Invertir en bienes raíces: ahorrar dinero en propiedades de alquiler

Si alguna vez ha considerado invertir en unas pocas propiedades de alquiler, ahora puede ser un buen momento. Los precios siguen siendo bajos, pero han estado en alza. Según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, el precio promedio de una vivienda existente en un área metropolitana de los EE. UU. Creció un 13,7% entre julio de 2012 y julio de 2013, la última en una racha de 17 meses de aumentos de precios año tras año. Los nuevos propietarios pueden elegir entre las propiedades que es probable que aprecien y una gran cantidad de posibles inquilinos.

El agente de bienes raíces con licencia Pat Mueller cita algunas de las razones de esta tendencia: “Muchas familias han perdido sus hogares debido a una ejecución hipotecaria y están ingresando al mercado de alquileres por primera vez en años. Las hipotecas también son más difíciles de obtener ahora, por lo que hay menos personas que califican para una nueva ".

Cuantas más habilidades traiga a la mesa y más tiempo tenga para dedicarse a sus propiedades, más rápido podrá obtener un retorno de su inversión. Pero invertir en alquileres también puede ser desastroso (o demasiado estresante para que valga la pena) sin experiencia. Aquí hay tres profesionales a los que puede consultar sobre su nueva propiedad, y qué puede hacer para mitigar cuánto le cuestan:

Personal de mantenimiento

Es posible que deba contratar a un especialista para algunos trabajos en su alquiler. Si necesita nuevos puntos de venta o tuberías nuevas, por ejemplo, contrate a un electricista, fontanero o contratista autorizado. Los operarios generalmente abordan tareas más pequeñas y manejables, como:

• Pintura y remoción de pintura.
• Reparación de paneles de yeso
• Reparaciones menores de electrodomésticos (reparación de inodoros o grifos con fugas, entre otros)
• Instalación de baldosas o pavimentos, molduras, ventanas, puertas.
• Acabado de cubiertas, armarios y otros artículos de madera.

Cuando puedes omitirlo: Usted podría hacer cualquiera (o todos) de estos proyectos usted mismo si tiene tiempo e interés en aprender. Por supuesto, esto solo funciona si usted vive relativamente cerca de sus alquileres y es lo suficientemente flexible como para darles servicio a corto plazo. Y si está dispuesto a responder a las inundaciones ocasionales del sótano a las 5 AM.

Ahorros promedio: Cualquier tarifa base o costo por hora varía de una ubicación a otra, pero a nivel nacional, puede esperar gastar un promedio de $ 60 a $ 85 por hora en costos de reparación. En general, cuesta menos contratar un personal de mantenimiento individual que un personal de mantenimiento empleado por una empresa. Espere un cargo adicional si su trabajo requiere un viaje a la tienda para comprar materiales.

Gerente de propiedad residente

Como propietario de un puñado de propiedades, puede ser capaz de administrarlas usted mismo, pero si desea ayuda, un solo administrador residente probablemente sea más rentable que una compañía de administración de propiedades. Los gerentes residentes pueden:

• Servir como manitas
• Anuncie vacantes en sus unidades
• Mostrar apartamentos a posibles inquilinos
• Revisar las solicitudes de alquiler
• Recoger alquileres

Cuando puedes omitirlo: Nuevamente, cuanto más cerca esté de sus propiedades y cuanto más tiempo libre tenga, menos probabilidades tendrá de necesitar un administrador. Las obligaciones de ser jefe también reducirán el tiempo de ahorro en el mantenimiento.

Ahorros promedio: El salario medio nacional para los administradores residenciales es un poco más de $ 25 por hora. Investigue los salarios en su comunidad y ajústese a la responsabilidad que asumirá su gerente.

Agente de bienes raíces

Una vez que haya puesto sus finanzas en orden y haya realizado su propia investigación sobre el (los) vecindario (s) que está considerando, puede comunicarse con un agente de bienes raíces para mostrarle las propiedades potenciales. También puede solicitar que un agente de bienes raíces muestre las unidades una vez que estén listos para alquilar.

Cuando puedes omitirlo: Depende. Incluso si eres un local, o has investigado a fondo los vecindarios que estás considerando, un agente de bienes raíces es un gran recurso para un comprador de alquiler por primera vez. Los agentes de bienes raíces tienen acceso a datos y estadísticas que no están necesariamente disponibles para el público en general y es posible que los compradores primerizos no conozcan todas las preguntas correctas. Usar un agente de bienes raíces para llenar sus vacantes es menos obvio, dependiendo de sus otros compromisos de tiempo o si planea contratar a un gerente residente que podría hacer lo mismo.

Ahorros promedio: Como comprador de propiedades de alquiler, como al comprar su propia casa, los vendedores generalmente pagan la mayoría, si no todas, las tarifas de los agentes inmobiliarios del comprador. En este caso, Mueller señala que hay pocas razones para no trabajar con un agente de bienes raíces. Para obtener ayuda para llenar sus unidades, los servicios de un agente de bienes raíces le costarán entre un 10-20% de la renta de la unidad por mes. Mueller recomienda entrevistar a varios corredores antes de tomar su decisión final.

La línea de fondo

Como nuevo propietario, no necesariamente puede controlar la flexibilidad de su horario o la cantidad (y el costo) de reparaciones inesperadas en sus propiedades. Los alquileres son una inversión a largo plazo. Sin embargo, para maximizar las ganancias de sus nuevos alquileres, puede comprar cerca de su casa y comenzar poco a poco. Mueller recomienda comenzar con solo una o dos propiedades. Esto le permitirá maximizar el tiempo que gasta en las necesidades de sus propiedades y minimizar la cantidad que tendrá que pagar a cualquier otra persona.

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Imagen de la casa cortesía de Creative Commons.