¿Refinanciar su hipoteca? Mira más allá de obtener la tasa de interés más baja

Decidió que es hora de refinanciar su hipoteca a una tasa de interés más baja, y quizás esté agonizando por lo que se conoce como el bloqueo. Las tarifas fluctúan, por lo que debe decidir si se compromete con la tarifa ahora o espera, esperando una disminución que reduzca aún más su pago mensual.

Nuestra investigación, basada en parte en datos de Lenda, un popular prestamista de refinanciamiento en línea, profundizó en la decisión de bloquear o esperar. Esto es lo que necesitas saber.

Cómo funcionan la refinanciación y los bloqueos de tasas

El proceso de refinanciamiento funciona así: usted completa una solicitud con un agente hipotecario o prestamista, idealmente al menos tres, para comparar las tasas para las que califica y los costos del préstamo. Una vez que haya sido aprobado inicialmente, por lo general tiene la opción de bloquear su tasa mientras su préstamo pasa por una suscripción.

El bloqueo garantiza esa tasa de interés por un período específico, incluso si las tasas aumentan. Sin embargo, si las tasas caen después de haberse bloqueado, no obtendrá una tasa más baja. Por lo general, el bloqueo dura entre una semana y varios meses, dependiendo del período de bloqueo que elija, pero desea asegurarse de que sea lo suficientemente largo para cerrar su préstamo antes de que caduque el bloqueo. Algunos prestamistas permiten que los prestatarios floten una tasa en lugar de un bloqueo; en otras palabras, obtendría una tasa más baja si las tasas bajan antes de cerrar. Pero esto también significa que usted pagará una tarifa más alta si se activan.

Tenga en cuenta que los períodos de bloqueo de tasas más largos le costarán en términos de la tasa de interés de su préstamo, ya que los prestamistas buscan minimizar sus posibles pérdidas. Según el proveedor de software hipotecario Ellie Mae, en mayo, el tiempo promedio desde la aplicación hasta el cierre fue de 45 días. Las tasas hipotecarias a menudo se cotizan en "ventanas" de 15 días, y con cada período adicional de 15 días del bloqueo, los prestamistas elevan la tasa de interés en 12 puntos básicos, según The Mortgage Reports. Un punto base es igual a una centésima parte de un punto porcentual.

Una lección aquí es que, en lugar de preocuparse tanto por obtener una tasa de fondo, los solicitantes de hipotecas deben refinanciar con un prestamista con tasa competitiva que puede cerrar más rápido.

Mira más allá de la velocidad de fondo

Si no logra bloquear su préstamo de refinanciamiento cuando las tasas son más bajas, la diferencia en los ahorros potenciales generalmente es mínima en períodos cortos de tiempo. Lenda analizó los datos de la encuesta hipotecaria mensual de Freddie Mac, que mostró que las tasas de refinanciamiento no cambiaron significativamente de una semana a otra entre julio de 2015 y mayo de 2016, por lo que los consumidores que no alcanzaron la tasa óptima no se la perdieron demasiado.

Durante este período de 43 semanas, el mayor cambio de semana a semana para los préstamos a 30 años fue una disminución de 12 puntos básicos, y en algunas semanas las tasas se mantuvieron igual. Comparando los períodos de dos semanas, el mayor cambio fue un aumento de 22 puntos básicos.

Supongamos que no alcanza la tasa más baja en 12 puntos básicos y está refinanciando un préstamo hipotecario a 30 años con un saldo de $ 191,760, el precio de venta promedio para las viviendas existentes en los EE. UU. En mayo, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. menos un pago inicial del 20%. Usted refinanció a 3.8%, pero una semana después, la tasa bajó 12 puntos básicos, a 3.68%. Habría ahorrado $ 14 por mes del refinanciamiento a una tasa de interés 12 puntos básicos más baja. Pero tenga en cuenta que las tarifas podrían haberse movido de la otra manera, y habría terminado pagando más cada mes.

En raras ocasiones, caen las tasas hipotecarias. Cuando los votantes de los Estados Unidos aprobaron una salida de la Unión Europea en junio, las tasas hipotecarias en los Estados Unidos cayeron 26 puntos básicos durante los siguientes ocho días hábiles. Si hubiera bloqueado su refinanciación justo antes de la votación, habría perdido esa disminución. En tal caso, puede buscar renegociar la tasa más baja con su prestamista o abandonar su solicitud y comenzar de nuevo. Se enfrentaría a otra pila de papeleo y probablemente perdería su tarifa de solicitud, pero la captura de ese punto de partida le ahorraría alrededor de $ 28 por mes, según nuestro ejemplo anterior, una cantidad que no es despreciable.

Algunas personas que refinancian esperan para bloquear, por varias razones. Quizás estén anticipando que las tasas bajarán, o tal vez no hayan prestado atención a la cláusula de bloqueo en la montaña de papeles que firmaron. Unos 276 prestatarios que refinanciaron con Lenda durante un período de 43 semanas esperaron una mediana de tres días para bloquear su tasa luego de ser aprobados. Sin embargo, el 30% de estos refinanciadores esperaron al menos una semana para bloquear y el 19% al menos dos semanas, a pesar de que podrían haberse cerrado casi de inmediato.

Esperando para bloquear puede estar tirando los dados

No está claro por qué algunas personas no se bloquean de inmediato, cuando no hay forma de estar seguros de qué dirección irá cada día. Los Estados Unidos han estado en un entorno de tasa descendente desde aproximadamente el 2010, y esa mentalidad puede estar en juego cuando los consumidores sopesan la decisión de bloqueo.

Bloquear una tarifa garantiza que pagará la tarifa prometida independientemente de lo que suceda en el mercado.

"Para cualquier persona que esté buscando cronometrar el tiempo justo cuando se acerca a estos picos, el aire se vuelve muy delgado y tiene que estar preparado para renunciar a todo por lo que ha trabajado", dice Jim Sahnger, un originador de préstamos hipotecarios con Schaffer Mortgage Inc. en Palm Beach Gardens, Florida. Intentar cronometrar las tasas de interés es simplemente tirar los dados, agrega.

"Si bloqueas la tasa, sabes lo que tienes", dice."En el momento en que toma la decisión de solicitar, la tasa que se ofrece en ese momento tiene sentido para usted".

Si obtener una refi es ideal para su situación financiera personal, puede ser conveniente actuar cuando vea una tasa que sabe que puede pagar en lugar de esperar a que bajen las tasas. La tasa flotante le da la oportunidad de terminar con una tasa mejor, pero también lo pone en riesgo de perder dinero al atascarse con una tasa más alta. Es especialmente arriesgado para los prestatarios que desean obtener el mayor préstamo para el que pueden calificar.

Las tasas de refinanciación a mediados del año 2016 fueron las más bajas en décadas, por lo que no pueden bajar mucho más. Esto reduce la posibilidad de un beneficio de esperar incluso más tiempo.

¿No está seguro si es el momento adecuado para refinanciar su hipoteca? Use nuestra calculadora de refinanciamiento de hipotecas para ver cuánto podría ahorrar y si tiene sentido para usted.

Metodología

Para calcular el costo diferencial de 12 y 26 puntos básicos: utilizamos el ejemplo de un préstamo a 30 años con un saldo de $ 191,760, basado en la mediana de los precios de venta de las viviendas existentes en los EE. UU. Inmobiliarias Se restó el 20% para un pago inicial. Calculamos los pagos mensuales a las tasas de interés de 3.54%, 3.68% y 3.8%.

Emily Starbuck Crone es escritora de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.