Refinanciamiento de hipotecas: cómo saber cuándo es el momento adecuado

A todos les encanta ahorrar dinero, especialmente cuando se trata del mayor gasto mensual de los propietarios: la hipoteca. Tal vez esté buscando recortar esa factura refinanciando su hipoteca. O tal vez esté pensando en refinanciar debido a que teme que las tasas de interés estén subiendo y es su última oportunidad de obtener un mejor acuerdo.

Las tasas hipotecarias siguen siendo históricamente bajas y es posible que tenga muchas opciones de préstamo, pero tómese un tiempo para averiguar si la refinanciación es su mejor opción en este momento. Cuánto tiempo planea permanecer en su hogar, sus objetivos financieros y su perfil de crédito juegan un papel en su decisión sobre si, y cuándo, refinanciar.

Para tener una idea de cuándo tiene sentido refinanciar su casa, hablamos con dos expertos en préstamos: Katie Miller, vicepresidenta de préstamos hipotecarios de Navy Federal Credit Union en Vienna, Virginia, y Tony Julianelle, gerente de ventas del área de Denver para hipotecas residenciales con Wells Fargo.

Aquí hay algunas preguntas que debe hacerse para decidir si ahora es un buen momento para refinanciar:

¿Las tasas hipotecarias subirán pronto?

Cuando la Reserva Federal anunció en diciembre de 2015 que estaba elevando las tasas de interés a corto plazo en un 0,25%, muchas personas temían un salto en las tasas hipotecarias. Pero las tasas hipotecarias no se mueven al unísono con las tasas a corto plazo, dice Miller.

En otras palabras, no espere un aumento rápido que le costará refinanciar su casa en el corto plazo. Todavía hay tiempo para que usted pague deudas con intereses altos o aumente su puntaje de crédito y se posicione mejor para calificar para un buen préstamo de refinanciamiento.

"Las tasas aún son bastante bajas, y estamos viendo un buen número de solicitudes de refinanciamiento que están llegando", dice Miller. Agrega que muchas personas que compraron en el pico del mercado solo para ver el desplome de los precios de la vivienda finalmente han recuperado suficiente capital en sus hogares para beneficiarse de una refinanciación. "Estamos viendo que más personas se aprovechan de las bajas tasas de interés con refinanciamiento en efectivo para pagar las mejoras de la vivienda".

Se pronostica que las tasas hipotecarias aumentarán ligeramente en 2016, pero hasta que alcancen el 5% o más, dice Miller, es probable que obtenga una tasa competitiva siempre que su puntaje de crédito sea bueno y muestre pruebas de un ingreso estable. (Sugerencia: usar una calculadora de hipotecas puede ayudarlo a tener una idea de qué tipo de tasas puede esperar).

Compare las tasas de refinanciamiento de hipotecas

¿Cuánto ahorraría en mi pago mensual?

Para calcular sus ahorros potenciales, deberá sumar sus costos de refinanciamiento, como una evaluación, una verificación de crédito, tarifas de originación y costos de cierre. Además, verifique si enfrenta una multa por el pago anticipado de su préstamo actual. Luego, cuando descubra a qué tasa de interés podría calificar para un nuevo préstamo, podrá calcular su nuevo pago mensual y ver cuánto ahorrará cada mes.

También querrá considerar si tiene al menos 20% de capital en su hogar: la diferencia entre su valor de mercado y lo que debe. Verifique los valores de las propiedades en su vecindario para determinar cuánto podría evaluar su hogar por ahora. No confíe solo en las estimaciones del valor de la vivienda en línea, a menudo están muy lejos, pero los sitios en línea pueden indicar los precios de venta recientes para casas similares cercanas a usted. Un agente de bienes raíces local también puede darle una idea del valor de su casa.

El monto de su patrimonio es importante porque los prestamistas generalmente requieren que usted "asegure" la hipoteca; proteja sus intereses financieros en caso de que incurra en incumplimiento, si tiene menos del 20% del capital. El seguro hipotecario no es barato y está integrado en su pago mensual, así que asegúrese de incluirlo en sus cálculos sobre posibles ahorros.

Una vez que sume todos los costos de un préstamo refinanciado, puede comparar su pago mensual "total" con lo que actualmente paga.

¿Serán suficientes los ahorros para que valga la pena refinanciar?

Gastará un promedio de 3% a 6% del monto del préstamo en los costos de cierre, por lo que debe calcular cuánto tiempo se destinarán sus ahorros mensuales para recuperar esos costos. Por ejemplo, tomaría 30 meses para equilibrar los $ 3,000 en costos de cierre si su pago mensual se reduce en $ 100. Si se muda durante esos 30 meses, perderá dinero en una refinanciación.

Piense si su hogar actual se adaptará a su estilo de vida en el futuro. Te sorprenderías, pero mucha gente no. Si está cerca de comenzar una familia o de tener un nido vacío, y refinancia ahora, existe la posibilidad de que no se quede en su casa el tiempo suficiente para cubrir los costos.

Los propietarios de viviendas que están profundamente en pagar sus hipotecas también deberían pensar con cuidado antes de saltar a un refinanciamiento, dice Miller. Si ya tiene 10 años o más en su préstamo, refinancia a un nuevo préstamo a 30 o incluso a 20 años, incluso si reduce su tasa considerablemente, tenga en cuenta los costos de intereses. Eso es porque los pagos de intereses están cargados por adelantado; cuanto más tiempo haya estado pagando su hipoteca, más de cada pago se destinará al capital en lugar de a los intereses.

¿Es hora de cambiar el tipo de préstamo que tengo?

Tome su predicción sobre cuánto tiempo permanecerá en su casa actual y luego piense en los detalles de su hipoteca actual. La forma en que estos factores actúan entre sí podría tener un papel en su decisión.

Digamos que compró una casa con una hipoteca de tasa ajustable por un período inicial de cinco años en torno al 3%. Planeas quedarte quieto por varios años más. Si se acerca el momento en que la tasa ajustable se puede restablecer y subir, puede beneficiarse de la refinanciación de una hipoteca a tasa fija a 20 o 30 años para obtener una tasa de interés establecida que no fluctúe.

Por el contrario, si sabe que se mudará en unos años, la refinanciación a Un ARM de un préstamo fijo a más largo plazo puede ayudarlo a ahorrar más dinero porque los prestamistas ofrecen tasas de interés más bajas en esos préstamos.

>> MÁS: consejos para reducir los gastos de su hogar y maximizar sus ahorros de refinanciamiento

¿Qué aspecto tiene mi crédito?

¿Ha mejorado su puntaje de crédito y su historial de pagos desde que obtuvo su hipoteca? Si es así, puede calificar para una mejor tasa de interés, lo que le ayudará a ahorrar más por mes y a recuperar incluso antes.

Por otro lado, golpear un parche financiero aproximado (o dos) puede hacer un número en su crédito, y eso afecta su capacidad para calificar para un préstamo de refinanciamiento y también la tasa que obtendrá. Si se demoró en el pago con tarjeta de crédito, compró un auto nuevo o tomó préstamos estudiantiles, su puntaje de crédito podría ser más bajo que cuando sacó su préstamo original. Antes de refinanciar, es posible que desee hacer alguna reparación de crédito.

"Si estás luchando con los pagos, automatiza todo para que no te pierdas ninguno", dice Julianelle. “Además, mire la relación entre los saldos pendientes de su tarjeta de crédito y el límite de crédito. Si su informe de crédito muestra saldos pendientes cerca del límite, eso muestra un alto uso. "Usted quiere mantener esa proporción lo más baja posible pagando los saldos de sus tarjetas de crédito cada mes en su totalidad, porque eso puede hacer una gran diferencia en si califica o no para un nuevo préstamo".

Otra jugada inteligente: descubra cuánto paga cada mes en tarjetas de crédito y otras deudas con intereses altos. Vea si el dinero que gastaría en los costos de cierre sería mejor gastar el pago de esas cuentas en lugar de refinanciar su casa. O tal vez comprométase a usar los ahorros mensuales que obtiene de un refinanciamiento para pagar esas deudas.

Línea de fondo

Antes de sumergirse de lleno en la refinanciación, siéntese con un prestamista y haga los cálculos para ver si podría alcanzar el equilibrio en un período de tiempo que tenga sentido. Haga un inventario exhaustivo de sus objetivos financieros y piense en cómo su hogar actual cumplirá con las necesidades futuras de espacio y ubicación.

No olvide que si tiene dificultades para pagar su hipoteca cada mes y no califica para un préstamo de refinanciamiento convencional, HARP es un programa de refinanciamiento de préstamos del gobierno que vence a fines de 2018 y que puede disminuir su carga financiera.

Ahorrar dinero en su hipoteca lo ayuda a acumular riqueza, y ¿a quién no le encanta hacer eso? Si ahora no es el momento ideal para refinanciar, manténgase al tanto de los pagos de su hipoteca actual y mantenga su crédito en buen estado para estar listo para atacar cuando sea el momento adecuado.

Más de Investmentmatome:

• ¿Cuánto casa realmente puedo pagar?
• Compare las tasas de refinanciamiento de hipotecas
• Encuentra un corredor de hipotecas

Deborah Kearns y Hal Bundrick son escritores del personal de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales.

Correo electrónico: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Actualizado el 20 de septiembre de 2017.

Imagen a través de iStock.