Haga sus propios 'Comps' para medir el valor de la vivienda

Cuando compre o venda bienes raíces, querrá tener una buena idea del valor de la propiedad.

Comprender el valor te ayuda a establecer un precio cuando estás vendiendo. Después de todo, no quiere pedir demasiado poco y dejar dinero en la mesa, o pedir demasiado y retrasar su venta.

Si usted es el comprador, saber cómo estimar con precisión el valor de una casa le permite encontrar una ganga y evitar que pague de más. Más adelante, le ayuda a evaluar el patrimonio de su casa si desea pedir un préstamo para ello.

¿Qué son las comps?

Estimar el valor de una casa puede ser más fácil decirlo que hacerlo. Ahí es donde entran en juego los listados de bienes raíces comparables ("comps", en términos de los agentes inmobiliarios). Comps son registros de ventas de casas recientemente vendidas. Los tasadores y los agentes de bienes raíces los utilizan para obtener la estimación más precisa posible del valor de una casa, y usted también puede hacerlo.

En resumen, buscar comps implica buscar ventas recientes de casas lo más similares posible a su propia propiedad, luego comparar su casa con ellas y ajustar su precio para tener en cuenta las diferencias.

Al armar una lista de comps, "las herramientas en línea ahora, a través de la variedad de sitios web a los que puede ir, le permiten estar tan activo en el mercado como algunos Agentes de Bienes Raíces", dice James Griffith Dewling, un agente inmobiliario en Brighton, Michigan..

Cómo ensamblar las mejores composiciones.

Siga estos cuatro pasos para encontrar y evaluar comps para estimar el valor de su hogar:

Paso 1. Buscar listados recientemente vendidos

Comience por buscar en los sitios de listados de bienes raíces, como Zillow y Redfin, para encontrar un puñado de los listados vendidos recientemente que se parecen más a su hogar. Utilice los sitios de listado que le permiten buscar "recién vendidos" o "ventas recientes" y muestre los resultados de su búsqueda en un mapa. Así es cómo:

• Ingrese el nombre de su ciudad y use el mapa para explorar las propiedades vendidas por vecindario
• Filtra los resultados de tu búsqueda por detalles como fecha de venta, precio y número de habitaciones
• Si el sitio lo permite, use otros filtros, como estadísticas de delitos, puntajes escolares y servicios en el vecindario, para obtener más detalles para hacer comparaciones
• Reduzca su colección a un número manejable; Una media docena es un buen objetivo.

Tenga en cuenta:

• Los listados de venta no son excelentes comps porque el precio final podría cambiar
• Los precios de venta no revelan las concesiones de los vendedores. El precio de venta registrado de una casa puede ser de $ 220,000, por ejemplo, pero si el comprador persuadió al vendedor de gastar $ 3,000 en reparaciones del horno o ayudarlo con los costos de cierre del comprador, el precio real, $ 217,000, es invisible para usted. Intente llamar a algunos agentes de bienes raíces para preguntar si verificarán su servicio de listado de concesiones de vendedores en sus comps; la mayoría lo hará o le ofrecerá su propio conjunto de composiciones como una forma de conectarse con un cliente potencial.
• Comps con un montón de fotos dan pistas sobre la calidad de la construcción, el paisajismo, las características del hogar y el mantenimiento
• Copie o descargue listados de venta relevantes antes de que caduquen en el sitio.
• Observar el precio por pie cuadrado de una lista le proporciona un punto de datos útil para comparar listas. Si no se muestra en un listado, puede calcularlo: divida el precio de venta por pies cuadrados (ambos números comúnmente incluidos en los listados). Por ejemplo: una casa de 1,200 pies cuadrados que se vendió por $ 300,000 tiene un precio de pies cuadrados de $ 250 (300,000 ÷ 1,200 = 250).

Paso 2. Aplicar estos estándares.

Los listados vendidos que son mejores para comps son:

Reciente:Utilice los listados que se vendieron recientemente. Cómo recientemente depende de su mercado. Si las casas cercanas se están vendiendo rápidamente, tal vez no tengan más de 45 días, dice Dewling.

Similar:En una subdivisión, puede encontrar listados vendidos con planos de planta idénticos. Eso es ideal. De lo contrario, Dewling aconseja encontrar casas que sean aproximadamente del mismo tamaño con planos de planta similares a los suyos, como una casa en un rancho si la suya es un rancho.

Ted Krings, un tasador de bienes raíces residencial certificado que trabaja en el norte y centro de California, dice que está bien buscar un número similar de habitaciones y baños, pero las similitudes en el área de vida bruta son las más importantes.

"El mercado está pagando por el espacio", dice Krings. "Siempre puedes ir a una casa de 2,000 pies cuadrados y mover una pared o derribar una pared".

Cerca:Un borrador debe estar en el mismo distrito escolar, vecindario y quizás incluso en el mismo lado de la calle. "Casi el mismo lugar", dice Dewling.

Paso 3. Visita tus comps

Listado de fotos son materiales de marketing y, como todos sabemos, a veces puede dar una impresión engañosa. Querrá verificar lo que ha encontrado en línea para asegurarse de que las casas que ha seleccionado realmente sean similares a las suyas. Es por eso que, incluso si no puede entrar a una casa, es una buena idea visitar cada comp que esté pensando en usar. Conducir o caminar le puede dar una idea del mantenimiento de la propiedad, la calidad de los materiales y el entorno.

A continuación, navega por el vecindario o usa la vista de Google Street, recordando que:

• Una ubicación en un callejón sin salida es mejor que en una calle concurrida
• El atractivo de las casas vecinas afecta el valor de una casa
• Las tiendas, restaurantes y lugares de entretenimiento cercanos elevan el valor a menos que la casa esté en una calle concurrida; un relleno sanitario, un sitio tóxico o una fuente de ruido cercana o una fuente de ruido baja valor.
• La “accesibilidad para caminar”: el acceso a senderos y senderos para caminatas, la proximidad a los servicios y el entretenimiento, es una ventaja

Paso 4. Calcula el valor de tu casa

Utilizando la información que ha recopilado en línea y de sus visitas, seleccione las tres composiciones que más se parecen a su propiedad. Utilice el precio medio, ajustando hacia arriba o hacia abajo para las diferencias de tamaño, calidad, ubicación, características y mantenimiento.

El rocío utiliza el precio por pie cuadrado como punto de partida para establecer el precio de una casa. Si una casa que se vendió a $ 280 por pie cuadrado es similar a la suya pero la suya tiene una cocina actualizada, ajuste su precio agregando un poco de valor.

Las mejoras en las cocinas, baños y pisos agregan el mayor valor, dice Kring. Un exterior o jardinería mejorados no agregará más de aproximadamente un 25% de tops, dice.

Cómo medir la precisión de tus comps

¿Qué tan exactos serán sus resultados? Eso depende de elegir los listados correctos y valorar las diferencias correctamente. Hay varias otras formas de encontrar el valor de una casa y, para evaluar sus resultados, también puede usar una de ellas:

• Compare su precio estimado con el precio estimado de su casa en un estimador de valor de la vivienda en línea, como Zillow o Redfin. Sin embargo, tome estas estimaciones con un grano de sal, ya que todavía no son un indicador confiable.
• Pídale a un agente de bienes raíces un presupuesto gratis
• La opinión de un tasador es el método más preciso. Si planea tomar la ruta de venta por propietario, esto puede valer la pena, a pesar de que cuesta aproximadamente entre $ 400 y $ 500.

Hacer sus propias compilaciones le da una buena idea de valor, sin costo ni obligación. Además, puede ser divertido e informativo obtener una comprensión más profunda de los valores del hogar de sus vecinos, y los suyos.

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