Fideicomisos de inversión en bienes raíces explicados: REIT escapó de lo peor de Sandy, ¿es ahora un buen momento para comprar?

¿Es ahora un buen momento para comprar REITs? Un REIT, o un fideicomiso de inversión en bienes raíces, es una compañía que invierte en bienes raíces directamente a través de hipotecas o propiedad real.

¿Qué son los REIT?

Esencialmente, los REIT son solo compañías de bienes raíces que califican para un tratamiento fiscal especial conforme a la ley. Específicamente, el IRS exime a los REIT de pagar impuestos sobre la renta a nivel corporativo, siempre y cuando tengan al menos el 75 por ciento de su cartera de inversiones en inversiones inmobiliarias calificadas (también hay REIT hipotecarios que tienen hipotecas, en lugar de bienes raíces). Por ley, los REIT también deben desembolsar el 90 por ciento de sus ingresos o más a los accionistas. A su vez, los accionistas deben reclamar todos los ingresos REIT en sus declaraciones de impuestos individuales y, en general, deben pagar las tasas ordinarias de impuestos sobre la renta sobre los ingresos.

¿Qué hizo el huracán Sandy a los REIT?

Hasta ahora, los REIT del noreste se escaparon sin mucho daño del huracán Sandy. Cuando la tormenta se acercaba a la costa de Jersey, los inversores de REIT se estaban poniendo muy nerviosos. En un momento dado, a los analistas les preocupaba que hasta 9,000 propiedades propiedad de REIT estuvieran en el camino de la tormenta tropical Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), estaba en particular en peligro. A medida que avanzan los REIT, esta confianza de 2.2 billones es pequeña. Pero las seis de sus propiedades se ubicaron directamente en el camino del huracán Sandy, justo en el medio del área metropolitana de Nueva York. Sin embargo, la confianza escapó de un daño mayor. Sus propiedades se encuentran en Manhattan. Mientras que el bajo Manhattan fue golpeado con una marejada de 15 pies que inundó el sitio del World Trade Center entre otros sitios, las propiedades de ALX solo sufrieron daños leves. Mientras tanto, Staten Island y Brooklyn se sientan entre Manhattan y el océano abierto, llevándose la peor parte del castigo.

Los mercados apenas parpadearon.

El precio de las acciones subió bruscamente ante la noticia de que Alexander había negociado una venta rentable de King´s Plaza, un centro comercial de Brooklyn … y está claro que el enfoque y el paso de la tormenta no fue un evento, en lo que respecta a los accionistas de Alexander.

El primer REIT de Nueva Jersey (NYSE - FREVS), por otro lado, ofreció una oportunidad comercial modesta. Este fideicomiso de inversión en bienes raíces residenciales tiene casi todas sus propiedades en Nueva Jersey.

Hubo una disminución muy modesta en el volumen mayor al normal antes de la tormenta. Y cuando pasó la tormenta y el daño resultó insignificante, el stock volvió a aumentar aún más de lo que era antes. Sin embargo, el chapuzón previo a la tormenta no fue suficiente para asumir un gran riesgo. No era mucho más grande que las variaciones diarias normales del precio de las acciones.

Si alguno de los REITs debió haber visto una gran venta de pánico inmediatamente antes del golpe de la tormenta, deberían haber sido estos dos. Pero no lo hicieron. ¿Por qué?

Bueno, como vimos en este artículo, el seguro contra inundaciones solo cubría alrededor del 15 por ciento de los propietarios. Pero los REITs compran seguros contra inundaciones con más frecuencia que los propietarios individuales, por lo que eso elimina el problema. Nueva York es también un mercado inmobiliario vertical. Las inundaciones que destruirían por completo una estructura de un solo piso son ocurrencias relativamente menores para edificios altos. Y ninguno de los REIT fue expuesto principalmente a la costa.

Sin embargo, si hay una lección que aprender aquí, es la siguiente: los REIT tienen sentido o no tienen sentido en base a los fundamentos a largo plazo. Piense en los ingresos, el precio en los ingresos, el precio de reserva y la sensibilidad de los ingresos a los cambios cíclicos del mercado. Por ejemplo, algunos centros comerciales, un elemento básico de REIT, lo toman en la barbilla en economías lentas cuando no pueden llenar sus espacios de la tienda con inquilinos que pagan. Si solo un “ancla” se retira: Macy's, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, etc., que pueden desgarrar las entrañas de un centro comercial REIT.

¿Qué papel deben desempeñar los REIT en una cartera?

Históricamente, los inversores han mantenido los REIT como una clase de activo adicional. Tendían a rendir fuertemente cuando las acciones eran débiles. A diferencia de los bonos, los REIT también tienen alguna protección contra la inflación incorporada: ganan activos duros, en lugar de deuda, por una cosa. Y los REIT también se benefician de la libertad, en general, para ajustar sus alquileres al alza en respuesta a la inflación.

Los REITs han sido durante mucho tiempo un aditivo favorito de las carteras de acciones y bonos para los profesionales de la asignación de activos. La razón: los REIT generalmente zigged mientras que todo lo demás estaba zagging. En términos matemáticos, los REIT tenían un coeficiente de correlación razonablemente bajo en comparación con las acciones, bonos y otras clases de activos. Esto significaba que los REIT proporcionaban un beneficio de diversificación útil.

En los últimos años, sin embargo, el beneficio de la diversificación ha comenzado a disminuir. Los REIT y las acciones han tendido a moverse más en conjunto, en parte porque la recesión de 2008-2009 trajo un enorme aumento en las tasas de vacantes para todo tipo de propiedades comerciales, desde centros comerciales hasta edificios de oficinas, ambos productos básicos de REIT.

REITs privados: desempeñando un papel en las sombras

Ingrese el REIT que no cotiza en bolsa. No todos los REIT se negocian públicamente, pero muchos REIT privados deben reunir capital de vez en cuando, o puede tener un ejecutivo que quiera retirarse y deshacerse de acciones o un inversionista prominente que necesite liquidar.Cuando esto sucede, necesitan encontrar a alguien más para comprar su interés.

Si te involucras en esto, entra con los ojos bien abiertos. Estos son realmente para inversionistas sofisticados y experimentados. Puede obtener un gran rendimiento en algunos de ellos, principalmente porque el vendedor generalmente tiene que vender acciones con un gran descuento. Esto aumenta su retorno efectivo de la inversión, cuando funciona según lo planeado. Pero recuerde, probablemente también tendrá que vender sus acciones con un descuento, debido a un fenómeno que los financieros llaman "prima de liquidez". Las personas pagarán precios más altos por una posición que pueden vender fácilmente que por una posición que tendrán. problemas de descarga.

Puede comprar acciones REIT de propiedad privada directamente de los propietarios, pero es más común que acudan a un corredor que se especialice en este mercado. Ese corredor agregará una comisión a la ya sustancial prima de liquidez: 12 por ciento es una carga bastante típica en este espacio, según Blue Vault Partners, una firma de consultoría e investigación especializada en el sector REIT que no cotiza en bolsa. Estos no son vehículos comerciales: es mejor mantenerlos a largo plazo y tomar los ingresos. De acuerdo con la investigación de Blue Vault Partner y la Universidad de Texas, aproximadamente el 75 por ciento del desempeño REIT privado se debe a los ingresos, de todos modos.

REITs: Generadores de ingresos volátiles

Después de tomar una fuga, como todos los activos inmobiliarios, en la recesión de finales de la década de 2000, los REIT se han recuperado fuertemente en los últimos cuatro años. Y, naturalmente, han atraído una gran cantidad de capital, lo que tiende a elevar los precios. Los REIT en general han aumentado casi un 18.5 por ciento por año en los últimos tres años, en flujos intensos. El Vanguard REIT Index Fund ahora escupe un rendimiento del 3,4 por ciento. Hay algunos REIT individuales, como el Primer REIT de Nueva Jersey, arriba, que te llevarán a entre un 6 y un 7 por ciento. Pero los inversores no viven solo por el ingreso.

Los REIT son generadores de ingresos finos, e históricamente generan aproximadamente el doble de los ingresos del S&P 500 en un momento dado. Pero no son de confianza Generadores de ingresos. No hay garantía de que recibirá un pago de dividendos. ¿Necesita ingresos fiables? Consigue un bono de alta calidad o una anualidad. Dicho esto, los REIT comerciales tienden a bloquear contratos de arrendamiento prolongados, por ejemplo, en centros comerciales, lo que ayuda a suavizar los altibajos.