5 Opciones de financiamiento para vendedores para compradores de viviendas |

¿Cree que este es un buen momento para comprar una casa? Buena suerte para encontrar financiamiento.

Los estrictos estándares crediticios aún entorpecen los sueños de tener una vivienda propia para quienes tienen los ingresos para respaldar una hipoteca, pero sin el historial de crédito impecablemente limpio y un puntaje crediticio mínimo de 720.

Para estas personas, es un mercado difícil, uno que no parece aflojarse en el corto plazo.

Ingrese el financiamiento del vendedor. Una vez popular en la década de 1980, el financiamiento del vendedor está surgiendo una vez más como una forma para que los compradores eludan las mayores restricciones de préstamos hipotecarios actuales.

Según Bloomberg Businessweek, casi 53,000 hogares en 2010 se compraron con financiación de propietarios, la mayoría de ellos en Michigan, Florida, Ohio, California, Wisconsin, Minnesota y Texas.

Si bien esto es solo aproximadamente el 1.5% de las transacciones inmobiliarias de 2010, da una pista de que para los compradores, la necesidad ha vuelto a ser la madre de la invención.

Una breve historia del financiamiento del vendedor

La financiación del vendedor despegó durante la década de 1980, después de que las tasas de interés subieron hasta un 20%, lo que obligó a los compradores a buscar otras opciones.

El financiamiento del vendedor entró en la brecha al asociarse con propietarios de viviendas con tasas de interés hipotecarias más bajas con compradores dispuestos a asumir el préstamo.

La idea se convirtió en una herramienta de financiación popular hasta finales de la década de 1970, cuando los bancos contraatacaron con la cláusula de vencimiento que les permitía solicitar el préstamo si una casa se vendía a un tercero.

La cláusula de due-on-venta en realidad tenía un doble propósito. No solo ayudó a los bancos a luchar contra un competidor, también les permitió trasladar a los prestatarios de las antiguas hipotecas de bajo interés a nuevos préstamos de mayor interés.

Stanley Bronstein, un abogado con sede en Arizona y CPA, cree que la financiación del vendedor volverá a estar de moda.

"Ha sido cada vez más difícil obtener préstamos de bancos y compañías hipotecarias", dice. "Probablemente sea aún más difícil, especialmente si se cumplen algunas de las reglas propuestas que exigen que los compradores reduzcan un 20% para poder acceder a la financiación tradicional".

Hacer que el financiamiento del vendedor funcione

las opciones están muy lejos de sus raíces de 1980, la premisa (y las advertencias) se han mantenido igual. El financiamiento del vendedor es similar a los prestamistas bancarios tradicionales de terceros.

El comprador firma un pagaré y se compromete a pagar los pagos en cuotas del vendedor (generalmente mensualmente) que contienen capital e intereses.

Al igual que un préstamo tradicional, habrá una hipoteca firmada o una escritura de fideicomiso, o un contrato de garantía que le permite al vendedor ejecutar una ejecución hipotecaria si el comprador no paga.

Actualmente, los compradores de vivienda pueden elegir entre cinco opciones diferentes de financiación del vendedor:

Opción de financiación del vendedor n.º 1: Gratis y clara

La opción de financiación del vendedor más simple es cuando el propietario vende una vivienda libre de gravámenes. El comprador realiza un pago inicial y paga los pagos de capital e intereses negociados y mensuales al vendedor, que luego lleva el saldo del préstamo en una nota privada.

Opción de financiación del vendedor n.º 2: contrato de arrendamiento con opción de compra (alquiler con opción de compra)

En este caso, el posible propietario conserva la opción de comprar el hogar, pero sin la obligación real. El prestatario obtiene un interés equitativo en el hogar con un pago inicial, al mismo tiempo que realiza pagos de alquiler mensuales regulares.

Al final del plazo del arrendamiento, tiene la opción de cancelar el saldo restante a través de un refinanciamiento.

Kevin Amolsch, presidente de Pine Financial Group, informa a los vendedores que persiguen esta opción para obtener una cantidad suficientemente grande., pago inicial no reembolsable en caso de que la persona no opte por comprar.

"Pero, por otro lado, los compradores también pueden proteger sus opciones registrando el contrato de arrendamiento que nublará el título, lo que dificultará al vendedor para vendérselo a otra persona ", dice.

Opción de financiación del vendedor n.º 3: la segunda posición de retención

Esto es cuando un vendedor tiene un segundo gravamen hipotecario detrás del banco, ya sea para hacer un acuerdo de no, o de un pequeño depósito. El comprador hará dos pagos cada mes: uno para el titular de gravamen del banco principal y otro para el vendedor privado.

Los riesgos del vendedor con esta opción son obvios. Si el comprador paga solo el primer derecho de retención, el vendedor debe tener suficiente capital o fondos para ejecutar y pagar el primer titular de gravamen más grande. De igual forma, si el comprador solo paga el segundo gravamen más pequeño, el vendedor aún corre el riesgo de perder la propiedad si el titular de gravamen senior ejecuta la hipoteca.

Opción de financiación del vendedor n. ° 4: Hipoteca integral

Ofrecida por aquellos reacios a asumir una segunda posición de titular de un gravamen más arriesgado, las hipotecas envolventes también son una oportunidad para que los vendedores gana una buena tasa de rendimiento.

"Si soy un vendedor con un préstamo hipotecario de $ 100,000 al 4% y la propiedad vale $ 150,000, se lo vendería al comprador con $ 10,000, arrastrando toda la diferencia [$ 140,000] al 7% en una envoltura- en torno a la hipoteca o la escritura de fideicomiso todo incluido ", dice Lance Churchill, un abogado del Frontline Education Group. "Prefiero ganar el 2% o el 3% de los $ 100,000 en lugar de solo el 7% de los $ 40,000."

Sin embargo, los compradores deben conocer los riesgos que conlleva el reciclaje. "Si va con una hipoteca integral, siempre vaya con una compañía de plica", aconseja Amolsch. "No sabe lo que el vendedor está haciendo con su dinero".

Las compañías de fideicomiso se asegurarán de que los pagos lo hagan tanto para el vendedor como para el titular de gravamen del banco principal.

Otro riesgo implica que el banco descubra este derecho de retención particular.

"Este tipo de acuerdo viola lo que se conoce como una cláusula de vencimiento que básicamente dice que el prestamista existente debe ser cancelado cuando el vendedor vende la propiedad a un nuevo comprador ", advierte Bronstein.

" Si el vendedor no hace esto y el prestamista lo descubre, el prestamista podría declarar la nota en rebeldía y pedir que se le pague en su totalidad ".

Sin embargo, Churchill contrarresta que en el mercado actual, el riesgo de que esto suceda es pequeño. "¿Por qué molestarse en arriesgar un préstamo rentable si está pagando según lo acordado?"

La única razón por la que los bancos pueden llamar un préstamo es si las tasas de interés suben nuevamente. Entonces querrán hacer otro préstamo en la tasa más alta. "

Opción de Financiamiento Vendedor # 5: Contrato de Tierras a Plazo

Posiblemente la opción más arriesgada que pocos expertos recomendarían, un contrato de tierras a plazos le da al comprador de la vivienda simplemente el interés equitativo en la propiedad mientras que el interés legal El propietario final no pasa al comprador hasta que se haya recibido el último pago del préstamo contratado.

La respuesta de inversión:

El financiamiento del vendedor crea una forma para los compradores de vivienda con los ingresos para respaldar una hipoteca pero tener crédito menos que estelar, para finalmente tener su propia casa. Sin embargo, con cualquier transacción comercial, los que opten por este método deben tener en cuenta las siguientes advertencias. No lo haga solo. El dinero ahorrado al evitar el cierre bancario tradicional costos se debe aplicar para obtener orientación experta.

• El financiamiento del vendedor es un negocio y debe manejarse como tal. Documente correctamente todo a través de una escritura (o hipoteca), seguro de título, inspecciones, avalúos, etc.
• Use una compañía de plica para cerrar el trato y remitir correctamente los pagos de la hipoteca.
• Recuerde que los vendedores son excelentes en el cobro de cheques, obtener la versión final de la publicación puede ser problemático. Tenga una provisión para obtener la liberación firmada en custodia para cuando el préstamo finalmente se pague.
• Foto cortesía de Flickr: Woodleywonderworks.