Ventas de casas financiadas por el vendedor llamadas depredadoras

Para las familias de bajos ingresos que buscan desesperadamente una casa propia, la financiación del vendedor puede parecer demasiado buena para ser cierta. Un préstamo hipotecario de "arrendamiento con opción a compra" o "sin verificación de crédito" puede parecer un escape bienvenido del aumento de alquileres y el cumplimiento del sueño de ser propietario de una vivienda.

Sin embargo, muchas de estas ofertas pueden ser contratos a plazos de la tierra disfrazados, préstamos financiados por el vendedor que funcionan más como contratos de alquiler que como hipotecas tradicionales.

Dichos "contratos de escritura" o "acuerdos de venta a plazos" pueden atribuirse a prácticas de préstamos abusivos que datan de casi un siglo, cuando los acuerdos se dirigían a las comunidades afroamericanas. Hoy en día, los esquemas a menudo son administrados por firmas de inversión sin escrúpulos de Wall Street que están descargando carteras de casas embargadas y "comunidades de color amenazantes", así como inmigrantes, según un informe publicado el jueves por el Centro Nacional de Derecho del Consumidor, una organización sin fines de lucro.

Tratos de tierra "construidos para fallar"

Los contratos de tierras con frecuencia se ofrecen a los prestatarios más vulnerables financieramente que viven con ingresos limitados, dice el NCLC.

"Estos contratos de terrenos están diseñados para fracasar, ya que los vendedores ganan más dinero al encontrar una manera de cancelar el contrato para agitar a muchos posibles propietarios de viviendas a través de la propiedad", dice el nuevo estudio.

Pero las compañías involucradas en estas "transacciones tóxicas", como las llama el centro legal, no son los prestamistas hipotecarios de marca reconocida por la mayoría de los consumidores.

"Así que parecen ser compañías privadas, y algunas de ellas han establecido una cantidad de LLC diferentes y una especie de compañías fantasmas que están usando para enmascarar cuántas propiedades poseen", Sarah Bolling Mancini, abogada de la ley de Boston. Centro y co-autor del informe, dijo Investmentmatome. "Lo que estamos aprendiendo es que muchos de ellos tienen respaldo de capital privado o respaldo de fondos de cobertura".

Calcule su pago mensual de hipoteca

Propiedades presentadas a compradores de vivienda por primera vez

Mancini dice que las casas a menudo se comercializan localmente, instando a los posibles prestatarios a "convertirse en propietarios". Los letreros de venta leen: "Si desea convertirse en el propietario de esta casa, llame a". Algunas casas se anuncian en línea, especialmente en sitios de listados como Craigslist.

"La mayoría de la gente cree que se está convirtiendo en un propietario con un préstamo hipotecario", dice Mancini. "El encanto de convertirse en un comprador de primera vivienda es muy poderoso".

Las propiedades se venden como está. A menudo son casas embargadas y casi inhabitables. "No es raro ver a un inversionista comprar una casa en una subasta por $ 5,000 y venderla días más tarde en un contrato de tierras (sin reparaciones) por $ 30,000", afirma el estudio.

Los compradores ansiosos a menudo no logran obtener valoraciones independientes de las propiedades y también renuncian a las inspecciones de viviendas.

Responsabilidades de propiedad de vivienda sin los derechos y protecciones.

El plazo del préstamo puede extenderse tanto como el de una hipoteca convencional (30 años), pero el proceso de desalojo no está sujeto a las reglas de una ejecución hipotecaria típica. El decomiso puede venir rápidamente, con el vendedor manteniendo todos los pagos, desalojando al comprador y encontrando rápidamente a otro propietario de esperanza.

"El contrato generalmente tiene una cláusula que dice que si no cumple con un pago, el vendedor puede cancelar el contrato o, en algunos casos, se denomina" pérdida "en lugar de una ejecución hipotecaria", dice Mancini. "A pesar de que las personas piensan que se están convirtiendo en propietarios y han asumido todas las responsabilidades de ser propietario de una vivienda, no tienen ninguno de los derechos y protecciones que acompañan a ser un propietario".

Con una hipoteca tradicional, si puede ponerse al día con sus pagos atrasados, es posible que pueda restablecer su préstamo hipotecario. "Hay un derecho a remediar el incumplimiento", dice Mancini. Por lo general, no tiene ese derecho en un contrato de tierras, donde el retraso en el pago puede desencadenar un desalojo, más como para un inquilino que para un propietario.

Buscando una solución a las "transacciones tóxicas"

Las ofertas abusivas de contratos de instalación de tierras se pueden encontrar en todo el país, dice el NCLC, pero son más frecuentes en los mercados de viviendas con grandes suministros de viviendas de bajo costo y en áreas donde los residentes tienen dificultades para obtener una hipoteca tradicional.

Las ciudades más afectadas citadas en el informe incluyen a Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; y Filadelfia. El estudio cita datos del Censo del 2009, el último disponible, que dice que 3.5 millones de personas tenían contratos de instalación de terrenos para comprar una casa ese año. La organización sin fines de lucro dice que es probable que la cifra sea mucho mayor hoy.

Las leyes estatales que regulan los contratos de instalación de tierras varían ampliamente. El NCLC está instando a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, un organismo de control del consumidor patrocinado por el gobierno, a implementar regulaciones para tales transacciones, que incluyen:

• Requerimientos de inspecciones independientes.
• Obligaciones de tasaciones de terceros.
• La divulgación de la carga financiera y la tasa de porcentaje anual en los contratos de tierras.
• Proporcionar protecciones para la terminación anticipada.

Mancini recomienda que los compradores de vivienda por primera vez intenten calificar para un préstamo hipotecario tradicional de un banco o cooperativa de crédito, en lugar de optar por lo que podría ser una oferta de riesgo financiada por el vendedor.

Más de Investmentmatome Comparar las tasas de hipoteca Encuentra un corredor de hipotecas ¿Cuánta casa puedo pagar realmente?

Hal Bundrick es un redactor de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @halmbundrick