El CFPB adquiere hipotecas

Desde que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor entró en vigencia en julio de 2010 como parte de la Ley de Reforma y Protección al Consumidor de Wall Street de Dodd-Frank, lanzó una cruzada para mejorar los procedimientos de préstamos hipotecarios y atender las quejas de los consumidores. Una de sus primeras iniciativas, "Saber antes de lo que debe", buscó combinar dos divulgaciones de hipotecas requeridas por el gobierno federal en un solo documento simple, con los costos y los riesgos resaltados, lo que facilita la comparación entre los consumidores.

Con 8 millones de estadounidenses que enfrentan una ejecución hipotecaria desde que estalló la burbuja inmobiliaria a fines de 2006, las preocupaciones sobre las hipotecas son una de las principales prioridades de la CFPB, y ha iniciado una importante revisión del sistema de préstamos hipotecarios. De hecho, el CFPB ha iniciado tantas iniciativas hipotecarias que es muy difícil mantenerlas en orden.

Por suerte para usted, los nerds están aquí para explicar exactamente lo que el CFPB ha estado haciendo últimamente, y lo que podría significar para la regulación y la legislación hipotecaria en el futuro. Siga leyendo para conocer los cuatro principales proyectos hipotecarios en los que el CFPB ha estado trabajando últimamente.

1. Devolviendo el Servicio al Servicio Hipotecario

Los basicos: En abril, el CFPB anunció sus planes para reformar el servicio hipotecario al abordar dos de las principales quejas de los propietarios: errores costosos y la "racha" que muchos han experimentado al tratar de evitar la ejecución hipotecaria. Servicios hipotecarios Quienes cobran los pagos del prestatario en nombre del propietario de un préstamo, generalmente están a cargo del servicio al cliente, las cuentas de garantía, los cobros, las modificaciones de préstamos y las ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, debido a que la mayoría de los prestatarios no eligen a sus prestadores de servicios hipotecarios, y dado que el propietario del préstamo no es el prestamista original, los prestadores han sido acusados ​​de insensibilidad a las necesidades de los consumidores. Incluso antes de la crisis financiera, algunos consumidores se quejaron de las malas prácticas de los administradores y del desorganizado y desordenado registro. El CFPB dice que su objetivo es resolver muchos de estos problemas con algunas reglas nuevas. Específicamente, las reglas bajo consideración incluyen:

• Declaraciones hipotecarias mensuales claras
• Advertencia antes de los ajustes de la tasa de interés.
• Opciones para evitar costosas. Seguro "forzado" (seguro contra riesgos comprado por el administrador para proteger la propiedad)
• Información temprana y opciones para evitar la ejecución hipotecaria
• Pagos inmediatamente acreditados
• Registros actualizados y accesibles.
• Errores corregidos rápidamente
• Acceso directo y continuo al equipo de prevención de ejecuciones hipotecarias del administrador

La controversia: Algunos defensores de los consumidores han criticado las reformas propuestas por el CFPB, insistiendo en que no son lo suficientemente duras. "Hay un límite a lo que puede hacer el CFPB si no establece reglas firmes", dijo Diane Thompson, abogada del Centro Nacional de Derecho del Consumidor, que ha escrito mucho sobre problemas de servicios hipotecarios. Ella calificó las propuestas de la CFPB como "decepcionantes", en particular la regla con respecto a los seguros de vivienda colocados a la fuerza, que a menudo se impone con poca o ninguna notificación y puede enviar a los propietarios de viviendas en situación de incumplimiento o ejecución hipotecaria.

El seguro de colocación forzada es un problema real: es extremadamente costoso y difícil de eliminar de manera oportuna, incluso cuando el consumidor presenta pruebas de tener la póliza de seguro adecuada. Banquero americano encontró que las políticas impuestas por el banco podrían costar 10 veces las tasas normales de mercado, y que muchas de las instituciones financieras más grandes poseen subsidios de seguros colocados a la fuerza. Por lo tanto, algunos creen que la propuesta del CFPB no aborda el alto costo de las pólizas de seguro colocadas por la fuerza, o el conflicto de intereses que surge cuando un banco se contrae para comprar una póliza de seguro costosa.

Bajo la regla propuesta por el CFPB, los bancos y los proveedores de préstamos les darían a los propietarios dos oportunidades para probar que tienen seguro antes de recurrir a un seguro forzado. Los administradores también tendrían que proporcionar al propietario una estimación de buena fe de cuánto costaría la póliza de seguro colocada a la fuerza. Pero, argumenta Thompson, la propuesta no llega lo suficientemente lejos y "parece ser completamente inadecuada para abordar los sobornos o los acuerdos de participación en los beneficios con los afiliados u otros".

2. Asegurarse de que las hipotecas puedan reembolsarse

Los basicos: Las reglas propuestas de CFPB sobre la capacidad de reembolso y la hipoteca calificada (QM) elevarían el estándar para los prestatarios que buscan probar que pueden pagar sus préstamos, de modo que los engañosos y complicados "préstamos mentirosos" que contribuyeron a la crisis financiera de 2008 Evitado en el futuro. La legislación de capacidad de pago requiere que los prestamistas realicen una evaluación razonable y de buena fe de la capacidad del prestatario para pagar el préstamo, y la regla QM define "hipotecas calificadas", que son estructuralmente más seguras y se ajustan a los estándares que lo hacen razonable. esperar que el prestatario pueda pagar el préstamo.

Las reglas, que se propusieron el año pasado en mayo, dieron lugar a unos 1,800 comentarios antes de que finalizara el período de retroalimentación. El CFPB anunció recientemente que nuevamente está aceptando comentarios para recopilar datos adicionales sobre préstamos y costos de litigios para los prestamistas, aunque la ley federal exige que haya finalizado la regla en enero de 2013. Seguirá aceptando comentarios hasta el 9 de julio de 2012..

La controversia: Si bien los proponentes creen que las reglas asegurarán que los prestamistas otorguen préstamos más seguros, a los críticos les preocupa que también hagan que los prestamistas sean más cautelosos, lo que impide que los prestatarios responsables obtengan hipotecas. Los grupos bancarios y de consumidores también han estado preocupados por las limitadas limitaciones que impondría la regla de gestión de la calidad a los prestatarios, que posiblemente establecerían un estándar basado en los ingresos de los prestatarios para determinar cuánto podrían sacar los prestatarios, sin tener en cuenta las variaciones regionales de los precios de la vivienda. Ambos grupos han presionado vigorosamente a la CFPB para alterar la propuesta y hacerla menos limitante.

Mientras tanto, la Asociación Nacional de Cooperativas de Crédito Federales (NAFCU, por sus siglas en inglés) envió recientemente una carta pidiéndole al CFPB que defina una hipoteca calificada como un puerto seguro contra los litigios, lo que sería “el único medio de asegurar que la mayor cantidad posible de prestatarios disfrutará del Las opciones más seguras y asequibles para un crédito sostenible disponibles a través de QM ".

Y luego, varios grupos de la industria, entre ellos la American Bankers Association, Independent Community Banks of America, Mortgage Bankers Association y la National Association of Realtors, pidieron a la CFPB que presentara un panel para discutir cómo los nuevos acreedores hipotecarios afectarían a las pequeñas empresas, que dijeron que se ajustaría a las mejores prácticas regulatorias.

¡Tanto drama! Sin embargo, probablemente se extinguirá pronto, ya que todos los comentarios deberán enviarse antes del 9 de julio. Después de eso, el CFPB puede descifrar la redacción de la legislación finalizada antes de enero.

3.

Los basicos: El CFPB también está trabajando en la actualización de las reglas de compensación del originador de préstamos emitidas por la Junta de la Reserva Federal el año pasado.

Los prestatarios pueden pagar puntos, expresados ​​como un porcentaje del monto del préstamo, a cambio de una tasa de interés más baja. (Por ejemplo, un prestatario podría pagar 1 punto, o $ 1,000, en un préstamo de $ 100,000, y recibir una tasa del 3.5 por ciento en lugar del 4 por ciento). Las nuevas reglas requerirían que los prestamistas realmente reduzcan la tasa de interés si se pagan los puntos, así como ofrecer un préstamo sin puntos para que los prestatarios puedan comparar otras ofertas. El CFPB también prohibiría las tarifas de originación, conocidas como "puntos de originación", que varían con el tamaño del préstamo y se confunden con los puntos de descuento con demasiada facilidad.

El CFPB dijo que aún está considerando otorgar una exención a la provisión de puntos y tarifas, lo que permitiría a los consumidores pagar ciertos puntos y tarifas por adelantado en transacciones de préstamos al por mayor y al por menor cuando el acreedor compense al originador de préstamos (LO), siempre y cuando las tarifas de originación no varían con el tamaño del préstamo.

La controversia: Durante una reunión de un día de duración en mayo, representantes de la CFPB y la Asociación Nacional de Corredores de Hipotecas (NAMB, por sus siglas en inglés) se sentaron para hablar sobre la compensación de LO. El CFPB advirtió que debe realizar cambios en los planes de compensación actuales para enero de 2013, o no se permitirían tarifas para el origen de la hipoteca, según lo estipula la Ley Dodd-Frank.

"Cuando se les preguntó a [el CFPB] si estaban haciendo estudios sobre la compilación de LO [originación del préstamo], dijeron que todos sus estudios eran anteriores a la compaía de LO", dijo Valerie Saunders, de RE Financial Services. "¿Por qué lo están haciendo ahora? Porque tenemos una bomba de tiempo. Algo debe suceder antes del 21 de enero de 2013 o la capacidad de cobrar puntos, tarifas y puntos de descuento va a desaparecer ".

El CFPB ha dicho que está recopilando información sobre el tema y escuchará los comentarios de la industria hipotecaria. Pero los representantes hipotecarios continúan refunfuñando sobre su autoridad. Un reciente memorando de la firma de abogados K&L Gates describió la situación de la compensación de LO y advirtió que los cambios del CFPB podrían "crear choques sísmicos" en la industria.

"Si bien el CFPB parece estar dispuesto a tratar de evitar una" reestructuración significativa "de los precios de los préstamos hipotecarios, sus restricciones propuestas sobre los puntos de descuento y las tarifas de originación en las transacciones pagadas por los acreedores, tal como se describe anteriormente, siguen siendo severas y, de ser adoptadas, crearían sus propias incertidumbres. incluso si los consumidores pueden elegir cómo pagar su préstamo hipotecario ", escribió Kris Kully, de K&L Gates.

4. Combinación de los documentos TILA / RESPA (o, causando mucho alboroto por los formularios)

Los basicos: La consolidación de dos revelaciones de hipotecas federales clave, la revelación de la Ley de Verdad en los Préstamos (TILA) de dos páginas y la revelación de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (también conocida como Declaración de Liquidación HUD-1) fue la primera parte de la CFPB Sepa antes de que usted deba "campaña. En enero, el CFPB probó dos prototipos diferentes para el formulario de divulgación de cierre recién consolidado, que fueron apodados Butternut y Hemlock. Ambos fueron diseñados para indicar de manera clara y sencilla los términos del préstamo adquirido, el costo de los servicios necesarios para cerrar el préstamo y cualquier condición y requisito, lo que facilita a los consumidores encontrar y comprender la información de la hipoteca que necesitan.

La controversia: Las revelaciones de TILA y RESPA detallan dos pasos relacionados, pero diferentes, en el proceso de la hipoteca: préstamos hipotecarios y compras de viviendas. El presidente y director ejecutivo de NAFCU, Fred Becker, ha señalado que el formulario consolidado requeriría que las cooperativas de ahorro y crédito completen la parte RESPA del documento, lo que plantearía desafíos.

"La mayoría de las cooperativas de crédito no tienen la experiencia existente en el personal para llevar a cabo esta tarea", dijo. "Además, dada la complejidad y las responsabilidades legales, este no es el tipo de trabajo para el cual un empleado existente podría ser fácilmente capacitado".

Becker agregó que a la NAFCU también le preocupaba el mandato conflictivo de que los prestamistas cumplieran con los estándares más estrictos al tiempo que permitía a los prestatarios proporcionar menos información por adelantado. "NAFCU cuestiona si es prudente o justo que el CFPB haga que los prestamistas cumplan con estándares aún más estrictos (con respecto a los proveedores de terceros, al mismo tiempo que reduce la cantidad de información y la cantidad de tiempo que el prestamista tiene para realizar la diligencia debida y revisar el solicitud."

El CFPB parece estar reflexionando sobre los comentarios que ha recibido, y ha dicho que pretende lanzar un borrador de propuesta antes del 21 de julio.

Primeros pasos hacia una mejor protección del consumidor para las hipotecas.

Estas cuatro iniciativas ilustran cómo el CFPB ha comenzado a revisar el proceso de la hipoteca, incluso ante la oposición. En el futuro, podemos esperar ver más regulaciones propuestas para la industria hipotecaria, e incluso alguna legislación finalizada en enero de 2013, aunque no sin un cabildeo vigoroso y protesta en todos los pasos de los defensores de los consumidores, bancos y representantes de la industria hipotecaria. Es un proceso que implica mucho escuchar, revisar y proponer, pero aquí está la esperanza de que también habrá algunos pasos reales hacia adelante con nuevas políticas a partir del próximo año.