Según halla un estudio, la propiedad de vivienda se desploma, sigue siendo difícil de alcanzar para muchos

La compra de una casa solía ser el sello distintivo del logro y la estabilidad estadounidenses, un objetivo que muchas familias aspiraban y, en su mayor parte, podían alcanzar.

Sin embargo, las tasas de propiedad de vivienda han estado en un declive de una década desde 2004, cuando alcanzaron su pico máximo de 69% de todos los hogares de EE. UU., A 63.7% para fines de 2015, según el Informe de Vivienda del Estado de la Nación 2016 publicado en junio 22 por el Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de la Universidad de Harvard.

Los propietarios de viviendas que perdieron sus casas debido a una ejecución hipotecaria todavía están luchando para borrar sus registros de crédito para poder comprar otra casa. Mientras tanto, algunos grandes bancos se han alejado de ofrecer préstamos subprime y respaldados por el gobierno y han ajustado significativamente los requisitos crediticios a pesar de las bajas tasas hipotecarias, lo que dificulta mucho que algunos compradores potenciales puedan entrar. "¿Cuánta casa puedo pagar?" Ya no es la pregunta principal que los compradores potenciales deben considerar; es " Cómo ¿Me lo permitiré?

Compare las tasas de hipoteca

Entre las tendencias que están bajando las tasas de propiedad de vivienda están el aumento de los precios de las viviendas, la escasez de viviendas en el mercado y la creciente demanda de alquileres. Los ingresos estancados y la desigualdad salarial, junto con un aumento en el número de hogares de bajos ingresos, también han contribuido.

Chris Herbert, director gerente del Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de Harvard, dice que los hogares que ganan menos de $ 25,000 al año representaron casi el 45% del crecimiento neto en los hogares de EE. UU. Desde 2005 a 2015, hogares que enfrentan los mayores obstáculos para comprar una casa.

"La pregunta no es si las familias querrán comprar casas en el futuro, sino si podrán hacerlo", dice Herbert.

La propiedad de vivienda se resbala más para Gen Xers, afroamericanos

Una mirada más cercana a los números revela una disminución evidente en las tasas de propiedad de vivienda entre dos grupos clave: los afroamericanos y los gen Xers. El estudio del Centro Conjunto encontró que la mayor caída se produjo entre las personas de 35 a 44 años, que ingresaron a sus primeros años de compra de vivienda justo antes y durante la recesión de la vivienda. Sus tasas cayeron casi 11 puntos porcentuales, de 69.2% en 2004 a 58.5% en 2015.

Los propietarios de viviendas de ese grupo de edad fueron los más afectados porque acababan de ingresar a sus primeros años de compra de vivienda justo antes de la recesión y habían comprado en la cima del mercado, dice Danielle Hale, gerente de investigación de vivienda en la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces.

Además, la brecha entre las tasas de propiedad de vivienda en blanco y negro se amplió, a pesar de que ambos grupos vieron una disminución general. El estudio de Harvard halló que de los hogares blancos, el 71.9% era propietario de un hogar, comparado con el 43% de los hogares negros en 2015. La disminución para los hogares negros fue de 6.7 puntos porcentuales desde el máximo en 2004, y para los hogares blancos, 4 puntos porcentuales. Los hogares hispanos que poseen casas disminuyeron en 2.5 puntos porcentuales a 45.6% durante el mismo período.

Una razón clave por la cual las minorías vieron una serie de ejecuciones hipotecarias: fueron dirigidas de manera más efectiva por prestamistas de alto riesgo, dice Barry Zigas, director de política de vivienda para la Federación de Consumidores de América, un grupo de defensa sin fines de lucro con sede en Washington, DC Los estadounidenses e hispanos aumentaron en el período previo al pico de la vivienda en 2004, y luego cayeron cuando la desaceleración afectó más a las hipotecas de alto riesgo.

La disparidad en los ingresos y los requisitos crediticios más estrictos han dificultado que los afroamericanos, quienes nunca han visto su tasa de propiedad de vivienda por encima del 50%, vuelvan a ingresar al mercado como compradores de vivienda. Mientras tanto, los hispanos están cerrando lentamente la brecha con las familias blancas a medida que crece su población, dice Zigas.

Las bajas tasas hipotecarias no atraen a tanta gente como se esperaba

Aunque las tasas hipotecarias se han mantenido muy por debajo del 4% este año, no es suficiente para que las compras de vivienda alcancen los niveles que los analistas de la industria habían pronosticado. Zigas dice que la escasez de inventario, los requisitos de préstamos más ajustados y el lento crecimiento de los ingresos mantienen a muchos potenciales compradores de viviendas al margen, y agrega que los altos niveles de deuda estudiantil y un mercado laboral desafiante para los jóvenes están arrastrando la demanda de viviendas.

En algunos mercados importantes como Denver, la vivienda de nivel de entrada, como los condominios, tiene una gran demanda pero escasea, dice Sarah Riopelle, portavoz de Housing Colorado, una asociación de profesionales de vivienda asequible en el estado. De julio de 2014 a julio de 2015, más de 100,000 personas se mudaron al estado, según la Oficina del Censo de los Estados Unidos.

La construcción de condominios y casas multifamiliares no está a la par con la afluencia de nuevos residentes, dice Riopelle. Para agravar ese problema, es probable que el 70% de los empleos creados en Colorado en los próximos 10 años sean puestos de servicio con un salario anual de $ 36,000 o menos, lo que no es suficiente para que las familias puedan ahorrar y comprar una casa, incluso si las tasas hipotecarias fueran para permanecer baja, señala.

"La mayoría de los que compran una casa por primera vez ven un condominio o casa urbana como un trampolín, pero nuestro mercado carece de ese inventario y está empujando a más personas al mercado de alquiler", dice Riopelle.

Cauto optimismo por el futuro de la vivienda.

Hoy en día, realmente no hay idea de lo que es un mercado de vivienda "normal", y para aquellos que fueron los más afectados por la crisis financiera, las familias de ingresos medios y bajos, la estabilidad aún es fugaz, dice Zigas.

"Las personas de bajos y medianos ingresos tienen ahorros limitados, y las cargas de alquiler son altas, sin mencionar el hecho de que sus horas se han reducido y los salarios no han aumentado, por lo que ahora tienen mucho menos poder para comprar una casa", dice Zigas.

Más del 12% de los propietarios de viviendas a nivel nacional aún están bajo el agua en sus hipotecas, de acuerdo con el Reporte de Equidad Negativa del primer trimestre de 2016 de Zillow. El informe de Zillow encontró que los principales mercados con capital negativo son Chicago (20.3%), Las Vegas (20.2%) y Baltimore (17.2%), lo que agrava una recuperación económica ya de por sí débil, ya que algunas familias continúan luchando después de la recesión.

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Deborah Kearns es una escritora del personal de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.