Hipoteca asumible: Pros y contras para compradores y vendedores
¿Cuándo te conviene una Compra de Cartera Hipotecaria? ?y por qué para algunos no es la mejor opción
Tabla de contenido:
- ¿Qué es una hipoteca asumible?
- ¿Qué hipotecas son asumibles?
- Ventajas de los préstamos asumibles.
- Para vendedores
- Para compradores
- Desventajas de los préstamos asumibles
- Para vendedores
- Para compradores
- Cómo asumir una hipoteca
- Divorcio, muerte y supuestos.
- ¿Que sigue?
- Calcular cuanta casa puedes pagar
- Evitar estos errores en la compra de una casa
- Aprender de qué se tratan los préstamos VA
Una hipoteca asumible permite que el comprador de una vivienda no solo se mude a la antigua casa del vendedor, sino que también participe en el préstamo del vendedor.
Tener un préstamo asumible podría dar a un vendedor una ventaja de mercadotecnia, particularmente si las tasas hipotecarias han aumentado desde que el vendedor obtuvo el préstamo.
Para un comprador, suponer que una hipoteca puede ahorrar miles de dólares en pagos de intereses y costos de cierre, pero podría requerir un gran pago inicial.
Aquí es cómo funcionan las hipotecas asumibles, y las ventajas y desventajas para compradores y vendedores.
¿Qué es una hipoteca asumible?
Una hipoteca asumible es un préstamo hipotecario que se puede transferir del prestatario original al propietario posterior. La tasa de interés se mantiene igual. Lo mismo ocurre con el término: por ejemplo, si una hipoteca a 30 años tiene 3 años, la persona que asume que el préstamo tiene 27 años para pagarlo.
Usted, como comprador, está ingresando a la hipoteca del vendedor.
"En un supuesto, usted, como comprador, está ingresando a la hipoteca del vendedor como si la tuviera justo frente a usted y tachó el nombre del vendedor en el documento e insertó el nombre del prestatario allí, ”Dice Michael G. Barone, socio gerente de la práctica de cumplimiento de hipotecas para la firma de abogados Abrams Garfinkel Margolis Bergson en la ciudad de Nueva York.
" MÁS: Ingresos que necesita para calificar para una hipoteca
¿Qué hipotecas son asumibles?
No todas las hipotecas son asumibles en una venta de casa. Los compradores pueden asumir hipotecas con garantía federal o asegurados, pero no otros tipos de préstamos hipotecarios. Eso significa:
- Préstamos de la FHA, que están asegurados por la Administración Federal de Vivienda, son asumible
- Préstamos VA, que están garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos, son asumible, y el comprador no tiene que ser un veterano o en el ejército.
- Préstamos USDA, que están garantizados por el Departamento de Agricultura, son asumible
- Otros préstamos, denominados hipotecas convencionales, generalmente no son Supongo que en una venta de casa.
" MÁS: Préstamos FHA: Lo que necesitas saber
Volver arribaVentajas de los préstamos asumibles.
Para vendedores
Venta más fácil: Un préstamo asumible puede hacer que la casa sea más comercial si las tasas de interés han aumentado en los años desde que se originó la hipoteca. Imagine una situación en la que alguien obtiene una hipoteca asumible con una tasa de interés del 4.75% y luego vende la casa cinco años más tarde, cuando las tasas de interés están alrededor del 7%. Esa tasa de 4.75%, imposible de obtener de otra manera, podría tentar a los compradores a elegir esa casa en lugar de otra.
Precio más alto: Otra ventaja es que una hipoteca asumible otorga al vendedor poder de negociación sobre el precio. Un vendedor inteligente teje el préstamo asumible en la promoción de ventas "el primer día, así que eso es parte de la negociación de inmediato", dice Barone. "Por lo tanto, tendrá que pagarnos nuestro precio de venta o un poco más que nuestro precio de venta".
Para compradores
Tasa de interés más baja: Un préstamo asumible supone una ventaja directa para el comprador de la vivienda, dice Jim Sahnger, originador de hipotecas de C2 Financial Corp. en Jupiter, Florida: "El profesional es que está obteniendo cualquier tasa que tengan vigente".
Un préstamo asumible le da al vendedor poder de negociación sobre el precio.
Menores costos de cierre: Además, los prestamistas dicen que cuesta menos asumir un préstamo que obtener una nueva hipoteca. Los costos de cierre de la hipoteca por lo general suman varios miles de dólares. En contraste, la FHA, VA y el USDA imponen límites a las tarifas relacionadas con los supuestos, haciéndolos más asequibles que los costos de cierre.
" MÁS: Gastos de cierre de hipoteca, explicados.
Volver arribaDesventajas de los préstamos asumibles
Para vendedores
Derecho VA: Los préstamos de la FHA y el USDA tienen pocas desventajas, si las hay, para los vendedores. Pero los vendedores que tienen préstamos VA pueden tener un obstáculo cuando los compradores asumen sus hipotecas.
Con un préstamo VA, el gobierno garantiza que reembolsará parte del saldo si el prestatario no cumple con los pagos. El VA, que limita esta garantía, llama a su monto en dólares el "derecho" del prestatario. Según el monto del préstamo, parte o todo el derecho del prestatario permanece amarrado en la casa con la hipoteca asumida, incluso después de la venta.
Debido a que el derecho permanece con el préstamo asumido, es posible que el vendedor no tenga suficiente derecho restante para calificar para otro préstamo VA para comprar la próxima vivienda.
Un vendedor puede escapar de este problema vendiéndole a un veterano o miembro del ejército que es elegible para obtener un préstamo VA. El comprador puede entonces sustituir su derecho al vendedor. En tal caso, el VA restaura el derecho total del vendedor.
Para compradores
Gran pago inicial: El aumento de los valores de las viviendas puede torpedear los supuestos de las hipotecas. Para entender por qué, recuerde que cuando un comprador asume una hipoteca, es como entrar en la hipoteca del vendedor, que ya no puede cubrir el costo de la casa.
El aumento de los valores de las viviendas puede torpedear los supuestos de las hipotecas.
Digamos que un vendedor, después de pagar la hipoteca por cinco años, le debe $ 150,000. El comprador asumiría esa cantidad.Pero el valor de la casa ha aumentado a $ 215,000 en los cinco años que el vendedor la ha tenido. El comprador tendrá que pagar la diferencia.
Reste el saldo pendiente del préstamo ($ 150,000) del valor de la casa ($ 215,000) y obtendrá $ 65,000. El comprador tiene que aportar $ 65,000 para comprar la casa. En la mayoría de los casos, eso significa obtener una segunda hipoteca, "que generalmente tiene tasas de interés considerablemente más altas", dice Barone. Es probable que una segunda hipoteca conlleve costos de cierre, lo que socava aún más la ventaja del préstamo asumible.
Debido a que la apreciación del precio de la vivienda puede aumentar rápidamente, a los compradores les resulta más fácil asumir hipotecas que tienen solo unos años, dice.
Seguro hipotecario: Los préstamos de la FHA pueden presentar un inconveniente. Sus pagos mensuales de seguro hipotecario duran toda la vida del préstamo y solo pueden eliminarse refinanciando el préstamo. Esos pagos mensuales niegan algunos de los beneficios de asumir la tasa de interés más baja del préstamo.
" MÁS: Calcule cómo ahorrar para un pago inicial
Volver arribaCómo asumir una hipoteca
Asumir una hipoteca requiere la aprobación del prestamista. Si un comprador y un vendedor entran en una asunción informalmente, sin avisar al prestamista, se arriesgan. Una vez que el prestamista se entera, puede exigir el pago del monto total del préstamo de inmediato. Y si el préstamo permanece a nombre del vendedor, el vendedor sigue siendo responsable de la deuda.
En una suposición correctamente hecha, el nuevo prestatario debe saltar algunos de los mismos obstáculos que se necesitaría para calificar para un nuevo préstamo. El administrador del préstamo solicita el informe de crédito del prestatario, más información financiera y de empleo.
"El prestamista todavía quiere asegurarse de que usted pueda pagar el préstamo, por lo que lo califican como si fuera un nuevo comprador", dice Barone.
El prestamista no requerirá una evaluación, dice Sahnger.
Finalmente, el prestamista libera la responsabilidad del prestatario original por la deuda.
Volver arribaDivorcio, muerte y supuestos.
No todas las suposiciones de hipotecas surgen de las ventas de casas. A veces uno de los cónyuges asume el préstamo después de un divorcio o la muerte del otro cónyuge.
En estos casos, la persona que asume el préstamo debe demostrar su capacidad para realizar los pagos mensuales, dice Randy Hopper, vicepresidente senior de préstamos hipotecarios para Navy Federal Credit Union. La aprobación no es automática.
Si la nota de préstamo original tiene ambos cónyuges, "entonces el prestamista probablemente los calificó para el préstamo sobre la base de sus ingresos y de sus archivos de crédito", dice Hopper. "Entonces, si uno de ellos ya no está en el préstamo, tenemos que asegurarnos de que el prestatario restante también califique por su cuenta".
