Las nuevas reglas de CFPB protegerán a los consumidores que enfrentan una ejecución hipotecaria

Hoy en día, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor anunció dos nuevas reglas para ayudar a los consumidores que podrían enfrentar una ejecución hipotecaria, y no un momento demasiado pronto. Todos hemos escuchado las historias de los propietarios de viviendas que pasaron de un representante bancario desinteresado a otro cuando intentaron descubrir por qué perdían sus hogares, los que lucharon por arreglar una modificación de préstamo incluso cuando comenzaron los procedimientos de ejecución hipotecaria y los que Para empezar, nunca debería haber tenido hipotecas. Ahora, el CFPB ha intervenido para asegurarse de que los propietarios sean tratados de manera justa y con dignidad.

Un fin a la racha.

Richard Cordray, director de CFPB, anunció las dos nuevas regulaciones en una audiencia de campo en Atlanta, GA. En pocas palabras, las reglas serán:

Evitar que los prestatarios sean cegados.Muchos consumidores se vieron excluidos, incluso mientras trabajaban con su prestamista para encontrar una alternativa. Estas nuevas reglas requieren que los prestamistas notifiquen a los consumidores que se vuelvan atrasados ​​en forma anticipada y frecuente, que proporcionen un punto de contacto constante y accesible, que procesen las solicitudes de modificación de préstamos antes de la ejecución hipotecaria, y que describan claramente las razones, costos y alternativas de cualquier acción.

Poner las necesidades de los consumidores primero.Los prestamistas deben trabajar con los prestatarios para evitar la ejecución hipotecaria, priorizando los pagos diferidos y las modificaciones de préstamos y prohibiendo a los prestamistas obligar a los prestatarios a hacer arreglos que enfaticen las ganancias sobre el bienestar del consumidor.

Con estas regulaciones, el CFPB reconoce:

El agujero de los conejos que tantos propietarios han perdido al intentar refinanciar sus hipotecas, desde el proceso infame de doble seguimiento hasta tratar con 13 representantes diferentes, cada uno de los cuales tiene 1/13 de la información requerida o la autoridad necesaria para actuar.

El costo de la ejecución hipotecaria en toda la comunidad, desde valores de propiedad reducidos hasta mayor inseguridad e inestabilidad.

La dura verdad de que algunos prestamistas ponen las ganancias corporativas por encima del bienestar del consumidor.. Durante el período previo a la crisis financiera, los originadores de préstamos cambiaron las hipotecas de sus libros a una sopa de letras de CDO y MBS, lo que significa que no tenían incentivos para evaluar a los prestatarios o trabajar con ellos si no podían pagar sus préstamos.

Las nuevas reglas en detalle.

Las emisiones de la CFPB modifican el Reglamento X de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces y el Reglamento Z de la Ley de Veracidad en los Préstamos. También implementan algunas disposiciones de Dodd-Frank. En detalle, las regulaciones más recientes requerirían servicios de hipotecas para:

1. Limite el "doble seguimiento".Entre los procedimientos más infames en el archivo de ejecuciones hipotecarias se encuentra el llamado "seguimiento dual", en el que un prestamista hipotecario trabaja con el prestatario para evitar la ejecución hipotecaria, al tiempo que avanza para completar esa ejecución hipotecaria. Los consumidores se vieron cegados, golpeados por un resultado que pensaron que estaban trabajando en la prevención. Bajo la nueva regla, los prestadores de servicios hipotecarios no pueden iniciar los procedimientos de ejecución hipotecaria hasta que el prestatario no haya realizado los pagos durante 120 días.

2. Notificar a los prestatarios que están en mora. Si el prestatario pierde dos pagos consecutivos, su estado de cuenta mensual debe identificar la fecha en que se convirtió en delincuente, la cantidad necesaria para mantenerse al día y lo que sucede si no lo hace.

3. Sea proactivo. Los prestamistas deben llegar de manera proactiva a los prestatarios que se quedan atrás y diseñar opciones de modificación de préstamos.

4. Mejorar el contacto prestamista prestamista.Los prestamistas deben proporcionar a los prestatarios un "acceso directo y continuo" a los responsables de ayudar a los propietarios con dificultades.

5. simplificar modificación de préstamoaplicacionesLos prestamistas deben ofrecer una solicitud única para todas las opciones disponibles, y los prestatarios deben ser considerados para todas las opciones a la vez.

6. Acuse de recibo de una solicitud de modificación de préstamo.Los prestamistas deben acusar recibo de una solicitud de modificación de préstamo dentro de los cinco días y usar la "diligencia razonable" para garantizar que la solicitud esté completa.

7. Considera todas las opciones.Los prestamistas deben considerar todas las opciones de los propietarios de hipotecas o inversionistas para ayudar al prestatario a retener su casa, ya sea aplazando pagos, modificaciones de préstamos o incluso una venta corta.

Punto clave: los prestamistas no pueden dirigir al prestatario a la opción que sea más rentable para el prestamista.

8. Procesar las solicitudes de modificación de préstamos antes de iniciar los procedimientos de ejecución hipotecaria.Si el prestatario presenta una solicitud de modificación de préstamo 37 días o más antes de una venta de ejecución hipotecaria, el proceso de ejecución hipotecaria no podrá continuar hasta que se procese la solicitud.

9. Detener los procedimientos de ejecución hipotecaria si el prestatario llega a un acuerdo.Si el prestamista y el prestatario llegan a un acuerdo de mitigación de pérdidas, el prestamista no puede iniciar o finalizar los procedimientos de ejecución hipotecaria a menos que el prestatario no cumpla.

10. Dígale a un prestatario por qué se rechazó para un programa de modificación de préstamo.De manera similar a la legislación para los rechazos de tarjetas de crédito, un prestamista debe informar al prestatario específicamente por qué se le ha negado, incluidas todas las entradas para cualquier modelo financiero utilizado. Si el prestatario cuestiona el resultado, el prestamista debe hacer que una nueva persona realice una revisión.

11. Avisar a los prestatarios antes de los ajustes de tasas de interés.Los administradores deben informar a los prestatarios de hipotecas de tasa ajustable acerca de su primer ajuste de tasa al menos siete meses antes de que entre en vigencia. Esta notificación debe incluir una estimación de la nueva tasa y el nuevo monto de pago, las alternativas disponibles y cómo acceder a un asesor hipotecario.

12. Evite el seguro forzado si es posible.Si un prestatario no tiene seguro de propiedad, un administrador compra seguro forzado para cubrir la propiedad, pero a veces, el prestatario ya tiene seguro, o se queda atascado con el costo del seguro forzado. Ahora, los administradores deben sospechar razonablemente que los prestatarios no tienen seguro, revisar el caso individualmente y notificar a los prestatarios antes de comprar el seguro y todos los años antes de que se renueve.

¿Hará la diferencia?

No entrarán en vigencia hasta enero de 2014, demasiado tarde para muchos propietarios estadounidenses. ¿Tendrán efecto las reglas en el futuro? El prestatario quiere evitar la ejecución hipotecaria por razones obvias; El prestamista tiene otros incentivos. La ruta del CFPB aquí es castigar el comportamiento, hacer que las consecuencias de hacer algo que a menudo está en el mejor interés de los prestamistas sean tan terribles que los prestamistas lo piensen dos veces. En ausencia de policías de tránsito, estacionar ilegalmente es lo mejor para cada individuo; medidoras existen para hacer que los riesgos de ser atrapados superen los beneficios.

Pero esto solo funciona si las sanciones son lo suficientemente severas y el cumplimiento es confiable. Pero dado el clima regulatorio actual, los recientes acuerdos hipotecarios que apenas equivalen a una bofetada y los recursos limitados de la oficina, queda por ver si los reguladores pueden hacer que los prestamistas hagan algo que no quieren hacer. Una solución más difícil y complicada sería cambiar el sistema de préstamos hipotecarios de manera que se alineen mejor los intereses del prestatario y el prestamista. Si un prestamista se beneficiara de una comunidad estable y financieramente segura, o sufriera una pérdida significativa si otorgaba un préstamo malo, estas regulaciones serían superfluas. En lugar de esperar a que se diera la vuelta a los reguladores, tanto los prestamistas como los prestatarios dedicarían sus energías a un objetivo común.