Lista de verificación para propietarios de viviendas: ¿entiende su hipoteca? |

Incluso después de los últimos años de locura en el mercado inmobiliario, la propiedad de una vivienda sigue siendo parte del sueño americano para millones de personas. Si está listo para comprar, asegúrese de comprender los pormenores de lo que está involucrado.

Pros y contras de la propiedad de la vivienda

Para la mayoría de los estadounidenses, un hogar es su mayor compra en la vida. Los pagos de la casa (hipoteca, impuestos y seguro) generalmente representan la mayor parte de la factura mensual. Pero esos pagos también son una inversión que para muchos estadounidenses es su mayor activo o acumulación de riqueza.

Además de los pagos mensuales regulares, una vivienda requiere mantenimiento y mantenimiento constantes. Cuando las cosas se rompen, no hay un superintendente para llamar. Lo arreglas El césped necesita ser cortado y las hojas rastrilladas. El techo, el camino de entrada, las ventanas, los grifos y una miríada de otras cosas aparentemente interminables deben reemplazarse y repararse periódicamente. Las facturas de agua, calefacción y electricidad vienen cada mes.

Dicho eso, una casa (o condominio) ofrece algo que ninguna otra inversión puede ofrecer: un hogar. Después de todo, no puedes vivir en acciones o bonos. Los niños no crecen en una cuenta bancaria.

Antes de comenzar

Antes que nada, es importante asegurarse de ser honesto consigo mismo acerca de lo que puede pagar. Hace unos años era fácil para los prestatarios ponerse por encima de sus cabezas. Hoy, cualquier banco que le ofrezca un préstamo revisará las finanzas de su hogar con un peine de dientes finos para asegurarse de que realmente puede permitirse el lujo de ser dueño de una casa. Para prepararse prudentemente, necesita obtener sus patos en una fila. Aquí hay algunas cosas que hacer.

1) Revise sus informes de crédito y conozca su puntaje de crédito. (Tiene derecho a recibir una anual gratis de cada una de las principales agencias de informes de crédito del país).

2) Familiarícese con todas las variables generalmente asociadas con el financiamiento de una vivienda, como políticas de tasas de interés, términos, puntos, honorarios, etc.

3) Reúna la documentación necesaria, incluidos talones de pago recientes, sus dos últimas declaraciones de impuestos federales y declaraciones bancarias y de corretaje (mostrando sus activos).

Ponga en orden su propia casa financiera

Antes de comenzar a buscar un hogar, necesita saber lo que puede pagar. La manera más fácil de medir su capacidad de crédito es visitar su banco y pedirle a un oficial de crédito que lo precalifique. La precalificación le indicará lo que el banco está dispuesto a prestarle y, por lo tanto, la cantidad de casa que puede pagar. La precalificación también lo convierte en un comprador más atractivo porque los vendedores saben que cualquier oferta que haga es grave.

Tenga en cuenta que la precalificación no es lo mismo que solicitar un préstamo. Una vez que encuentre el hogar sobre el que desea hacer una oferta, deberá completar una solicitud de préstamo para su prestamista. Hoy, el proceso de solicitud de préstamo no es una prueba fácil. Tomará tiempo recopilar todos los documentos (talones de pago, declaraciones de impuestos, estados de cuenta) que el banco quiera examinar. Atrás han quedado los días de préstamos no-doc. Prepárese en consecuencia.

Antes de presentar su solicitud, también es una buena idea revisar su informe de crédito y el informe de crédito de su cónyuge / pareja. Asegúrese de que toda la información en el informe de crédito sea correcta, y si no, comuníquese con las agencias de crédito de inmediato. Si tiene algunos puntos oscuros, prepárese para responder las preguntas que su banco seguramente tendrá. Puede ayudar si puede demostrar que ha tomado medidas para rectificar cualquier defecto de crédito.

Comprenda los diferentes tipos de hipotecas

La cantidad de casa que puede pagar depende en gran medida del plazo y la tasa de interés de su hipoteca.

Plazo: los términos de la hipoteca suelen ser de 15 o 30 años. Cuanto más largo sea el plazo, menor será su pago mensual, pero pagará mayores costos de interés general. Los préstamos a treinta años generalmente permiten pagos adicionales de capital que pueden reducir significativamente la duración de la hipoteca. Por ejemplo, solo un pago mensual adicional por año reducirá un préstamo a 30 años a 22 años.

Tasa de interés - Las tasas de interés están disponibles en dos variedades: fija y variable. Las tasas variables o hipotecas de tasa ajustable (ARM) cambian a lo largo del préstamo, generalmente ofreciendo tasas más bajas en los primeros años. Como tal, pueden ser mejores para los compradores que planean vender dentro de unos años. Las tasas fijas siguen siendo las mismas durante la vigencia del préstamo y ofrecen estabilidad y previsibilidad, ya que los pagos son los mismos todos los meses. Además, puede ser ventajoso bloquear una tasa fija durante los períodos en que las tasas de interés son más bajas que las normas históricas.

Los dos tipos de hipotecas de tasa fija, de 30 y 15 años, tienen ciertas diferencias.

• 30- las hipotecas del año prevén pagos mensuales más bajos porque el préstamo se paga durante un período más largo. Los inconvenientes incluyen pequeñas amortizaciones de principal en los primeros años, así como el riesgo de que las tasas de mercado disminuyan durante el plazo. Sin embargo, una hipoteca puede refinanciarse a una tasa más baja en el futuro y generalmente no hay una penalización por pago anticipado. Las hipotecas de

• 15 años tienen tasas de interés más bajas, pagos de interés totales reducidos y pagos de principal más altos. Sin embargo, los pagos mensuales son más grandes.

Las hipotecas de tasa variable son un animal diferente.

Como su nombre lo indica, las hipotecas de tasa variable tienen tasas que cambian o se ajustan. Las hipotecas de tasa ajustable generalmente ofrecen tasas iniciales que son más bajas que las hipotecas fijas [no mucho más bajas en estos días …] pero las tasas suben y bajan con el mercado de tasas de interés ya que las tasas están vinculadas a un índice que puede fluctuar. Por lo tanto, están sujetos a posibles aumentos de tasas.

La mayoría de los ARM tienen un tope en los aumentos de tasas en cualquier año dado, así como durante la vida del préstamo. Por ejemplo, los términos actuales incluyen tasas que pueden ajustarse hasta un 2% en cualquier año dado pero no más del 6% durante la vigencia del préstamo, o tasas que pueden ajustarse hasta un 5% inicialmente pero no más del 2% en posteriores años.

Es imperativo que confíe en que su ingreso futuro será suficiente si aumentan las tasas de interés y, en consecuencia, sus pagos mensuales.

¿Cuánta hipoteca puede pagar?

La mayoría de los bancos no lo hacen aferrarse a las hipotecas hasta el vencimiento, ya que la mayoría de las hipotecas se venden a Fannie Mae (la Asociación Federal de Hipotecas Federales) y se vuelven a empaquetar en valores respaldados por hipotecas para ser vendidos a inversionistas de todo el mundo. Esto es relevante para usted porque Fannie Mae tiene requisitos estándar que deben cumplirse para poder comprar una hipoteca.

El primer requisito es que los pagos mensuales de capital e intereses (P & I), más seguros e impuestos a la propiedad, no pueden exceder el 28% del ingreso mensual bruto del comprador. El segundo requisito limita el total de los pagos mensuales de la deuda (vivienda, tarjetas de crédito, pagos de automóviles, etc.) al 36% del ingreso mensual bruto. Además de estos requisitos, también debe planear realizar un pago inicial del 10% al 20% del precio total de la compra.

[Si está listo para comprar una casa, use nuestra Calculadora de hipotecas para ver cuál es su mensualidad el principal y el pago de intereses serán.]

Puntos de tasa de interés

Los puntos de tasa de interés o los puntos de descuento son honorarios pagados a un prestamista al momento del cierre a fin de reducir la tasa de interés de la hipoteca. El costo de cada punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo. Por ejemplo, para un préstamo de $ 100,000, un punto de descuento equivale a $ 1,000.

El sentido económico de los puntos de compra depende de cuánto tiempo tenga la intención de mantener el préstamo. Para determinar si los puntos tienen sentido para usted, debe calcular el costo de los puntos en función de cuánto ahorran en cada pago mensual.

Ejemplo de ruptura equitativa

Préstamo de $ 100.000 - Término de 30 años

• 7.5% Interés, sin puntos = $ 699.21 pago mensual

• Comprando 1 punto por $ 1,000 = pago mensual $ 690.68

• Ahorro mensual = $ 8.53

• $ 1,000 / $ 8.53, = 117 meses

Su punto de equilibrio es de 117 meses en este caso. Eso significa que tomará casi diez años recuperar el costo de un punto de descuento. Si bien la compra de puntos a veces es una buena decisión, la compra también puede costar más de lo que ahorra.

Seguro hipotecario privado

El seguro hipotecario privado (PMI) es una póliza de seguro que asegura al prestamista contra pérdidas en caso de que no pueda pagar su hipoteca. Por lo general, se requiere cuando el pago inicial es inferior al 20% del préstamo. Las tasas típicas son de aproximadamente $ 55 por mes por cada $ 100,000 de la cantidad de la hipoteca.

Alternativas a las hipotecas convencionales

Si no puede pagar una hipoteca convencional, hay una variedad de alternativas.

Financiamiento del propietario

Este tipo raro de financiamiento puede ocurrir cuando el vendedor acepta ser el prestamista en lugar de un banco o una compañía hipotecaria. Un comprador simplemente realiza pagos al vendedor en los términos acordados. Este tipo de financiamiento generalmente ocurre cuando un vendedor está ansioso por vender, pero las condiciones actuales de la hipoteca son demasiado estrictas para atraer a un comprador.

La Administración Federal de Vivienda (FHA)

FHA no otorga préstamos sino que asegura préstamos hechos por particulares prestamistas. El seguro alienta a los prestamistas a otorgar préstamos a prestatarios de bajos ingresos que normalmente no calificarían para hipotecas convencionales. Las principales ventajas de estos préstamos son pautas calificadas más relajadas y un pago inicial requerido más pequeño, tan bajo como el 3.5%. Casi cualquier persona puede obtener un préstamo de la FHA, pero solo aseguran préstamos relativamente pequeños.

Administración de Veteranos (VA)

Estos préstamos ofrecen términos y pautas más generosos (incluso un anticipo del 0%) y están garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Estos préstamos están disponibles para veteranos militares estadounidenses y sus cónyuges.

Finalmente, hay defensores locales de vivienda asequible que ofrecen alternativas de bajo costo de pago inicial. Para obtener más información, comuníquese con la FHA, VA, Fannie Mae o su agente hipotecario local o corredor de bienes raíces.