3 meses, 3 tendencias de vivienda: compradores rápidos, tasas más altas, aprovechando el capital

La compra de vivienda seguirá siendo competitiva desde julio hasta septiembre, con la ventaja de los compradores que actúan rápido. Y a medida que aumentan las tasas hipotecarias, algunos propietarios se sentirán obligados a utilizar su capital en lugar de refinanciar o vender. Aquí hay tres tendencias hipotecarias y de vivienda que se deben observar a medida que el verano de 2018 se desliza hacia el otoño:

• Las ventas de viviendas disminuirán en el tercer trimestre, creando una apertura para compradores de casas asertivos.
• Después de subir durante la primera mitad del año, las tasas hipotecarias podrían seguir subiendo, o al alza.
• El aumento en las tasas hipotecarias mantendrá algunas casas fuera del mercado, alimentando la demanda de líneas de crédito con garantía hipotecaria.

Los compradores de vivienda deben aprovechar la oportunidad

En un año típico, las ventas de viviendas alcanzan su punto máximo en junio y luego disminuyen en el tercer trimestre. Pero muchas casas permanecen en el mercado desde julio hasta septiembre. La competencia entre compradores es más o menos igual, e incluso se ha reducido un poco.

Si prioriza la compra de una casa durante las vacaciones este verano, el consejo de Terri Robinson es que se mueva rápido. Robinson, un agente de bienes raíces en Ashburn, Virginia, dice que la ventaja competitiva es para los compradores que no postergan las cosas. Si una propiedad deseable sale a la venta al comienzo de la semana, no espere que todavía esté en el mercado el sábado.

"Siempre esté listo para correr e ir y verlo", dice Robinson.

Y ayuda saber cuánta casa puede pagar.

Stephanie Fix, una agente en el mercado del área de Denver, describe cómo los compradores pueden mejorar sus posibilidades:

• Obtener la aprobación previa de una hipoteca.
• Haga el mayor pago inicial posible, incluso si no es el 20%.
• Contrate a un agente experimentado que esté conectado a la red con otros agentes locales, lo cual es importante cuando busque casas adecuadas y cuando negocie.
• Use un agente hipotecario que se tome el tiempo para responder preguntas.

Los usuarios primerizos pueden informarse sobre los programas estatales para compradores de vivienda por primera vez diseñados para ellos. Además de los programas estatales especializados, la Administración Federal de Vivienda y el Departamento de Asuntos de Veteranos ofrecen préstamos FHA y VA, que son populares entre los compradores de vivienda por primera vez por sus términos flexibles y tarifas competitivas.

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Las tasas hipotecarias tienden a subir

Las tasas hipotecarias han aumentado este año y algunos observadores predicen que seguirán aumentando en el tercer trimestre.

La tasa promedio de la hipoteca a tasa fija a 30 años subió más de medio punto porcentual en los primeros seis meses de 2018, terminando junio en 4.72%. Pocas personas, si las hay, en la industria esperan que las tasas hipotecarias caigan, pero están divididas acerca de si las tasas seguirán subiendo o se quedarán donde están.

La Asociación de Banqueros Hipotecarios y la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces esperan que las tasas hipotecarias aumenten aproximadamente dos décimas de punto porcentual más a fines de septiembre, ya que la creación de empleos sigue siendo sólida y la Reserva Federal aumenta las tasas a corto plazo.

No todos están convencidos de que las tasas hipotecarias seguirán subiendo. Fannie Mae, la empresa patrocinada por el gobierno que compra hipotecas a prestamistas, espera que las tasas se mantengan cerca del nivel actual para el resto de 2018.

Michael Moskowitz, presidente de Equity Now, un prestamista hipotecario en la ciudad de Nueva York, cree que las hipotecas se mantendrán casi igual debido a la debilidad de las economías europea y china, lo que podría llevar a los inversionistas a buscar la seguridad de comprar deuda estadounidense, manteniendo un límite en las tasas de interés.

Robinson, el agente en Virginia, dice que su consejo para los compradores de vivienda es "no se preocupe por el aumento de las tasas de interés, ¿de acuerdo? Porque en este momento, los ingresos también están subiendo, y las tasas de interés siguen siendo históricamente bajas ".

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Los renovadores recurren a HELOCs

Cualquier posible comprador o economista de vivienda le diría que no hay suficientes viviendas en venta. Puede señalar con el dedo muchas causas de la escasez de viviendas, y una de ellas es el aumento de las tasas hipotecarias.

Se llama bloqueo de tasa: los propietarios de viviendas se muestran reacios a vender sus casas y abandonar sus tasas hipotecarias.

El razonamiento es así, dice Mark Fleming, economista en jefe de First American, una compañía de seguros de títulos, servicios de liquidación de hipotecas y datos de bienes raíces: "Estoy sentado en una hipoteca a tasa fija a 30 años con tasa de interés de 30 años, y Ir y vender mi casa, tendré que obtener una nueva hipoteca en una casa nueva al 4.5%. Incluso si comprara una casa exactamente al mismo precio que la que acabo de vender, me costaría más al mes vivir allí. ¿Por qué moverse?

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Para satisfacer el deseo de mudarse a casas más bonitas o más grandes, los propietarios de viviendas con llave pueden renovar o construir adiciones.

Una forma popular de pagar las mejoras es con una línea de crédito con garantía hipotecaria o HELOC. Es una segunda hipoteca que le permite pedir prestado contra el patrimonio de la vivienda, que es la diferencia entre el valor de la vivienda y el monto adeudado de las hipotecas.

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El mercado "está preparado para un fuerte cambio hacia la utilización de HELOC, ya que les permite a los prestatarios aprovechar el aumento de capital mientras se mantienen las tasas de interés de primer nivel históricamente bajas", según un informe de la compañía de tecnología hipotecaria Black Knight.

Las tasas de interés de los HELOC son variables y aumentan cuando la Reserva Federal aumenta las tasas a corto plazo. Si bien el efecto lock-in desalienta a los propietarios de viviendas a refinanciar sus hipotecas primarias, el número de nuevas cuentas HELOC aumentó un 14% año tras año en el primer trimestre de este año, según los datos más recientes disponibles, según ATTOM Data Solutions.

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