Pregunte al experto: ¿Cuáles son las hipotecas inversas, y es lo correcto para mí? |

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Pregunta: He oído hablar de hipotecas inversas, pero no sé mucho sobre ellas. ¿Cómo sé si uno es adecuado para mí y cómo funcionan?

Valerie, Seattle, Wash.

La respuesta de inversión: La vivienda ha sido una de las clases de activos más controvertidas en los últimos 10 años. Produjo grandes ganancias para muchos inversores y propietarios y pérdidas aplastantes para otros. Como la clase de activos más extendida en el país - a partir del primer trimestre de este año, el 65% de los estadounidenses posee casas - la propiedad de vivienda provoca serias emociones en la calle.

Bajo un lienzo emocionalmente cargado, un controvertido producto financiero está ayudando millones de propietarios financian sus jubilaciones.

Llamado hipoteca inversa, es un tipo especial de préstamo hipotecario que permite a los propietarios convertir capital en efectivo.

En una hipoteca tradicional, el propietario realiza pagos mensuales al prestamista, con una parte de esos pagos que reducen el capital y aumentan el patrimonio. Pero en una hipoteca inversa, los propietarios extraen capital de su casa al recibir una suma global o pagos mensuales.

El Congreso creó el programa de hipoteca inversa en 1987 a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Aunque las instituciones financieras independientes realmente ofrecen los préstamos, la FHA establece las reglas y proporciona seguro para estas hipotecas.

Con una hipoteca inversa, el propietario ya no tiene ninguna obligación de realizar pagos de la hipoteca, pero tiene la opción de hacer entonces sin multas por prepago. El interés que se acumula se agrega al saldo de la hipoteca. El propietario también conserva el título del hogar y el derecho a vender, restringido solo por el saldo de la hipoteca.

La elegibilidad para una hipoteca inversa está restringida a propietarios de viviendas con al menos 62 años de edad y a casas que califican como residencia principal. La hipoteca de la casa también debe ser lo suficientemente pequeña para que se pague con los ingresos de la hipoteca inversa.

Debido a que una hipoteca inversa elimina los pagos mensuales de la hipoteca para los propietarios, no hay requisitos mínimos de ingresos o crédito.

Otro gran beneficio de la hipoteca inversa es que los ingresos del préstamo están exentos de impuestos y pueden ser utilizados a discreción del prestatario. Las hipotecas inversas están limitadas a viviendas valoradas en $ 625,000 o menos, pero existe un jumbo bracket para hogares que exceden ese umbral.

Para muchos jubilados que vieron caer sus portafolios durante la crisis financiera de 2008 y 2009, sus hogares son su mayor valioso activo. Eso hace que la hipoteca inversa sea una opción muy tentadora para generar ingresos y reducir o eliminar los costosos pagos de la hipoteca. Pero al igual que cualquier decisión de inversión y financiera, existen riesgos.

Altos costos y gastos

Los costos de cierre asociados con una hipoteca inversa son de dos a cinco veces más altos que una hipoteca estándar.

Para el tipo más popular hipoteca inversa en los EE. UU., Hipoteca de Conversión de Capital Doméstico asegurada por la FHA (HECM), existe una serie de gastos a los que los propietarios están sujetos.

• Prima de seguro hipotecario (MIP) = 2% del valor de tasación o 1.25% del saldo hipotecario
• Cargo de iniciación basado en el valor tasado de la vivienda:

1) Valor tasado menor a $ 125,000 = $ 2,500

2) Valor tasado sobre $ 125,000 = 2% de los primeros $ 200,000 más 1% del valor sobre $ 200,000, con un límite de $ 6,000.

• Seguro de título: regional
• Título, abogado y honorarios de registro del condado: regional
• Tasación inmobiliaria = $ 300- $ 500
• Encuesta (puede ser necesaria) = $ 300- $ 500
• Cargo de servicio mensual = $ 25- $ 35

Aunque algunas de estas tarifas se pueden financiar con el préstamo, se requieren muchas antes e aprobación de la hipoteca inversa, lo que genera costosos gastos de bolsillo.

Pagos de intereses y crecimiento principal

Los titulares de hipotecas inversas también pueden estar sujetos a cantidades crecientes de préstamos a través de pagos de intereses diferidos. Esto se debe a que los intereses se acumulan en el capital si el prestatario no paga intereses a medida que se le cobran. Eso podría inflar el saldo final en muchas veces más que el valor del préstamo inicial, mientras que la propiedad de los herederos queda poco o nada en la casa. Sin embargo, si el prestatario realiza todos o la mayoría de los pagos de intereses mientras vive en el hogar, el saldo final del préstamo sería aproximadamente igual al saldo original del préstamo.

Aún responsable del mantenimiento, los impuestos y el seguro

Aunque un La hipoteca inversa alivia la carga financiera de los pagos mensuales de la hipoteca, el propietario debe mantener todos los impuestos y el seguro al día. En una hipoteca inversa, los fondos para impuestos y seguro no se pagan con un fondo de garantía. Son pagados directamente por el dueño de la casa, por lo que una interrupción en los impuestos o el seguro podría resultar en un incumplimiento de la hipoteca inversa.

Pérdida potencial de la vivienda

Pero en comparación con el mayor riesgo de una hipoteca inversa, estos dos primeros los riesgos parecen badenes de velocidad. Dependiendo del plazo del préstamo, la hipoteca inversa conlleva una alta probabilidad de que el propietario eventualmente sea desplazado. Una vez que vence la hipoteca, el prestatario o los herederos del patrimonio tienen la opción de refinanciar la vivienda y conservarla, venderla y retirar el capital remanente, o entregarle la casa al prestamista. Una vez que una hipoteca inversa se considera adeudada y pagadera, el prestamista (o los herederos) podría otorgar prórrogas de tiempo de hasta un año para tomar esta decisión.

Si la propiedad se entrega al prestamista, el prestatario o los herederos no tienen más reclamo de la propiedad o equidad en la propiedad. El prestamista tiene un recurso contra la propiedad, pero no contra el prestatario personalmente y no contra los herederos del prestatario. Por lo tanto, la hipoteca se encuentra dentro de la categoría conocida como "límite sin recurso".

Un pensamiento final: la hipoteca inversa puede ser una gran opción para los propietarios que sufren escasez de efectivo pero tienen capital en sus hogares. Pero sus altas tarifas y baja tasa de retorno y la pérdida potencial de propiedad hacen que la hipoteca inversa sea una fuente costosa de liquidez que debería ser el último recurso para la mayoría de los propietarios. Los propietarios interesados ​​en una hipoteca inversa deben contactar al programa HECM de la FHA. Los asesores de HECM brindan información sobre los requisitos de elegibilidad, las implicaciones financieras y las alternativas para adquirir un HECM y pagar el préstamo.