¿Quieres una hipoteca? Buen crédito puede no ser lo suficientemente bueno

Es demasiado difícil calificar para un préstamo hipotecario. Los prestamistas se muestran reacios a otorgar hipotecas convencionales a las personas sin crédito prístino.

Si ha solicitado una hipoteca con un puntaje de crédito bueno, pero no excelente, es posible que haya sufrido esto de primera mano. Puede señalar con el dedo a los reguladores federales que han asustado a los prestamistas para que establezcan reglas de hipoteca estrictas para los prestatarios.

La industria hipotecaria ha jugado con requisitos de préstamos más flexibles, pero a muchos prestatarios calificados aún se les han negado los préstamos. Aquí están los detalles, y cómo todavía podría calificar.

Los prestatarios de bajo riesgo son congelados

Según el Instituto Urbano, las normas crediticias demasiado estrictas desde 2009 hasta 2015 evitaron al menos 6.3 millones de hipotecas.

"Estamos aceptando una probabilidad demasiado baja de incumplimiento", dice Laurie Goodman, codirectora del Centro de Políticas de Financiación de la Vivienda del Instituto Urbano. “Solo queremos personas que puedan pagar su hipoteca. Eso suena bien como un lugar común, pero hay muy pocas personas que tienen un 100% de posibilidades de pagar su hipoteca en todas las circunstancias ".

Goodman sostiene que los estándares de préstamos de 2001 a 2003 fueron razonables, antes de que los prestamistas popularizaran los productos de préstamo riesgosos. De las hipotecas que Freddie Mac garantizó de 2001 a 2003, el porcentaje que entró en incumplimiento osciló entre el 1,6% y el 2,3%. La era de los préstamos demasiado permisivos duró desde alrededor de 2004 hasta 2008, y la tasa de incumplimiento de las hipotecas de Freddie Mac alcanzó el 8,7% para los préstamos suscritos en 2007. En contraste, la tasa de incumplimiento de las hipotecas de Freddie Mac de 2009 a 2012, después de que los estándares se ajustaran en reacción A la crisis financiera - varió de 0,6% a 0,1%. Desde 2013, la tasa de incumplimiento ha sido inferior al 0,05%, casi cero.

"Un entorno por defecto casi nulo es una clara evidencia de que necesitamos abrir la caja de crédito y prestar a los prestatarios con crédito menos que perfecto", escribió Goodman en una publicación del blog el año pasado.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano hizo lo mismo en su diario de políticas de la primavera de 2016, Evidence Matters: "Debido a que los prestamistas han ajustado sus estándares de crédito, no están atendiendo a un número significativo de prestatarios potenciales de bajo riesgo", dijo.

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Las reglas cambian, a poco efecto.

La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, ha reconocido su papel en el problema. "Sabemos que el acceso al crédito sigue siendo limitado para muchos prestatarios, y también estamos trabajando para abordar este problema de manera responsable y reflexiva", dijo Mel Watt, director de la FHFA, en un discurso ante la Asociación de Banqueros Hipotecarios de 2014.

En ese discurso, Watt había prometido aclarar las reglas de "representación y garantía" que hacían a los prestamistas cautelosos acerca de otorgar préstamos a cualquier persona con un crédito menos que estelar. La agencia siguió adelante pero con poco efecto. Dos años más tarde, Watt habló nuevamente con los banqueros hipotecarios y dijo que los cambios habían "ayudado a mover la aguja gradualmente". Pero en esos dos años, el puntaje crediticio promedio de alguien aprobado para una hipoteca de compra convencional solo cayó de 754 a 753.

En el mundo de las hipotecas, un puntaje de crédito de 740 o más se considera excelente, y merece las tasas y los cargos hipotecarios más bajos.

En agosto de 2017, el puntaje crediticio promedio fue de 752, dentro del rango de "excelente".

Más formas de aflojar préstamos

A medida que los puntajes crediticios promedio se mantienen obstinadamente altos, la industria hipotecaria ha intentado otras formas de expandir los préstamos, pero no ha tenido un impacto sustancial porque los prestatarios necesitan tener un excelente crédito para calificar.

El software de préstamo de Fannie Mae permitirá que algunas personas tengan una relación de deuda a ingresos del 50%. Fannie y Freddie también permitirán que algunos compradores de casas califiquen para hipotecas sin obtener evaluaciones. Sin embargo, ambos programas están diseñados para prestatarios con excelente crédito.

Si usted es un posible comprador de vivienda con un crédito mediocre a bueno, su mejor opción para obtener una hipoteca podría ser una asegurada por la Administración Federal de Vivienda. En agosto de 2017, el puntaje crediticio promedio para alguien que recibía un préstamo de compra asegurado por la FHA era de 683, mucho más bajo que el promedio de 752 para los préstamos garantizados por Fannie y Freddie. Los préstamos FHA tienen un pago inicial mínimo de 3.5%.

Los préstamos VA, hipotecas garantizadas por el Departamento de Asuntos de Veteranos, se otorgaron a compradores con un puntaje de crédito promedio de 710 en agosto. Los prestatarios pueden calificar para préstamos VA sin pagos iniciales si cumplen con los requisitos de elegibilidad de VA.

Y Fannie Mae y Freddie Mac tienen opciones de reducción del 3% dirigidas a prestatarios de ingresos bajos a moderados. El programa HomeReady de Fannie es para aquellos con puntajes de crédito tan bajos como 680. Home Possible de Freddie Mac califica a aquellos con puntajes tan bajos como 660.

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