Fondos de operaciones (FFO) Definición y ejemplo |

Qué es:

Fondos de operaciones (FFO) es una medida de efectivo generado por un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Es importante notar que FFO no es lo mismo que Cash from Operations, que es un componente clave del estado de flujo de efectivo de método indirecto.

Cómo funciona (Ejemplo):

La fórmula para FFO es:

Fondos de operaciones = Ingresos netos + Depreciación + Amortización - Ganancias en ventas de propiedades

Supongamos que la empresa XYZ es un REIT que posee varias propiedades. El año pasado, el estado de resultados de la empresa XYZ era el siguiente:

Utilizando la fórmula anterior, podemos calcular el FFO de la empresa XYZ de la siguiente manera:

$ 2,500,000 + $ 2,000,000 - $ 200,000 = $ 4,300,000

REITs y fideicomisos similares normalmente revelan FFO en el notas a pie de página a sus estados financieros (y en muchos casos en los titulares de sus comunicados de prensa), y se les exige que muestren sus cálculos.

Por qué es importante:

En general, los ajustes que FFO hace a los ingresos netos para compensar los métodos de contabilidad que pueden distorsionar el verdadero rendimiento del fideicomiso de inversión inmobiliaria. Esto es especialmente cierto de la depreciación. Los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (PCGA) requieren que los REIT deprecien sus propiedades de inversión a lo largo del tiempo. Sin embargo, muchas propiedades REIT realmente se aprecian con el tiempo, y por esta razón, el gasto de depreciación requerido tiende a hacer que los ingresos netos parezcan artificialmente bajos. FFO también ajusta las ganancias (o pérdidas) en la venta de propiedades porque no son recurrentes y, por lo tanto, no contribuyen a la capacidad de pago de dividendos en curso del REIT (los REIT deben pagar el 90% de sus ingresos gravables en dividendos). Algunos analistas van un paso más allá y calculan los Fondos Ajustados de Operaciones (AFFO), que ajusta FFO para aumentos de renta y ciertos gastos de capital.

Muchos analistas prefieren examinar FFO en lugar de ingresos netos cuando miden el desempeño financiero de un REIT. De forma similar a las ganancias por acción (EPS), FFO por acción es una métrica cuidadosamente analizada que a menudo se utiliza como un barómetro para medir la rentabilidad de un REIT por unidad de propiedad de los accionistas. Mientras tanto, la interpretación de los múltiplos precio / FFO puede generar percepciones de valuación similares a las generadas por los múltiplos P / E. Como tal, FFO es un impulsor clave de los precios de las acciones.

Aunque FFO es ampliamente considerado como el método más popular para cuantificar la rentabilidad de una empresa de bienes raíces, es importante recordar que FFO a menudo puede ser susceptible de manipulación, cambios contables y reexpresiones Sin embargo, FFO sigue siendo el estándar de la industria para determinar la rentabilidad del fideicomiso de inversión para los accionistas.