No te dejes jugar por la hipoteca "juego de impuestos"

Por Matt McCoy

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En un artículo reciente, discutí por qué algunas personas mantienen deudas deducibles de impuestos. Una razón se relaciona con el “juego de impuestos”: mantener una tasa de interés baja, deudas deducibles de impuestos y tratar de ganar más con sus inversiones. Después de una discusión reciente sobre este tema, se me ocurrió que este concepto todavía no se comprende bien.

A veces este argumento es un poco simplificado. Por ejemplo, si su tasa hipotecaria es del 4%, solo necesita ganar un 4,01% para "ganar" el juego, ¿verdad? Incorrecto. Lo que a menudo queda fuera de este argumento es un factor muy importante: las implicaciones fiscales, tanto buenas como malas.

Esto se ilustra mejor a través de un ejemplo. Siguiendo con el supuesto de tasa del 4%, usaremos un saldo de hipoteca inicial de $ 300,000 y asumiremos un préstamo a tasa fija a 30 años. También ignoraremos los impuestos, el mantenimiento y el seguro porque puede tener esos gastos independientemente de si tiene una hipoteca. Al incluir estas suposiciones en una calculadora financiera o en una hoja de cálculo y suponiendo que los pagos se realizan al final de cada período, se obtiene lo siguiente:

• Pago mensual = $ 1,432.25 (360 pagos)
• Interés total pagado durante la vida del préstamo = $ 215,608.51

Ahora suponga que está considerando si pagar este préstamo en 15 años o invertir ese pago adicional en otro lugar. El primer paso será determinar cuál sería ese pago adicional. Usando nuestra confiable calculadora u hoja de cálculo, encontramos que necesita un pago mensual adicional de $ 786.81. El pago mensual y el total de intereses pagados por este escenario son los siguientes:

• Pago mensual = $ 2,219.06 ($ 2,219.06 - $ 1,432.25 = $ 786.81)
• Interés total pagado durante la vida del préstamo = $ 99,431.48

Por lo tanto, pagar este préstamo hipotecario en 15 años en lugar de 30 años produciría un ahorro en gastos por intereses de $ 116,177.03. Pero este no es su ahorro real porque ha estado recibiendo una deducción de impuestos por los intereses pagados. Suponiendo que está en el rango impositivo del 28% y que todos los intereses hipotecarios pagados eran deducibles de impuestos, el ahorro neto sería de aproximadamente $ 83,647.46 ($ 116,177.03 x 0.72).

Hemos descubierto cuáles son los ahorros reales de pagar la hipoteca antes de tiempo, pero ahora tenemos que comparar eso con algo. Debemos comenzar considerando lo que representa el ahorro de intereses. El ahorro de intereses representa el ganancia que necesitaría acumular invirtiendo ese pago adicional durante esos 15 años para poder cubrir los gastos. Sin embargo, para comparar manzanas con manzanas, debemos ajustar los ahorros en intereses (la ganancia de inversión que estamos apuntando) para los impuestos sobre las ganancias de capital. Suponiendo que todas las ganancias son a largo plazo y que la tasa impositiva aplicable es del 15%, el resultado es una ganancia ajustada de $ 98,408.78. Si nos mantenemos disciplinados e invertimos ese pago extra de $ 786. 81 cada mes durante 15 años, invertiríamos un total de $ 141,625.80 ($ 786.81 x 180). Agregar la ganancia ajustada de arriba al monto de la inversión mensual nos da una suma futura necesaria en 15 años de $ 239,565.58. Espera, ya casi llegamos.

Ahora tenemos el interés ahorrado y la suma futura necesaria, pero aún necesitamos una tasa de rendimiento para compararla con la tasa hipotecaria. Enchufando la suma futura necesaria ($ 239,565.58), el pago mensual que asignaremos ($ 786.81), la cantidad de tiempo que invertiremos (15 años o 180 inversiones) y la cantidad que actualmente tenemos asignada para la cantidad futura (cero), podemos resolver por la tasa de retorno. Esto nos da la siguiente tasa de retorno:

• Tasa de rendimiento aproximada necesaria para alcanzar el punto de equilibrio = 6.56%

Entonces, para ser indiferente entre las dos opciones, necesita obtener un rendimiento compuesto de más de 6.5% durante ese período de 15 años. El propósito de este ejercicio ciertamente no es decir que esto es imposible, pero simplemente no te dejes engañar pensando que es tan blanco y negro como algunos lo pueden hacer parecer. Dicho esto, recuerde que esta tasa hipotecaria es fija, una variable conocida para la vida del préstamo, mientras que los rendimientos de las inversiones futuras y las tasas impositivas futuras son variables desconocidas.

Es posible que este ejemplo en particular no se ajuste a todos los escenarios, pero se puede utilizar de una manera sencilla para ilustrar mi punto. Al utilizar este mismo escenario, un tramo impositivo más bajo (menos de una deducción) da como resultado un margen más alto necesario para compensar, y un tramo impositivo más alto (más de una deducción) resulta en un margen más bajo, todo lo demás igual.

A lo largo de mi carrera, he aprendido a cuestionar todo y no tomar nada como valor nominal. Las reglas de oro financieras y el "conocimiento" cultural y financiero, que se comparten comúnmente, a menudo son incompletos o simplemente erróneos. Le sugiero que también cuestione las reglas de oro y los conocimientos culturales para ver si son válidos para usted. Lo más probable es que no lo hagan.