Comprar una casa: protegerse con contingencias y divulgaciones

Si bien es importante proteger sus propios intereses, en general, mientras más contingencias haya en su oferta, menos entusiasta puede ser el vendedor para tratar con usted. Tendrá una mejor oportunidad al aumentar su oferta con "if-thens" en el mercado de un comprador.

Algunas contingencias que no puedes controlar

Algunas condiciones de la venta están fuera de su control, como la aprobación del prestamista de su préstamo o la tasación de la vivienda con un valor suficiente. Los demás serán su responsabilidad, como obtener un seguro de propietario de vivienda, aunque un operador tiene que aprobar la cobertura de la propiedad, por lo que tampoco puede controlarlo por completo.

Otra condición de transacción común puede ser permitir que el comprador complete la venta de una casa anterior o que los vendedores tengan tiempo para encontrar su próxima residencia. Cualquiera de estas condiciones debe tener un límite de tiempo establecido.

Comprar una casa: lo que puedes controlar

Una inspección de la casa es lo mejor para usted y le permite retirarse del trato si se descubren asuntos serios. Su contrato puede estipular que se deben hacer reparaciones si se descubren problemas, pero eso puede significar retrasos en el cierre mientras los contratistas están programados y se aprueban las reparaciones. Es posible que prefiera renegociar el precio de venta si se necesitan mejoras significativas.

En los mercados calientes, los compradores a menudo pagan por un informe de inspección previa antes de hacer una oferta, o renunciar a una inspección por completo. En otros casos, los contratos de venta pueden redactarse con "un derecho de anulación". Esto significa que no requerirá reparaciones que se sugieren en el informe de inspección de la casa, pero puede cancelar la venta sin penalización.

Para minimizar las demoras en el cierre, puede decidir aceptar una condición previa "tal como está" permitiendo que caduque un plazo de contingencia. Es una decisión deliberada de ofrecer una concesión y se puede utilizar como base para una nueva condición en el cierre, como un crédito en honorarios o algún otro descuento. Tenga en cuenta, sin embargo, que algunos prestamistas restringirán la cantidad de créditos permitidos.

Un peor de los casos puede implicar la cancelación total de la venta. Eso se justifica solo por una clara violación de una contingencia por cualquiera de las partes. Si el vendedor no ha cumplido con una condición, es probable que recupere su dinero del depósito en garantía. No es así si el incumplimiento de una obligación está en ti.

Revelaciones: ¿Qué está mal con la propiedad?

Los vendedores están obligados a informarle todos los defectos conocidos, peligros ambientales, daños pasados ​​e incluso problemas de asociación de propietarios con respecto a la propiedad en cuestión. Esta es su primera oportunidad de exclusión voluntaria y un momento crítico en el proceso de compra de vivienda.

Pero las leyes de divulgación varían de un estado a otro, y mientras espera que el vendedor revele problemas importantes a la propiedad, es posible que no espere que le informe sobre las ruidosas fiestas de los jacuzzis de los vecinos o el hecho de que la casa se encuentra debajo de la trayectoria de vuelo de aterrizaje aviones jumbo.

Su agente, en su nombre, obtendrá del vendedor todas las divulgaciones requeridas por la ley, que generalmente vencen a los pocos días de la firma del acuerdo de venta. La falta de divulgación adecuada puede llevar a acciones legales. Es mejor que todas las partes actúen de buena fe, pero en la búsqueda de una casa, recuerde el credo de "comprador, tenga cuidado".

Tipos de revelaciones

Los antecedentes de una propiedad pueden revelar una variedad de condiciones, desde molestias en el vecindario hasta muertes en el lugar. Desafortunadamente, debido a las amplias leyes locales y nacionales, no siempre puede estar seguro de lo que el propietario está legalmente obligado a decirle sin consultar a un abogado. Hay cuatro formularios comunes de divulgación:

• Divulgaciones estándar: La mayoría de las comisiones regulatorias estatales y asociaciones de bienes raíces proporcionan formularios repetitivos que un vendedor puede usar para verificar qué es un problema, y ​​no lo es. Si bien es probable que tales formas incluyan problemas importantes, puede no incluir detalles de las obligaciones de la asociación de propietarios, los elementos mecánicos faltantes o las denominadas propiedades "estigmatizadas".
• Peligros Naturales: Este documento detallará los peligros ambientales y naturales, incluidas las zonas de incendios, inundaciones y terremotos.
• Pintura con plomo: La ley federal requiere que los propietarios de casas construidas antes de 1978 divulguen toda la pintura a base de plomo y los peligros conocidos en una casa. Los compradores también deben recibir una ventana de 10 días para probar la casa en busca de plomo, si lo desean.
• Vendido "tal cual" exención: Si bien los vendedores deben compartir todos los defectos conocidos de una propiedad, la transacción se puede completar "tal como está". Cuando ambas partes acuerdan, el vendedor no realizará ni pagará ninguna reparación, corrección o reemplazo, independientemente de lo que se encuentre en un inspección. El comprador está esencialmente renunciando a todos los derechos. Esto puede ser muy riesgoso para usted como comprador.

Arrancar el reloj

Lleve un registro de los plazos de contingencia para que nada se acerque a usted, por lo que no se perderá una fecha importante para imponer una condición que el vendedor debe cumplir. Tener un calendario con todas las fechas límite enumeradas, tal vez incluso con avisos de fecha límite antes de unos días, lo ayudará a mantenerse al tanto de las contingencias críticas.

A lo largo de este proceso, querrá consultar a su agente para que lo guíe; en algunos casos más complicados, puede incluso querer el consejo de un abogado. Es fácil quedar atrapado por la jerga legal y, a veces, lo que no está por escrito es lo que más daño causa.

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Hal Bundrick es un redactor de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @halmbundrick