Préstamo 80-10-10: cuando dos hipotecas pueden ahorrarle dinero
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Tabla de contenido:
- ¿Qué es un préstamo 80-10-10?
- Cómo obtener un préstamo 80-10-10
- Obtenga su informe de puntaje de crédito gratis
- Evitar el seguro hipotecario.
- Reemplazo de hipotecas jumbo
- 80-10-10 pros y contras
- Pros
- Contras
- Historia de los préstamos concatenados
- ¿Que sigue?
- Salvar para el pago inicial en su próxima casa
- Aprender cómo deshacerse de PMI
- Revisa Estrategias de pago inicial para compradores por primera vez
Un préstamo 80-10-10 le permite comprar una casa con dos hipotecas que totalizan el 90% del precio de compra y un pago inicial del 10%. Las personas obtienen de 80 a 10 a 10 hipotecas principalmente para evitar el pago de un seguro hipotecario privado, eluden los estrictos requisitos de préstamos de los préstamos grandes o para comprar una casa antes de vender la otra. Las hipotecas de 80-10-10 a veces se llaman préstamos concatenados.
¿Qué es un préstamo 80-10-10?
Los préstamos 80-10-10 se estructuran como dos hipotecas con un pago inicial. El primer número siempre representa la hipoteca primaria, el número medio representa el préstamo secundario y el tercer número representa el pago inicial.
| Un préstamo de 80-10-10 es dos hipotecas, más un pago inicial: | |
| Primera hipoteca: | 80% del precio de la vivienda. |
| Segunda hipoteca: | 10% del precio de la vivienda. |
| Pago inicial: | 10% del precio de la vivienda. |
»CALCULADORA: Ahorro para un pago inicial
Se pronuncia "ochenta y diez y diez", también se denomina "préstamo combinado" por algunos prestamistas. Se llamó un "préstamo concatenado" durante la burbuja de la vivienda a principios de la década de 2000, pero esa terminología no se usa tan a menudo ahora.
80-10-10 es la combinación más común, pero son posibles otras combinaciones de números.
La combinación de 80-10-10 es la más común, pero son posibles otras combinaciones de números. Por ejemplo, las personas a veces obtienen préstamos de 75-15-10 para comprar condominios porque pueden obtener tasas hipotecarias más bajas al pedir prestado un máximo del 75% del valor del condominio.
»¿No está seguro si quiere un préstamo de 80-10-10? Conoce los diferentes tipos de hipotecas.
Cómo obtener un préstamo 80-10-10
Obtener una hipoteca 80-10-10 requiere solicitar dos préstamos separados: la hipoteca principal y la segunda hipoteca. En algunos casos, deberá obtener los préstamos de prestamistas separados. Dígale al oficial de préstamos de la hipoteca principal que desea un préstamo de 80-10-10 y solicite referencias para los prestamistas que pueden hacer la segunda hipoteca.
Solicitar dos préstamos puede significar reunir dos juegos de documentos financieros, presentar dos solicitudes y pasar por dos cierres.
Si cree que un préstamo 80-10-10 es adecuado para usted, su próximo paso es solicitar un préstamo convencional al 80% del valor de la vivienda, más un préstamo de capital o una línea de crédito por el 10% del valor.
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Evitar el seguro hipotecario.
Los prestamistas requieren un seguro hipotecario privado cuando el préstamo conforme a la ley es por más del 80% del valor de la vivienda. Un préstamo 80-10-10 aprovecha una laguna en las reglas de préstamos hipotecarios porque la hipoteca principal es del 80% (o menos) del precio de la vivienda. La combinación del pago inicial del 10% del prestatario y la segunda hipoteca para el otro 10% permite al prestatario evitar el seguro hipotecario.
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Para las personas con muy buen crédito, un préstamo 80-10-10 puede costar menos que uno con seguro hipotecario.
La segunda hipoteca en un préstamo 80-10-10 suele ser una línea de crédito hipotecario, o HELOC. Para las personas con puntajes de crédito de 740 o más, los préstamos 80-10-10 a menudo cuestan menos que los préstamos tradicionales con seguro hipotecario durante los primeros 10 años, mientras que el HELOC es solo de interés. La ventaja de 80-10-10 se reduce para las personas con puntajes de crédito más bajos debido a las tasas de interés más altas que se les cobra.
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Reemplazo de hipotecas jumbo
Algunos compradores de casas más caras eligen entre 80 y 10 a 10 hipotecas para sortear los requisitos más estrictos de préstamos para hipotecas gigantes. Los préstamos jumbo requieren pagos iniciales más grandes, puntajes de crédito más altos y más reservas de efectivo que las hipotecas conformes, dice Henry Brandt, gerente de sucursal de Planet Home Lending en Irving, Texas.
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Aquí hay dos estrategias para sortear los requisitos más estrictos de los préstamos jumbo, dice Brandt:
- Reducir el monto del préstamo por debajo del límite de conformidad. Un prestatario puede usar un 80-10-10 para obtener un préstamo conforme, que tiene estándares de préstamo más flexibles, en lugar de una hipoteca jumbo. Tomemos el caso hipotético de alguien que compra una casa de $ 550,000 en un mercado donde el límite conforme es de $ 453,100. El comprador tiene suficiente para un pago inicial del 10%, pero no lo suficiente para un pago inicial del 20%. En este caso, el prestatario podría hacer un pago inicial de $ 55,000, obtener un HELOC de $ 55,000 y obtener una hipoteca por $ 440,000, que es un préstamo conforme.
- Obtenga términos más favorables con un 20% de descuento. Los prestamistas cobran tasas de interés más altas para los jumbos cuando el prestatario coloca menos del 20% de enganche, dice Brandt. Alguien que compra una casa de un millón de dólares podría no tener $ 200,000 para un pago inicial, pero podría tener $ 100,000, dice Brandt.Dicho prestatario puede obtener un préstamo 80-10-10 y obtener una mejor tasa de interés en la hipoteca principal. Algunos prestatarios incluso pueden calificar para hipotecas 80-15-5 si tienen "solo" $ 50,000 para un pago inicial en una casa de un millón de dólares.
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80-10-10 pros y contras
Pros
- Permitir que los prestatarios conformes se alejen del seguro hipotecario
- Los prestatarios pueden evitar los préstamos gigantes, que tienen requisitos más estrictos
- Los prestatarios gigantes obtienen una mejor tasa de hipoteca al utilizar la segunda hipoteca como un complemento del pago inicial
Contras
- El prestatario debe calificar, solicitar y cerrar dos préstamos en lugar de uno
- Refinanciar la hipoteca primaria más adelante puede ser complicado porque requiere el consentimiento del prestamista de la segunda hipoteca
- Los propietarios de viviendas acumulan capital en forma más lenta cuando realizan los pagos mínimos de solo intereses en el HELOC durante el período del sorteo inicial (generalmente 10 años)
- Las tasas de interés de los HELOC son variables, por lo que pueden subir
Si un préstamo 80-10-10 no es la solución que está buscando, hay dos opciones que puede explorar:
- Encuentra una hipoteca con un pago inicial de cero o bajo
- Encuentra un préstamo hipotecario de un prestamista hipotecario jumbo
Historia de los préstamos concatenados
Durante el auge de la vivienda a principios del siglo XXI, los prestamistas presentaron préstamos concatenados como una forma de comprar una casa sin dinero. Por lo general, el comprador de una vivienda obtuvo una hipoteca primaria por el 80% del precio de la casa y una HELOC por el 20% del precio de la casa. Esta estructura permitía a los compradores de vivienda reducir el cero por ciento y evitar el seguro hipotecario.
Estos préstamos concatenados sin pago inicial contribuyeron a una espiral ascendente de los precios de las viviendas. Y debido a que estos propietarios habían arriesgado poco de su propio dinero al comprar sus casas, renunciaron fácilmente a sus casas a la ejecución hipotecaria cuando los valores comenzaron a caer. Las hipotecas a cuestas sin pago inicial fueron uno de los muchos contribuyentes al busto de bienes raíces y la Gran Recesión.
Una vez que aprendieron la lección de que era menos probable que los prestatarios abandonaran sus hogares si hubieran puesto su propio dinero, los prestamistas ahora requieren pagos iniciales para la mayoría de los prestatarios, incluido el pago inicial del 10% que se requiere con frecuencia para los préstamos 80-10-10.
