Cómo evitar quedarse atascado con un dud de propiedad de alquiler

Por Jim Ludwick, CFP

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Si está pensando en comprar una propiedad de ingreso residencial o convertir su residencia actual en un alquiler, es posible que desee volver a pensar. Un acuerdo que se ve bien en la superficie puede terminar costándole dinero.

Poseer propiedades de ingresos residenciales tiene muchas ventajas. Los pagos de renta de su inquilino pueden pagar o incluso cubrir sus pagos de hipoteca, y usted puede acumular capital mediante la apreciación de la vivienda mientras obtiene deducciones de impuestos sobre los intereses y la depreciación de la hipoteca.

Pero también hay desventajas. Debe cobrar el alquiler y realizar llamadas de emergencia, o pagarle al administrador de la propiedad para que lo haga. Tiene que coordinar con inquilinos y trabajadores para hacer reparaciones, a veces desde una distancia. También pueden surgir vacantes y otros problemas de no pago.

Estos inconvenientes no son insignificantes. Por eso es importante tomarse el tiempo para evaluar cuidadosamente el potencial de una propiedad. Como antiguo corredor de bienes raíces comerciales y propietario de propiedades de alquiler, sé que muchas propiedades de alquiler son realmente buenas inversiones. Pero para encontrarlos, es importante descartar propiedades inviables lo más rápido posible.

Una forma de hacer esto es por lo que yo llamo la estrategia "10/1/1". Si una propiedad no está a la altura de esta métrica, descártela en favor de las que sí lo hacen.

Aplicando la prueba 10/1/1

Los tres números se refieren a la cantidad de meses de pagos de alquiler en un año necesarios para cumplir con tres requisitos diferentes: un fondo de gastos, un fondo de vacantes y un fondo de mantenimiento.

10: El primer número representa la cantidad de pagos mensuales de alquiler que debería poder cobrar en un año para pagar los gastos de un año. Estos gastos incluyen pagos de hipotecas, impuestos sobre bienes inmuebles, seguro de propiedad del propietario y costos de administración, incluido el pago a un administrador de la propiedad para que se encargue de los deberes del propietario, si así lo desea. Si no puede cubrir los gastos de un año con 10 meses de alquiler, eso es una buena señal de que debe rechazar el acuerdo.

1: El primero 1 es el pago de la renta dedicado a un fondo de vacante, para cubrir los gastos cuando se detiene el cheque de la renta y otro no comienza de inmediato. Después de tres meses de renta en su fondo, puede comenzar a pagar este pago de alquiler como ganancia, siempre y cuando se haya ocupado del segundo 1.

1: El segundo 1 es el pago de la renta que se destina a un fondo separado para pagar los costos de mantenimiento. Tener tres meses de alquiler en el banco para este propósito suele ser suficiente.

En la práctica, esto significa que después de tres años de cubrir todos sus gastos y acumular gradualmente un fondo suficiente para posibles vacantes y costos de mantenimiento, puede comenzar a embolsarse parte del flujo de efectivo del alquiler como ganancia. De esta manera estará cubierto contra gastos inesperados.

Si una propiedad no puede cumplir con estos criterios, o si no se siente cómodo esperando tres años para construir un cojín adecuado, es mejor dejarlo ahora, en lugar de descubrir más tarde que el acuerdo no fue tan prometedor después de todo.

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