Hipotecas: Los fundamentos

Con un ARM, sus pagos hipotecarios podrían aumentar si las tasas de interés aumentan y usted no puede o no está dispuesto a vender o refinanciar. Podría ser desastroso si no estás preparado.

Hipoteca no conforme: Las agencias gubernamentales Fannie Mae y Freddie Mac terminan comprando o respaldando la mayoría de las hipotecas. Pero Fannie y Freddie solo tratarán con préstamos de hasta $ 453,100 (aunque más altos en mercados más caros). Las hipotecas más grandes son “no conformes”. Estas a menudo vienen con tasas de interés más altas.

Cómo calificar para la mejor tasa de interés

En términos generales, varios factores externos influyen en la tendencia de las tasas a lo largo del tiempo, incluidas las compras de activos de la Reserva Federal, la demanda de vivienda y el mercado secundario de valores respaldados por hipotecas. Pero la mayor parte de lo que afecta sus posibilidades de obtener la mejor tasa en un momento dado está bajo su control.

Al decidir si corre un buen riesgo por su dinero, los prestamistas estudiarán sus ingresos, puntaje de crédito, historial de empleo, activos líquidos, pago inicial, el tipo de propiedad que está comprando y su valor. Aquí hay pasos específicos que puede tomar para ayudar a su causa:

1. Conozca su puntaje de crédito

Su puntaje de crédito es la base de su perfil financiero personal. Fair Isaac Corp. (FICO) otorga la calificación más utilizada y lo califica en cinco áreas diferentes, cada una de las cuales representa un porcentaje de su calificación. Estos son:

• historial de pago (35%)
• dinero adeudado (30%)
• Duración del historial de crédito (15%)
• Tipos de crédito en uso (10%).
• nuevo crédito (10%)

Los puntajes FICO van de 300 a 850; Cuanto mayor sea la puntuación, mejor. Los mejores candidatos tienen bajos saldos de tarjetas de crédito y préstamos, y una larga historia de pagos a tiempo y cuentas de crédito en curso, así que asegúrese de que su informe de crédito esté libre de errores. Puede acceder a él sin costo en annualcreditreport.com, donde puede ver una copia cada año de cada una de las tres agencias de informes de crédito (Experian, TransUnion y Equifax). Si encuentra errores, contacte a la empresa para corregirlos.

2. Salir de la deuda

Demasiada deuda te hace un mal riesgo. Los prestamistas examinan su relación deuda-ingreso, o DTI, para determinar si calificará para la mejor tasa de interés actual. Baje su DTI pagando su plástico. Esto probablemente aumentará su puntaje FICO también.

3. Prepare sus documentos financieros

En 2014, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor implementó reglas que lo protegen de los préstamos para los cuales no está calificado, por lo que será menos probable que sufra un impago de la hipoteca. Como resultado, los prestamistas están bajo más presión para revisar con diligencia sus registros financieros. Observarán escrupulosamente sus ingresos, activos, deudas y cuentas de crédito. Si ven algo fuera de lo común, solicitarán explicaciones, así que mantenga registros abundantes. Una factura limpia de salud financiera lo ayuda a calificar para una tasa de interés hipotecaria baja.

4. Piensa en los puntos de bloqueo de la hipoteca

Con un bloqueo de tasa, el prestamista se compromete a darle una tasa de interés específica, incluso si su préstamo aún no se ha cerrado. Lea la Guía del Consumidor de la Reserva Federal para los bloqueos de hipoteca para obtener más información.

Otra forma de reducir su tasa hipotecaria es pagar "puntos" (esencialmente, una cantidad fija en dólares de intereses pagados) a cambio de reducir su tasa de interés durante la vida del préstamo en una cantidad determinada. Un "punto" equivale al 1% del monto de su hipoteca. Esta estrategia es generalmente más beneficiosa cuanto más tiempo permanezca en su hogar. Los puntos también pueden ser deducibles de impuestos.

Préstamos FHA

Un préstamo FHA se refiere a un préstamo hipotecario que está asegurado por la Administración Federal de Vivienda. Los préstamos de la FHA están diseñados específicamente para compradores de vivienda por primera vez y generalmente solo requieren un pago inicial mínimo del 3.5%. Son típicamente hipotecas fijas a 30 años.

Los préstamos de la FHA son muy atractivos para quienes compran una vivienda por primera vez y es posible que no puedan pagar el 20% del pago inicial deseado que viene con una hipoteca convencional. Imagina que encuentras una casa que realmente amas por $ 300,000. Puede pagar los pagos mensuales, pero no un pago inicial de $ 60,000 más los costos de cierre. Si pones un 3.5%, solo deberías gastar $ 10,500 por adelantado.

Los préstamos de la FHA pueden parecer demasiado buenos para ser verdad, y hay un problema. Debido a que está reduciendo menos del 20%, tendrá que pagar dos formas de seguro hipotecario.

Primero, pagará una prima de seguro hipotecario por adelantado del 1.75% del préstamo. Por ejemplo, en una hipoteca de $ 240,000, pagará $ 4,200. Esto generalmente se incluye en la hipoteca, por lo que es posible que no tenga que pagar de su bolsillo.

En segundo lugar, pagará una prima anual de seguro hipotecario, que se cobra mensualmente. La tarifa puede fluctuar y su pago puede variar. Supongamos que la prima anual actual es de 0.80% para un préstamo por menos de $ 679,650 y un plazo de más de 15 años. Con esa hipoteca de $ 240,000, terminaría pagando $ 1,920 al año, o $ 160 por mes.

Tenga en cuenta que puede considerar refinanciar su hipoteca para deshacerse del préstamo de la FHA una vez que tenga suficiente capital en la vivienda para hacerlo.