Por qué es posible que su banco no le esté dando la mejor tasa de hipoteca

Las tasas hipotecarias están cerca de mínimos históricos, y puede ser difícil imaginar que bajen aún más. Pero algunos expertos en préstamos dicen que muchos bancos no les están dando a los prestatarios las tasas más bajas que merecen.

Es una cuestión de cómo los bancos fijan los precios de los préstamos hipotecarios: una combinación complicada de préstamos atractivos para los posibles inversionistas, a menudo compradores respaldados por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac, que protegen los márgenes de ganancias para que lleguen las tasas de interés más altas personal disponible Al administrar estas variables, los prestamistas pueden tener más dinero para hacer préstamos, mientras siguen siendo rentables y competitivos.

De todos los factores que afectan la tasa de interés de su préstamo hipotecario, la mayoría está fuera de su control, pero hay dos en las que puede influir para inclinar las probabilidades de mejor tasa a su favor.

Compare las tasas de hipoteca

Los inversores impulsan los precios

"Las tasas hipotecarias no son tan dictadas por los bancos como por los inversionistas que compran estos préstamos", dice Anthony Davenport, ex originador de hipotecas, ahora asesor de gestión de créditos y fundador de Regal Financial en Nueva York. Y Davenport dice que el 90% de los préstamos hipotecarios se compran actualmente en el mercado secundario por Fannie Mae, Freddie Mac o la Administración Federal de Vivienda.

Los prestamistas quieren vender sus préstamos para liberar más capital para prestar y eliminar el riesgo de que los prestatarios no paguen de sus libros, por lo que valoran sus hipotecas con las tasas y términos en que estos inversionistas cuasi gubernamentales los comprarán.

Préstamos de precios ahora para tasas en aumento más tarde

La industria hipotecaria se ha vuelto tan competitiva que hay poco espacio, o el deseo de los prestamistas, de cubrir las tasas de interés, dice Eric Smith, otro originador de hipotecas y ejecutivo bancario, ahora un asesor de educación financiera en Atlanta. La única excepción, dice Smith, podría ser para las grandes hipotecas que los prestamistas a menudo mantienen en sus libros.

Estas hipotecas, que se conocen como "préstamos jumbo" y en 2018 suelen superar los $ 453,100 en la mayoría de las áreas del país, superan los límites de tamaño establecidos por Fannie y Freddie. Debido a eso, no son comprados por las entidades patrocinadas por el gobierno, por lo que los prestamistas suelen conservar estos préstamos, así como la relación con los clientes ricos que los sacan.

Al tener una cartera de préstamos jumbo, y preocupados por el aumento de las tasas de interés, los prestamistas podrían estar "inflando un poco el precio [hipotecario] para protegerse cuando surjan las tasas a corto plazo". Eso ayuda a proteger su margen de ganancias sobre préstamos a baja tasa de interés, dice Smith.

" MÁS: Cómo calcular el pago mensual de la hipoteca.

Davenport agrega que, para los préstamos de tipo jumbo que tienen los bancos, "en muchos casos están prestando dinero de lugares como la Reserva Federal al 0.25-0.50% y no transfieren los ahorros a los clientes".

Shmuel Shayowitz, presidente de Aprobación de fondos en River Edge, Nueva Jersey, dice que hay otros dos casos en que los bancos pueden cubrir las tasas de cobertura un poco. A veces, los prestamistas están esperando para asegurarse de que una tasa más baja se mantendrá y no se recuperará de inmediato, dice. Eso dejaría al banco con una tasa bloqueada para un cliente que es más baja que la tasa actual.

Otras veces puede ser un esfuerzo para gestionar la demanda de hipotecas con el fin de eliminar una acumulación de préstamos sin agregar personal para manejar el volumen adicional, dice Shayowitz.

Dos formas de obtener un salto de tasa

Si bien hay poco, no se puede hacer nada, se puede hacer acerca de los márgenes de ganancias del banco o cómo Fannie y Freddie determinan los precios de los prestamistas, Davenport dice que hay otros casos en los que un prestatario puede no estar obteniendo la mejor tasa que puede obtener, y algunas veces Un movimiento táctico o dos pueden hacer la diferencia.

Primero, las tasas hipotecarias varían de acuerdo con el puntaje FICO de un prestatario y, dice, ahí es donde los ajustes de las tasas de interés son muy reales.

"Alguien que tiene un puntaje de 740 no es realmente probable que incumpla más que alguien que tiene un puntaje de 760, pero va a pagar una tasa de interés más alta", dice Davenport.

Saber dónde caen los precios en la escala de calificación FICO puede ayudar a un prestatario a obtener un descuento significativo. Por ejemplo, si el descuento de un prestamista se inicia con un puntaje de crédito de 700 y el suyo es de 680, puede decidir reducir el saldo de su tarjeta de crédito o dos lo suficiente como para aumentar su puntaje hasta el siguiente nivel.

En segundo lugar, Smith dice que los consumidores que buscan obtener la mejor tasa de interés de una hipoteca deben comprar a más de un prestamista y, dado que es probable que los prestamistas citen una tasa con distintos puntos de descuento incorporados, "obtenga una tasa basada en cero puntos de descuento".

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Hal Bundrick es un redactor de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Este artículo fue escrito por Investmentmatome y fue publicado originalmente por The Associated Press.