3 Consideraciones de impuestos al vender su casa

Por Forrest Baumhover

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Si necesita reubicarse, desea un espacio más grande o más pequeño, o siente que tiene sentido financiero, vender su casa es una gran decisión. También puede tener importantes consecuencias fiscales.

Aquí hay tres maneras en que vender su casa puede impactar su obligación tributaria:

1. Ganancia realizada

La ganancia realizada es la ganancia que obtiene al vender un activo, como su casa, y puede ser sujeto a impuestos. Según el IRS, la fórmula básica para calcular la ganancia realizada es la siguiente:

Precio de venta - Gastos de venta - Base ajustada. = Ganancia realizada

Esto significa que necesita calcular dos cosas para encontrar su ganancia realizada en la venta de su casa: sus gastos de venta y su base. Puede sonar simple, pero ambos toman en cuenta factores que tal vez no haya considerado. Y calcularlos adecuadamente podría significar una diferencia de miles de dólares en su obligación tributaria.

Sus gastos de venta incluyen todos los costos de cierre, comisiones de bienes raíces y otros costos relacionados que usted pagó. Revise los documentos de cierre para asegurarse de que ha explicado todo. No incluya el impuesto a la propiedad de la ciudad y el condado, pero sí incluya los impuestos de transferencia, si corresponde.

La base incluye el precio de compra original de su casa, más las tarifas en las que incurrió durante el cierre de la casa, como el seguro de título, las tarifas legales y de registro o las tarifas de la encuesta. La base también incluye el costo de las mejoras importantes, renovaciones o reemplazos del sistema que haya realizado. El IRS hace una clara distinción entre las reparaciones que son una parte normal del mantenimiento de la vivienda, como la reparación de fugas, y las mejoras, como la sustitución del sistema de tuberías.

Para obtener una lista más completa de lo que puede y no puede incluirse en sus cálculos o gastos de venta o base, consulte la publicación 523 del IRS, "Cómo vender su casa".

2. Ganancia de capital a largo y corto plazo

Si tiene una ganancia realizada en la venta de su casa, estará sujeta a un impuesto sobre las ganancias de capital. Si se considera una ganancia de capital a largo o corto plazo depende de cuánto tiempo haya sido dueño de su casa.

Si usted fue propietario de su vivienda durante al menos un año y un día, las ganancias que usted haya obtenido en su venta se gravarán a las tasas de ganancias de capital a largo plazo, que van desde 0% a 23.8%. De lo contrario, serán gravados a las tasas de ganancias de capital a corto plazo, que son las mismas que las tasas de ingreso ordinarias. Las tasas de ganancias de capital a largo plazo se basan en la categoría impositiva marginal de un contribuyente, pero son más favorables. Por ejemplo, un contribuyente en la categoría impositiva del 15% pagará el 0% sobre una ganancia de capital a largo plazo.

Si está considerando vender su casa dentro de un año de la compra y proyectar una ganancia, considere si puede venderla de una manera que califique la venta como una ganancia a largo plazo. Sin embargo, si está vendiendo su residencia principal por una pérdida, no se le permite reclamar una pérdida de capital, lo que reduciría su factura de impuestos.

3. Exclusiones

Bajo la Sección 121, el IRS permite a los contribuyentes excluir los primeros $ 250,000 de ganancias de capital en la venta de su residencia principal si cumplen con ciertos requisitos de propiedad y uso. Las parejas casadas que presentan una declaración conjunta pueden excluir hasta $ 500,000.

Si usted fue propietario de la casa durante al menos dos de los cinco años previos a la venta, cumple con el requisito de propiedad. Si la vivienda era su residencia principal durante al menos 730 días de los cinco años anteriores, cumple con los requisitos de uso.

Si está casado y presenta una declaración conjunta, cada uno debe cumplir con el requisito de uso para calificar para la exclusión de $ 500,000. Aún puede calificar si solo una persona cumple con el requisito de propiedad. Y si no está casado, pero está vendiendo la casa con otra persona, cada uno puede tomar la exclusión de $ 250,000 siempre que cada uno de ustedes cumpla con el requisito de uso, y al menos uno de ustedes cumpla con el requisito de propiedad.

El IRS permite exclusiones parciales para aquellos que no cumplan con los requisitos, pero están vendiendo una casa debido a mudanzas relacionadas con el trabajo o la salud, o eventos imprevisibles como muerte, divorcio, desastre natural, desempleo u otros motivos calificados. La Publicación 523 del IRS contiene más detalles.

Consejo imparcial

Estas consideraciones fiscales son importantes, pero leer sobre ellas no es de ninguna manera un sustituto adecuado para el asesoramiento imparcial, basado en su situación personal. Antes de tomar cualquier decisión importante sobre la venta de su casa, siéntese con un planificador financiero de solo pago. Él o ella puede tener en cuenta todos los factores que afectarán su decisión. Tener una relación con un profesional de confianza es la mejor manera de armar un plan que alcance sus objetivos financieros.

Forrest Baumhover es un planificador financiero de pago y el director de Westchase Financial Planning en Tampa, Florida. Para más información visite www.westchasefinancialplanning.com.

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