Definición y ejemplo de ARM de solo interés

Lo que es:

Una hipoteca de tasa ajustable de interés (ARM de solo interés) es una hipoteca en la que el prestatario solo paga el interés del préstamo por un período determinado.

Cómo funciona (Ejemplo):

Hay dos partes en un BRA de solo interés que lo diferencian de los tradicionales hipotecas. En primer lugar, como se mencionó, el prestatario solo paga el interés del préstamo por un período determinado. Esa es la parte de "solo interés". Segundo, esa tasa de interés varía. Esa es la parte "ARM".

La tasa de interés sobre la ARM corresponde a un índice de referencia específico (a menudo la tasa preferencial, pero a veces LIBOR, el Tesoro de vencimiento constante a un año u otros puntos de referencia) más un diferencial adicional (que es también se llama margen, y su tamaño a menudo se basa en el puntaje de crédito del prestatario). El índice de referencia más el diferencial es igual a la tasa de interés del préstamo: se denomina tasa totalmente indexada. Algunos ARM ofrecen una tasa de descuento, también llamada una tasa de avance, durante el primer año más o menos.

Para entender cómo las tasas de interés ajustables afectan el pago de un prestatario, supongamos que un banco ofrece un ARM de $ 100,000 un posible prestatario. La tasa de interés es prime más 5% con un tope de 10%. Si la tasa preferencial es del 3%, en una hipoteca regular (en la que parte del pago es el reembolso del principal), la tasa de interés del prestatario es del 8% (5% + 3%) y el pago mensual es de $ 733.77. Pero en un ARM de solo interés, el pago es solo la porción de interés: $ 666.67. Esto reduce el pago del prestatario, pero deja el principal pendiente (y acumulando más intereses).

Si la tasa preferencial aumenta a, por ejemplo, 4%, la tasa de interés del préstamo va al 9% (5% + 4%), y el pago de solo interés va a $ 750. En muchos casos, los ARM tienen límites: límites de cuán alto y a veces cuán bajo puede ir el tipo de interés, y cuánto pueden mover en cualquier año, mes o trimestre. En algunos casos, la tasa de interés solo se ajustará, es decir, los prestatarios no obtendrán ningún beneficio si caen las tasas de interés.

Por qué es importante:

Las ARM de solo interés son tentaciones riesgosas y generalmente mala idea. La estrategia típica detrás de tomar un ARM de solo interés es que el prestatario no tiene los ingresos para hacer un pago más grande ahora, pero espera tener ese ingreso más adelante. A veces el prestatario también piensa que las tasas de interés caerán, haciendo que los pagos bajen más adelante.

Por ejemplo, si un prestatario toma un ARM de solo interés que actualmente tiene una tasa de interés del 7%, espera que las tasas bajen y su los pagos caerán en consecuencia. El prestamista, por otro lado, espera que las tasas de interés aumenten, lo que aumenta la cantidad de ganancias que genera el préstamo (al aumentar los pagos del prestatario). Debido a este acuerdo de riesgo, los ARM a menudo tienen tasas de interés más bajas que las hipotecas de tasa fija, lo que a su vez puede permitir a los prestatarios pedir prestado más de lo que podrían bajo hipotecas de tasa fija.

Como puede ver, los ARM solo de interés pueden tener implicaciones complejas. Por lo tanto, como en el caso de cualquier hipoteca u otro préstamo, los prestatarios deben asegurarse de leer y comprender la documentación del prestamista y contemplar las implicaciones de los cambios en las tasas de interés. Los prestatarios deben estar seguros de que pueden manejar el peor de los escenarios de verse obligados a realizar los pagos de hipoteca más altos permitidos. Los prestamistas están legalmente obligados a revelar qué tan alto puede ser el pago mensual del prestatario, y que el principal original va a seguir acumulando intereses hasta que se pague.