¿Recuperación de vivienda? Llega el boom de la vivienda

Los precios de las casas están aumentando nuevamente, especialmente en las áreas más afectadas por el colapso de 2008-2009. Pero esta vez no es porque los inversores pequeños y poco sofisticados se están lanzando. Ahora son inversores más experimentados y sofisticados, incluidos muchos inversores de Wall Street y fondos de cobertura. Colony Capital y The Blackstone Group están respaldando el proverbial camión, gastando cientos de millones y comprando casas y condominios por decenas de miles.

Sí, la retrospectiva es siempre 20/20. Pero ahora, incluso los mudos saben que la burbuja de los precios de la vivienda de mediados de la década de 2000 fue alimentada por dinero tonto. Y los tontos lo saben porque son los que todavía están enojados.

Una diferencia clave: mientras que los compradores de vivienda de poca antigüedad se aprovecharon de 5 a 1 o más para comprar casas (con frecuencia en documentos endebles o préstamos sin documentación), estos inversores profesionales no están tan fuertemente apalancados. Blackstone toma prestados 78 centavos por dólar de activos, por ejemplo.

Como resultado, la inversión en vivienda, medida por el porcentaje de casas compradas por inversionistas, está aumentando, junto con los precios de las casas.

En un desarrollo paralelo, los precios de las acciones han experimentado un aumento - saltando más del 17 por ciento en los primeros cinco meses del año, antes de un modesto retroceso en la primera semana de junio.

¿Hay un efecto de desbordamiento? Tiene que haber.

Mucho se escribió durante el auge de la vivienda, y antes del auge de Internet, del "efecto riqueza". La gente pudo aprovechar el alza de los precios de las viviendas para aumentar el consumo de combustible. Sistemas, barcos, viajes a Europa y todas las demás trampas de la riqueza, todos activos que se deprecian, si es que eran activos. Si no tomaban préstamos directamente contra el capital de la vivienda, simplemente se sentían más cómodos gastando sus ingresos, seguros de la fantasía de que su hogar era un generador de riqueza confiable. El aumento en el consumo aumenta la producción, las fábricas y las empresas de transporte contratan personas y las ponen a trabajar. Los empleados quieren casas bonitas, por lo que la economía contrata trabajadores de la construcción para construirlas.

El efecto riqueza de los precios de la vivienda es particularmente fuerte porque el aumento de los precios de la vivienda contribuye a la movilidad de los trabajadores. Piénselo: si está al revés en su casa y pierde su trabajo, no puede reubicarse para tomar otro sin obtener efectivo al cierre. Cuando las casas están profundamente bajo el agua, interrumpe el mercado laboral y el capital no puede asignarse de manera eficiente, porque a las empresas más productivas les cuesta mucho conseguir trabajadores calificados de todo el país. Se quedan sin, o van con segundas cadenas, y los trabajadores languidecen en los beneficios de desempleo.

A medida que los precios de las casas se recuperan, los trabajadores se liberan de sus hogares y son libres de reubicarse para buscar oportunidades en otros lugares.

Así que tiene sentido ver un aumento en los precios de las acciones. Pero considera cómo llegamos aquí:

La Reserva Federal ha mantenido su pie en el acelerador durante años, llevando las tasas hipotecarias a un nivel sin precedentes del 4 por ciento. La Reserva Federal también ha apostado por el Infierno en la creación de dinero, dando crédito a los bancos de reserva no solo por los bonos del Tesoro que venden a la Reserva Federal, como ha sido la práctica durante generaciones, sino también por casi cualquier activo financiero que tienen bajo QE3 - el equivalente monetario de orinar en el radiador y sacar a su esposa e hijos detrás del auto para empujarlo.

En una economía normal, estas políticas son altamente inflacionarias. Pero esto no es una economía normal. Los intereses se mantuvieron bajos durante tanto tiempo porque los inversores estaban tan asustados por el colapso de 2008 que temían una espiral deflacionaria más que la inflación. Y mientras la zona euro fue el caso de la cesta que predijo Thatcher, esto funcionó bien. El capital aún fluía a los Estados Unidos desde Asia y Europa porque las alternativas eran aún más arriesgadas.

¿Cuánto puede durar eso? Bueno, el canario en la mina de carbón, para predicciones inflacionarias, es deuda a largo plazo. Eso significa las tasas de interés que demandan los prestamistas hipotecarios, porque no hay mucho más a largo plazo que las hipotecas.

Un período sostenido de modesta expansión en los precios de la vivienda sería agradable. Pero hay algunas indicaciones iniciales de que el dinero inteligente, si no se dirige a las salidas, al menos le ha pedido al mesero que traiga el cheque. Eso no significa que el final sea inminente, necesariamente. Todavía hay mucho dinero buscando un hogar. China, por ejemplo, todavía está buscando un lugar seguro para invertir los ahorros de una economía en rápido crecimiento con una tasa de ahorro prodigiosamente alta, y los bienes raíces en los Estados Unidos son probablemente un hogar para una parte considerable.

Reproducido con el permiso de Mortage-X.com - Gráfico original aquí.

Como puede ver claramente, algo sucedió a principios de mayo que impulsó a los mercados hipotecarios a predecir la inflación o su resultado (mayores tasas de interés) en el futuro. Sí, las tasas siguen siendo muy bajas, según los estándares históricos. Pero las personas compran casas basadas en pagos, no en precios (esto es tonto, pero esto es realidad). Las tasas de interés más altas tendrán un efecto en los montos de los préstamos para los que los compradores pueden calificar.

No son solo los prestatarios de hipotecas a 30 años que experimentan alzas en las tasas. Los aumentos de las tasas fueron confirmados por el aumento del rendimiento en la tesorería a 10 años, con rendimientos que aumentaron en 46 puntos básicos durante el mes de mayo.

Es simplemente una ilustración de los efectos de autocorrección de los mercados que funcionan bien. Es difícil para las personas con crédito irregular obtener una hipoteca. Por mucho que se queje esto, esto es como debería ser. Los temores inflacionarios finalmente están empezando a disciplinar los mercados de bonos, una vez más, como debe ser. Esto no establece viviendas ni existencias para un aumento meteórico. Pero no deberíamos desear tales cosas.

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