La asequibilidad de los hogares da un giro para mejorar, informa NAR

La asequibilidad del hogar, según lo medido por el Índice de Accesibilidad a la Vivienda de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, ha mejorado para mejorar Eso significa que puede ser un poco más fácil comprar una casa.

El último informe, que refleja los datos de agosto, muestra que el precio promedio de una vivienda unifamiliar se redujo a la baja, mientras que el ingreso familiar promedio registró una fracción más alta. Combinado con las bajas tasas hipotecarias continuas, el índice subió a su nivel más alto desde mayo, y en este caso, cuanto mayor sea el número, mejor.

El índice compuesto de asequibilidad de la vivienda de la NAR aumentó a 157.7 en agosto, mejorando desde 154.5 en julio.

La asequibilidad del hogar aún peor que hace un año

La NAR informa una leve mejoría en la asequibilidad de la vivienda de julio a agosto a nivel nacional, ya que los precios medios de las viviendas bajaron ligeramente de $ 233,400 a $ 230,200, mientras que el ingreso promedio de los hogares se incrementó un poco, de $ 67,614 a $ 67,752.

Aún así, el índice ha bajado desde hace un año cuando se ubicó en 160.2.

"Este deslizamiento año con año refleja el hecho bien conocido de que los precios de las casas han estado subiendo a un ritmo mucho más rápido que los ingresos, año tras año", Brad Hunter, economista jefe de Metrostudy, una empresa de consultoría e investigación inmobiliaria, le dice a Investmentmatome. "Dicho esto, las casas siguen siendo mucho más asequibles de lo que eran durante el auge, y las tasas hipotecarias siguen siendo extremadamente bajas, lo que ayuda a todas las medidas de asequibilidad".

Jeff Taylor, socio gerente de Digital Risk, una compañía de análisis de riesgo hipotecario, está de acuerdo en que el lento crecimiento de los salarios es el culpable de retrasar la asequibilidad de la vivienda, pero también apunta a otro factor: menos casas en venta.

"Los precios están subiendo debido a un bajo inventario continuo", Taylor le dice a Investmentmatome. "Todavía hay demasiados hogares con escaso capital y muchas familias que aún no han mejorado sus finanzas desde la recesión, por lo que esas familias no están poniendo sus hogares en el mercado".

La apreciación del precio de la vivienda se está desacelerando

El informe de NAR está en línea con los datos que RealtyTrac ha compilado últimamente, según el vicepresidente de RealtyTrac, Daren Blomquist.

"Comprar una casa en realidad ha sido más asequible este año que el año pasado, a pesar del aumento en los precios de la vivienda, principalmente debido a la caída de las tasas de interés", dice Blomquist. "Justo cuando pensamos que las tasas de interés son lo más bajas que pueden, bajan un poco, ayudando a los compradores a obtener un poco más de poder adquisitivo de sus ingresos".

Y Blomquist señala que el ritmo de apreciación del precio de la vivienda se está desacelerando.

"En todo el país hemos visto 17 meses consecutivos de apreciación del precio año tras año de un solo dígito, y fue inferior al 4% en los cuatro meses que finalizaron en julio", dice Blomquist a Investmentmatome. "Y por más que algunos políticos que buscan agitar la guerra de clases quieran negarlo, en realidad estamos viendo que el crecimiento de los ingresos gana algo de fuerza".

RealtyTrac analizó recientemente 582 condados en los EE. UU. Y descubrió que si bien el crecimiento promedio de los precios de las viviendas superó el crecimiento de los salarios en el 68% de los condados, lo contrario ocurrió en varios mercados locales, donde el crecimiento de los salarios superó el crecimiento de los precios en el último año. Esos condados incluyen el Condado de Cook, Illinois (Chicago); Condado de Orange, California; Condado de Brooklyn, Nueva York; y el condado de Fairfax, Virginia, en el área metropolitana de Washington, D.C.

¿Cuánta casa puedo pagar?

Pero Taylor, de Digital Risk, se apresura a lanzar una advertencia sobre el índice de asequibilidad de NAR. La metodología del estudio se basa en un pago inicial del 20% y los costos mensuales de vivienda limitados al 25% de los ingresos mensuales brutos, aunque en muchos mercados los propietarios gastan mucho más en vivienda.

"Muchos asesores financieros dicen que no debe gastar más del 30% de sus ingresos en costos de vivienda, y los prestamistas generalmente buscan que los prestatarios gasten un máximo de 28% en sus costos de vivienda", dice. “Sin embargo, en lugares como San Francisco, las familias gastan el 41% de sus ingresos solo en el pago de su hipoteca, según un estudio de Zillow. Por lo tanto, siempre es importante reconocer los matices de los mercados y vecindarios individuales; algunas familias pueden gastar más en sus costos de vivienda porque no necesitan un automóvil, por ejemplo ".

El aumento de las tasas hipotecarias podría afectar la asequibilidad

La asequibilidad del hogar probablemente continuará desafiando a las familias estadounidenses, especialmente con el riesgo de que aumenten las tasas de interés en los próximos años, dice Blomquist, nuevamente haciendo referencia a los datos de RealtyTrac.

“Nuestro reciente análisis de asequibilidad de 582 condados en todo el país encontró que si las tasas de interés aumentaran 25 puntos básicos en el primer trimestre de 2016, suponiendo que el crecimiento salarial y el crecimiento de los precios sigan aumentando al mismo ritmo que este año, los compradores que obtengan el salario semanal promedio deben gastar más del 43% de sus ingresos para comprar una casa de precio promedio en el 30% de los mercados en todo el país ”, dice Blomquist. "Eso es una mala noticia, porque el 43% es la cantidad máxima que realmente pueden gastar dadas las reglas de CFPB para hipotecas calificadas".

Además de la amenaza del aumento de las tasas de interés, la mayoría de las grandes empresas de construcción de viviendas en el país han seguido evitando construir viviendas de nivel de entrada en los últimos años, dice el cazador de Metrostudy.

"Los precios de los lotes tienen una gran influencia en los puntos de los precios de las viviendas que construyen, y los precios de los lotes son ahora más altos en muchas partes del país que en el punto máximo del auge", agrega Hunter.

Algunos constructores apuntan a compradores de primera vivienda

Y, sin embargo, algunos constructores de casas están comenzando a enfocarse en atender a compradores de vivienda por primera vez, como DR Horton, que tiene una subsidiaria que construye casas por menos de $ 200,000, y LGI Homes, Hunter dice a Investmentmatome.

"Espero que los constructores pronto comiencen a considerar la compra de lotes en ubicaciones más remotas, más lejos del núcleo urbano de las diversas ciudades donde construyen", dijo Hunter. "Este cambio acaba de comenzar, principalmente impulsado por Horton y LGI, más algunos constructores más pequeños de un solo mercado, pero creo que la tendencia ganará impulso en los próximos años".

Sin embargo, Hunter dice que la mayoría de las empresas de construcción nacionales consideran que el mercado de nivel de entrada sigue siendo insuficientemente rentable.

"Todavía será difícil para los que compran una casa por primera vez comprar una casa nueva, incluso después de que este cambio a la periferia tenga lugar".

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Hal Bundrick es un redactor de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

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