¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Probablemente haya escuchado el término "alquiler con opción de compra" utilizado con productos de consumo como muebles o automóviles, pero también puede aplicarse a hogares. Si usted es un inquilino y tiene la vista puesta en comprar una casa en el futuro, un acuerdo de alquiler con opción de compra es un camino para llegar allí.

Si puede llegar a un pequeño pago inicial, comprar una casa directamente con un préstamo FHA puede ser una mejor opción. Siga leyendo para conocer los beneficios y desventajas del alquiler con opción a compra.

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¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra, también conocido como compra de arrendamiento, es un contrato legal entre un comprador (usted) y un vendedor para comprar una casa con una fecha de cierre futura, generalmente de uno a tres años después de la firma del contrato.

Esto es diferente de una opción de arrendamiento, en la que se le da la opción de comprar el lugar que estaba alquilando, antes de que la casa salga al mercado, pero no tiene ninguna obligación contractual de hacerlo.

En un contrato de alquiler con opción de compra, usted paga una tarifa de depósito (generalmente alrededor de $ 5,000) más el alquiler y las "primas de alquiler". Sus pagos de renta se destinarán a la hipoteca del vendedor y los pagos de primas se convertirán en su pago inicial cuando sea el momento de comprar el casa del vendedor.

¿Por qué debería considerarlo?

Este tipo de arreglo podría funcionar para usted por varias razones. La primera, y muy probablemente, es que le da tiempo si no tiene suficiente efectivo para un pago inicial, que puede ser tan poco como el 3.5% o el 20% del precio de venta de una casa. Alquilar con opción a compra le permite obtener la casa que desea, a la vez que le permite ahorrar el pago inicial y las tarifas de cierre que implica una compra.

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Además, obtener el acuerdo por escrito ahora significa que usted bloquea el precio de compra al valor actual, en lugar de apostar sobre si aumentará o disminuirá mientras ahorra un pago inicial.

Finalmente, hay algo que se puede decir de que parte de su pago mensual le beneficia en lugar de solo pagar la hipoteca de su propietario, como lo haría en un contrato de alquiler tradicional. Por ejemplo, si su tarifa de prima es de $ 500 por mes, después de un año que ascendería a $ 6,000. Agregue eso a su depósito de $ 5,000, y ya tiene $ 11,000 guardados para el pago inicial después de su primer año en el acuerdo.

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¿Cuales son las desventajas?

Un contrato de alquiler con opción de compra es un contrato legalmente vinculante y, como con cualquier contrato, tiene que poder realizar la entrega. Si no puede seguir con la compra de la vivienda cuando se agota el tiempo de alquiler, por ejemplo, no puede calificar para una hipoteca debido a problemas de crédito, perderá su depósito inicial y podría enfrentar consecuencias legales. Además, debido a que pagaba un alquiler y una prima de alquiler, habrá pagado considerablemente más para alquilar una casa de lo que pagaría en un alquiler típico.

Si no puede calificar para una hipoteca, perderá su depósito y podría enfrentar problemas legales. Habrá pagado considerablemente más por alquilar una casa de lo que pagaría en un alquiler típico.

Si bien es a su favor bloquear el precio antes de que suba, los valores de la vivienda también pueden caer en picado. Por lo general, los vendedores no usan el alquiler con opción a compra a menos que les haya resultado difícil obtener ofertas, y puede ser difícil para usted obtener un acuerdo favorable. Incluso podría ver una pérdida si los valores de las casas bajan o si las tasas hipotecarias aumentan antes de que finalmente sea el momento de comprar.

Decidir si es adecuado para ti

Una situación de alquiler con opción a compra puede ser complicada si no está bien pensada. Debido a que no existe un contrato estándar para este acuerdo y cada estado tiene sus propias regulaciones, es importante hablar con un abogado de bienes raíces para asegurarse de que comprende completamente los términos y responsabilidades. Un abogado de bienes raíces o una compañía de títulos también puede verificar que la casa no esté en ejecución hipotecaria y que no haya problemas con el título de propiedad.

Por último, averigüe si la vivienda necesita mejoras importantes. Si lo hace, trate de negociar un precio de compra más bajo. Si decide realizar mejoras y luego no puede comprar la casa una vez que finaliza el período de alquiler, probablemente no recuperará ese dinero, y el vendedor tendrá una casa con mejor aspecto que se puede vender a otra persona por más dinero..

Comparando tus opciones

Si está comparando una oportunidad de alquiler con opción de compra con un proceso de compra de vivienda más convencional, puede que le resulte útil calcular cuál sería el pago de su hipoteca. Es posible que no requiera un pago inicial tan alto como usted cree para obtener un pago de hipoteca asequible.

Los préstamos de la FHA y otros programas para compradores de vivienda por primera vez también pueden valer la pena explorar si su pago inicial estaría en el nivel más bajo para una casa que puede pagar.

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