de $ 300,000. (Utilice esta calculadora de costos de cierre para estimar las tarifas de su compra).

El impulso de simplemente pagar y mudarse es comprensible, pero no compraría un automóvil o un televisor sin investigar los precios de otros productos similares. Lo mismo ocurre aquí. Y reducir estos costos, incluso un poco, podría ayudarlo a comprar una estufa nueva o equipar el vivero.

Estrategia No. 1: Solicite a los prestamistas un formulario de "Estimación de Préstamo".

Sus costos de cierre se detallan técnicamente por primera vez en el formulario de "Estimación de Préstamo" de tres páginas que su prestamista debe presentar dentro de los tres días hábiles posteriores a la solicitud de una hipoteca. Es un hecho poco conocido, pero algunos prestamistas le darán un formulario de estimación de préstamo incluso antes de que usted solicite un préstamo, aunque no es obligatorio. (Nota: Recibirá una "factura" final, llamada formulario de "Divulgación de cierre", tres días antes del cierre).

La estimación de préstamo le permite comparar precios entre los costos totales de las compañías y también incurrir en tarifas específicas una vez que haya elegido un prestamista.

Necesita el Cálculo del Préstamo legalmente vinculante para comparar los costos, no la "hoja de cálculo de los costos de cierre" o un "desglose de comisiones" que ofrecen algunos prestamistas, dice Erik Martin, presidente de Total Mortgage, una compañía hipotecaria nacional con sede en Milford, Connecticut.

Estrategia n. ° 2: saber dónde están los ahorros.

La parte inferior de la primera página del formulario de estimación de préstamo muestra los costos de cierre totales y el efectivo necesario para cerrar el préstamo. El corazón de sus ahorros es la Sección C, página 2: “Servicios que puede comprar”. Estas tarifas incluyen:

• Inspección de plagas
• Encuesta
• Búsqueda de título, que investiga el historial de una propiedad por restricciones o gravámenes
• Carpeta de seguro de título, que cubre al comprador y al vendedor durante el proceso de transferencia
• La política de títulos del prestamista, que protege al prestamista en caso de un problema con el título
• Agente de liquidación, también llamado agente de custodia o agente de cierre, que representa al comprador y supervisa el cierre y la transferencia legal del título

De estos cargos, puede ahorrar la mayoría de los servicios más caros: seguro de título y servicios de liquidación, que a menudo se combinan. La comparación de compras entre los inspectores de plagas o los inspectores podría no revelar grandes diferencias de precios, pero no está mal preguntar.

Estrategia No. 3: Presionar las tarifas de los prestamistas.

Un prestamista puede cobrar una tarifa plana que envuelve servicios tales como la suscripción y la originación, mientras que otros cobran por cada uno por separado. Esta bien. Sin embargo, Martin dice: "cuando comienza a ver más de una, definitivamente dos, tres, cuatro o cinco artículos de línea de cargos detallados para una compañía hipotecaria, le cobran importancia". Eso se aplica a las cuentas para cualquier cierre. Servicio, añade.

Y tenga cuidado con las tarifas con nombres vagos, como "tarifa de financiamiento" o "tarifa de entrega". Si ve estas tarifas, pregúntele a su prestamista. Puede eliminar ciertas tarifas, o es posible que deba buscar un prestamista diferente que no cobre tantos.

Estrategia No. 4: Tienda de comparación para servicios de título y liquidación.

Si va a comprar proveedores de servicios de título y liquidación, muévase rápidamente. Estas empresas requieren tiempo para la investigación y la preparación de documentos.

Las compañías que su prestamista recomienda podrían ser buenas ofertas. Tal vez su prestamista negoció un descuento por volumen, o sabe que el servicio de una compañía en particular es sobresaliente, dice Martin. Pero haga su propia investigación en línea y pregunte a amigos y familiares por referencias.

Puede generar cotizaciones competitivas en los mercados en línea. En TitleClose.com, con sede en Austin, Texas, por ejemplo, las compañías pagan una tarifa anual de $ 325 para ser incluidas. Los compradores ingresan información sobre su propiedad e hipoteca, incluida la dirección, el precio, el tipo de propiedad, la fecha de cierre, si existe una hipoteca y, de ser así, cuánto.

La búsqueda en una ciudad produce alrededor de 25 a 40 citas detalladas; buscar en una ciudad más pequeña ofrece aproximadamente una docena, dice Cara Ogrodowski, vicepresidenta de TitleClose. Puede clasificar sus cotizaciones según el precio, la distancia o las calificaciones de los clientes y conocer las tarifas promedio en su comunidad por el monto de su préstamo, entre otros detalles.

¿Cuánto puedes ahorrar aquí? Posiblemente cientos de dólares, dice Ogrodowski. Tenga en cuenta que los ahorros potenciales varían según la ubicación, ya que las regulaciones de seguros de cada estado afectan los precios de manera diferente.

Consejos para comprar compañías de títulos y acuerdos:

• No te metas en los detalles. Un servicio de liquidación incluirá ciertos artículos como costos de los compradores; otro como costo de los vendedores. Ignore eso, dice Steven Palmer, CEO de Entitle Direct Group, una compañía de liquidación y seguros de títulos con sede en Connecticut que opera en 40 estados a través de EnTitle Insurance Company. Simplemente compare precios, verificando que cada cotización incluya servicios idénticos, dice Palmer.
• Las tarifas bajas no lo son todo. El servicio también cuenta con un montón, así que considere las recomendaciones de los clientes.

Estrategia No. 5: pedirle al vendedor que contribuya.

Dependiendo del mercado y el hogar, un vendedor podría contribuir con dinero para los costos de cierre.Sin embargo, los inventarios son bajos en muchos lugares en estos días y los compradores compiten agresivamente, por lo que los vendedores no hacen muchas concesiones.

Estrategia No. 6: Considere una hipoteca 'sin costos de cierre'

Una hipoteca sin costos de cierre puede ser útil si tiene poco efectivo. Pero los costos de cierre que usted no paga por adelantado se incluirán en el préstamo, lo que aumentará sus pagos hipotecarios mensuales.

Estrategia No. 7: firmar documentos de préstamo cerca del final del mes

Reduzca su desembolso de efectivo al momento del cierre para el pago anticipado o el interés "diario" por el período comprendido entre el cierre de su préstamo y el comienzo del nuevo mes. Cuánto puedes ahorrar? Averigüe: multiplique el monto de su préstamo por su tasa de interés, por ejemplo, 4% =.04, para encontrar su tasa de interés anual. Dividiendo eso por 365 se cobra el interés diario. Ahora, multiplique esa cifra por los días que quedan en el mes para ver los ahorros.

Estrategia No. 8: Pregúntele a su banco sobre descuentos y rebajas.

Algunos bancos ofrecen incentivos a los clientes existentes en sus hipotecas. Dos ejemplos: el programa My Mortgage Gifts de Wells Fargo reembolsa a los prestatarios elegibles $ 500 en una compra de vivienda o $ 300 para una refinanciación. Los miembros elegibles de Bank of America Preferred Rewards pueden ahorrar de $ 200 a $ 600 en la tarifa de inscripción.

Tu próximo trabajo: Romper el Champagne. Usted ha cumplido con su diligencia debida, ha hecho compras y, con lo que ha ahorrado en los costos de cierre, puede permitírselo.

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