¿Son las hipotecas de 40 años realmente una cosa?

¿Se pregunta cómo exprimir el pago mensual de su hipoteca lo más bajo posible y luego exprimirlo un poco más? Una hipoteca a 40 años es una forma de hacerlo.

En teoría, hay muchas cosas que me gustan de una hipoteca a 40 años. La estructuración del préstamo en 40 años, en lugar de los 30 años más típicos, puede ayudar a los prestatarios a calificar para un monto de préstamo ligeramente mayor o reducir los pagos mensuales. Ambas perspectivas tienen un atractivo particular cuando los precios de los bienes raíces son altos y los prestatarios desean calificar lo más posible.

Sin embargo, las desventajas son costosas para los compradores de vivienda. Por un lado, estás haciendo pagos de intereses por 10 años más.

Por otro lado, cuando una hipoteca se extiende por más de 40 años, lleva más tiempo acumular capital en una casa. Eso aumenta las probabilidades de que los precios de los bienes raíces bajen, lo que hace que usted deba más en la hipoteca de lo que vale la vivienda. Para cubrir ese riesgo, los prestamistas a 40 años cobran una tasa de interés ligeramente más alta, dice Keith Gumbinger, vicepresidente de HSH.com, una compañía de información hipotecaria.

Incluso si la desventaja no lo desanima, es probable que encuentre uno de estos préstamos en el mercado actual, donde se utilizan principalmente para modificar hipotecas con problemas. Hoy en día, las hipotecas a 40 años representan solo una fracción del 1% de todas las hipotecas vendidas, según CoreLogic, que rastrea y analiza la información de la hipoteca.

Un préstamo de 40 años contra un préstamo de 30 años.

Gumbinger compara los costos y ahorros de un plazo de 40 años y un plazo de 30 años en una hipoteca de $ 200,000:

• Hipoteca a 30 años, 4% de interés: Pago mensual de $ 955. Después de cinco años, tendría casi $ 20,000 en capital, dejando un saldo adeudado de aproximadamente $ 180,895. Al final de los 30 años, habría pagado $ 143,739 en intereses.
• Hipoteca a 40 años, 4.25% de interés:Pago mensual de $ 867. Después de cinco años, tendría aproximadamente $ 10,000 en patrimonio, dejando un saldo adeudado de $ 189,397. Al final de los 40 años, habría pagado aproximadamente $ 216,275 en intereses.

La diferencia en el pago mensual es "no una cantidad enorme", dice Gumbinger, "pero para algunos prestatarios, fue suficiente para que superen el problema" para pedir prestado un poco más de dinero o hacer que el pago sea manejable.

Nunca realmente popular

Incluso en su breve apogeo en 2007, las hipotecas a 40 años eran una rara bestia: menos del 2% de todas las nuevas hipotecas de compra y refinanciamiento. Eran un poco más populares en el mercado inmobiliario de alto precio de California, según CoreLogic.

Su popularidad comenzó a hundirse a fines de ese año a medida que el mercado inmobiliario empeoraba.

En 2014, el gobierno federal dejó de dar a los prestamistas protección legal para préstamos hipotecarios que duran más de 30 años. Eso hizo que los préstamos a 40 años fueran más riesgosos para los prestamistas, y desde entonces, pocos han estado interesados ​​en hacer estos préstamos, dice Frank Nothaft, vicepresidente senior y economista jefe de CoreLogic.

"Relativo al panorama de originación [de la hipoteca] nacional, es casi un producto trivial", dice.

Todavía se encuentra en los mods de préstamo

Tom Trimbath, escritor independiente, consultor y propietario de vivienda en Clinton, Washington, está agradecido por su hipoteca a 40 años, con su baja tasa de interés y pagos asequibles de aproximadamente $ 900 al mes. Era un salvavidas, que le ofreció su prestamista en 2014 como parte de una modificación de la hipoteca de HAMP después de que los ingresos de Trimbath disminuyeran y no pudiera permitirse el pago de la hipoteca.

Modificar las hipotecas con problemas sigue siendo uno de los últimos usos de las hipotecas a 40 años, dice Gumbinger. Si bien el Programa de modificación asequible para el hogar finalizó en 2016, los programas de modificación flexible de Fannie Mae y Freddie Mac pueden utilizar hipotecas a 40 años para llevar los pagos de los prestatarios a un nivel asequible.

Para Trimbath, el préstamo a 40 años está funcionando bien, especialmente porque no tiene planes de mudarse pronto. "Estoy contento con el presente y dispuesto a aceptar lo que está alineado para el futuro", dice.

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Marilyn Lewis es escritora del personal de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected].