Los titulares de préstamos estudiantiles logran una pausa para comprar una casa -

Para muchos de los 44 millones de estadounidenses con deudas estudiantiles que buscan comprar una casa, calificar para una hipoteca es ahora un poco más fácil. La gigante de la vivienda, Fannie Mae, emitió esta semana nuevas pautas sobre cómo los prestamistas deben evaluar a los solicitantes de hipotecas que tienen préstamos estudiantiles, especialmente a los prestatarios en planes de pago basados ​​en los ingresos.

Los cambios son una respuesta a la ansiedad entre los prestatarios de préstamos estudiantiles de que tener una deuda estudiantil elimina la propiedad de la vivienda, dice Jonathan Lawless, vicepresidente de desarrollo de productos y viviendas asequibles en Fannie Mae.

De acuerdo con una encuesta realizada en abril de 2016 por la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces y la Asistencia Estudiantil Estadounidense, una de las organizaciones sin fines de lucro que ayuda a los estudiantes a pagar Universidad y pagar los préstamos estudiantiles.

Deber deudas de préstamos estudiantiles puede afectar su capacidad para calificar para una hipoteca, dice Jerry Kaplan, vicepresidente senior de mercados de capital en Cherry Creek Mortgage Co., con sede en Colorado. Los préstamos estudiantiles aumentan su relación deuda-ingresos: debe en relación con sus ingresos, y no calificará si ese porcentaje es demasiado alto.

Aún así, los prestatarios de préstamos estudiantiles pueden obtener hipotecas, y las nuevas políticas les dan a los prestatarios más opciones, dice Kaplan. Fannie Mae respalda un tercio de todas las casas en Estados Unidos, dice la portavoz de Fannie Mae, Alicia Jones.

Los cambios de Fannie Mae ya están en vigencia, aunque algunos prestamistas pueden tardar un tiempo en aumentar, dice Lawless. Esto es lo que los prestatarios de préstamos estudiantiles deben saber sobre las actualizaciones.

Planes basados ​​en los ingresos y propiedad de vivienda

Según las nuevas pautas, los prestamistas que emiten hipotecas respaldadas por Fannie Mae pueden calcular su relación deuda-ingreso utilizando el pago mensual de su préstamo estudiantil en un plan de pago impulsado por los ingresos, dice Lawless. Los planes basados ​​en los ingresos limitan sus pagos mensuales a un porcentaje de sus ingresos.

Anteriormente, los prestamistas tenían que calcular un pago mensual más alto del préstamo estudiantil para los solicitantes de hipotecas en los planes de pago impulsados ​​por los ingresos, dice Lawless. Eso significaba que los prestamistas hipotecarios estaban evaluando a esos prestatarios en función de una relación deuda / ingresos más alta de la que realmente tenían. En ese momento, Fannie Mae sentía que los préstamos a los prestatarios en un plan basado en los ingresos eran más riesgosos, dice Lawless. "Hemos llegado a entender mejor estos programas", dice Lawless, citando esa mejor comprensión como la razón del cambio de política.

Los prestamistas respaldados por Fannie Mae todavía tienen que calcular el pago mensual de un préstamo estudiantil para determinar su relación deuda / ingresos si usted está en un aplazamiento o una indulgencia. Esa cantidad mensual será el 1% del saldo pendiente de su préstamo estudiantil o la cantidad necesaria para estar en camino de pagar el préstamo dentro del plazo restante del préstamo.

Ayuda para los co-firmantes y aquellos que no pagan préstamos

Si alguien como un padre o empleador está pagando sus préstamos estudiantiles, o si es un co-firmante de un préstamo que está pagando el prestatario principal, ahora tiene una mejor oportunidad de calificar para una hipoteca respaldada por Fannie Mae, dice Lawless. El pago del préstamo estudiantil no se tomará en cuenta para su relación deuda / ingreso si puede presentar documentos, como extractos bancarios o cheques anulados, para demostrar que alguien más ha estado haciendo los pagos mensuales durante los últimos 12 meses consecutivos.

Refinanciamiento para propietarios con deuda estudiantil.

Fannie Mae comenzó a pilotear lo que se llama un refinanciamiento de retiro de préstamos estudiantiles a fines de 2016 con SoFi, un prestamista de refinanciamiento de hipotecas en línea y préstamos estudiantiles. Ahora, cualquier prestamista respaldado por Fannie-Mae puede ofrecerlo.

Así es como funciona: usted obtiene una nueva hipoteca más grande que es igual a su hipoteca existente más una parte o toda su deuda pendiente de estudiante. Su prestamista hipotecario pagará a su prestamista o al administrador de préstamos estudiantiles y le eximirá una tarifa de ajuste de riesgo que se aplica a las refinanciaciones de retiro de hipotecas tradicionales. Con las tasas hipotecarias aún bajas, el refinanciamiento de un préstamo estudiantil puede ser una forma atractiva de reducir la tasa de interés de su préstamo estudiantil.

Pero existen riesgos al usar su hipoteca para refinanciar la deuda de los estudiantes. Cambiará una deuda no garantizada (préstamos estudiantiles) por una deuda garantizada (su hipoteca) y aumentará lo que debe en su hogar. Si no puede hacer el pago hipotecario más alto, podría perder su casa. También es probable que pague más intereses a lo largo del tiempo porque los plazos de las hipotecas tienden a ser más largos que los de los préstamos estudiantiles.

Alternativamente, considere refinanciar sus préstamos estudiantiles con un prestamista privado para obtener una tasa más baja y un plazo de préstamo más corto, mientras mantiene a su estudiante y la deuda de su hogar separados. Sin embargo, hay riesgos allí también. Por ejemplo, perderá el acceso a los planes de pago basados ​​en los ingresos cuando refinancie los préstamos federales para estudiantes.

Antes de obtener una nueva hipoteca o refinanciar una existente, hable con un asesor financiero o profesional de impuestos para obtener orientación personalizada, dice Kaplan. También debe comparar a los prestamistas hipotecarios para encontrar la tasa más baja para la que califica en función de su situación financiera.

Teddy Nykiel es un redactor de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @teddynykiel.