Esta compañía duplicará su pago inicial: ¿cuál es el problema?

Lindsay y Trevor O'Keefe son padres de principios de los años 30 para una familia en crecimiento. De hecho, unas horas antes de que entrevistaran a Trevor, Lindsay había dado a luz a su tercer hijo. Trevor sonaba cansado. Como era de esperar, Lindsay no acudió al teléfono.

Incluso antes de la nueva incorporación de su familia, los O’Keefes vivían en un apartamento sin patio y buscaban mudarse a una casa más grande. Sin embargo, al depender de un solo ingreso, Trevor es un pastor en una iglesia suburbana de San Diego, se les pagó el caro mercado de bienes raíces de la ciudad.

Luego, su prestamista sugirió un proveedor externo que les ayudaría a ahorrar más dinero, pedir menos préstamos y tener un pago mensual más bajo.

Sonaba casi demasiado bueno para ser verdad. Sin embargo, hay una trampa. Por lo general, renuncia a más de un tercio del valor futuro de su hogar.

Hipotecas de apreciación compartida

La compañía que el prestamista recomendó fue Unison, un inversor de capital en la vivienda que se especializa en acuerdos de "apreciación compartida".

Compañías como Unison, otras dos son Patch Homes y Point, permiten a los propietarios aprovechar el capital de sus casas sin solicitar un préstamo; la compañía de inversiones toma una parte del crecimiento en el valor futuro de la vivienda en su lugar.

Pero el programa Unison Homebuyer lleva la idea un paso más allá, al dividir los pagos con los compradores de vivienda.

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"Las hipotecas de reconocimiento compartido nunca han atraído realmente tanta atención", dice Anthony B. Sanders, profesor de finanzas en la Universidad George Mason. Sin embargo, es probable que una versión de la estrategia de asistencia para el pago inicial resulte más atractiva para los prestatarios de hipotecas jumbo, especialmente "si tiene que ingresar a un mercado de viviendas muy caro y no tiene el pago inicial acumulado", dice..

"Creo que cada vez que escuchas por primera vez sobre un grupo de inversión que quiere ayudarte, puedes ser un poco receloso", reconoce O’Keefe. Pero agrega que la presentación de Unison hizo que la pareja tomara conciencia de todos los aspectos del acuerdo.

El acuerdo también le dio a los O’Keefes la capacidad de tener algo de dinero disponible para abordar los problemas de mantenimiento en la casa de ancianos que querían comprar.

Cómo funciona un acuerdo de apreciación compartida

Así es como funciona el programa Unison en un plan de pago inicial del 20%:

• La compañía divide un pago inicial del 20% con usted. Es una inversión, no un préstamo. Usted no realiza pagos a Unison hasta que vende la vivienda o finaliza el plazo del acuerdo, y la empresa no tiene derechos de ocupación.
• Unison toma el 35% del cambio futuro en el valor de la casa.
• Un cargo por transacción, pagado al cierre del préstamo, equivale al 2.5% de la inversión de Unison. Por ejemplo, si Unison proporciona $ 50,000, la mitad del pago inicial del 20% en una casa de $ 500,000, la tarifa sería de $ 1,250.
• Puede volver a comprar el interés de Unison antes de vender.
• O, si vende la casa, devuelve la parte de Unison de la cuota inicial de las ganancias, así como el 35% de la ganancia de valor de la casa.
• Si nunca se muda y finalmente paga la hipoteca, todavía tendrá que pagar la parte de reconocimiento de Unison, más su parte del pago inicial.
• Si la casa no gana valor, simplemente devuelve la parte del pago inicial de Unison.
• Si la casa pierde valor, se deduce del reembolso del pago inicial.

Si remodela su casa y agrega valor a la propiedad, se realizará un ajuste del 100% de ese valor al final del acuerdo.

Los inversores que financian tal programa.

¿Qué tipo de empresa haría una inversión a largo plazo?

"Venimos de un fondo de administración de grandes grupos de activos para fondos de pensiones y donaciones", dice Thomas Sponholtz, presidente y co-CEO de Unison, comenta. Estos inversionistas institucionales tienen marcos de tiempo de inversión que abarcan toda la generación y buscan la diversificación más allá de las acciones y los bonos, que proporciona una inversión en vivienda de los Estados Unidos, agrega.

James Riccitelli, co-CEO de Unison, señala que el programa también les permite a los propietarios mantener más de las ganancias de la venta de su casa actual, por ejemplo, cuando están reduciendo su tamaño.

Ahora, sobre la casa que compraron los O’Keefes. El bisabuelo de Lindsay murió el verano pasado. A la pareja le encantó la idea de mantener la casa en la familia y ahora es la quinta generación que la ocupa.

"Es un gran ajuste para nosotros", dice Trevor O'Keefe.

Para los O’Keefes, una hipoteca de apreciación compartida parecía ser la solución perfecta.

Este artículo fue escrito por Investmentmatome y fue publicado originalmente por USA Today.

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