Fannie Mae y Freddie Mac: ¿Cómo será la reforma?

A principios de agosto, el presidente Obama abogó por una "reducción" de Fannie Mae y Freddie Mac durante varios años. El discurso completo está aquí.

¿Qué significa esto para las principales empresas hipotecarias patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac? Ahora que lo peor de la crisis hipotecaria está detrás de nosotros (esperamos), y el mercado de casas está finalmente empezando a recuperarse, el esfuerzo por destruir a Fannie y Freddie como los conocemos, para bien o para mal, se ha convertido en una prioridad bipartidista..

El presidente no es el primero en hacer esta propuesta de una manera remota. El ex secretario del Tesoro Tim Geithner también propuso reducir sustancialmente la huella de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) en el mercado hipotecario. A principios de este año, los republicanos en la Cámara de Representantes promulgaron una legislación que efectivamente acabaría con Fannie y Freddie. Y en el Senado, Bob Corker y Mark Warner introdujeron una legislación que resultaría en una revisión sustancial de cómo el gobierno y la industria privada interactúan con respecto a las hipotecas de viviendas.

Instantánea: Un poco de Fannie y Freddie Historia

Para entender a dónde vamos, es útil entender dónde hemos estado y cómo hemos llegado a donde estamos.

En 1934, ante la devastadora crisis de liquidez frente a la Gran Depresión, el Congreso creó la Administración Federal de Vivienda y la autorizó a crear una entidad que proporcionaría un mercado secundario sólido para ayudar a mejorar la liquidez en el mercado hipotecario. Esta entidad debía comprar hipotecas de bancos y otros prestamistas, proporcionándoles dinero en efectivo que pueden dar la vuelta y prestar nuevamente.

Luego, el Congreso fundó la Asociación Hipotecaria Nacional Federal en 1938.

En 1968, el gobierno decidió dividir la entidad en dos. La Asociación Nacional Hipotecaria del Gobierno (GNMA), o Ginnie Mae, permaneció dentro del gobierno, mientras que Fannie Mae privatizó, al menos en teoría.

En realidad, sin embargo, los inversionistas de Fannie Mae, y los prestatarios, para el caso, se beneficiaron de una gran ambigüedad estratégica con respecto a la naturaleza de una garantía gubernamental rumoreada.

En la superficie, no había garantía del gobierno. A través de sus prospectos y de las declaraciones públicas de los líderes políticos, los inversionistas de pequeña escala recibieron avisos formales de que no habría un rescate de los contribuyentes si Fannie y Freddie se encontraban en una situación difícil.

Sin embargo, muchos en la industria de la inversión recibían un mensaje diferente de los representantes de la inversión de Fannie y Freddie, quienes decían, cuando se les preguntaba, 'ambos sabemos que el gobierno intervendrá y apuntalará estas inversiones'. Y así, la teoría de la 'implícita' La garantía 'de las inversiones GSE nació.

Como dicen, una cosa llevó a la otra, y cuando el colapso de la burbuja de Dot.com creó una pérdida de fe en la renta variable, y el colapso coincidió con una acumulación masiva de ahorros, en gran parte de Asia, todo lo que el capital tenía que ir a alguna parte. Y así fue: ofreció precios de bienes raíces más allá de toda razón en la década de 2000, y después de un frenesí de compras clásico en el que los estándares de suscripción de hipotecas salieron por la ventana mientras los prestamistas luchaban por encontrar un uso productivo para la avalancha de ahorros que se abrían camino a través Mercado, toda la casa de naipes se derrumbó.

Y resultó que, la garantía implícita de Fannie y Freddie se hizo explícita, ya que el contribuyente se vio obligado a intervenir para apuntalar a los dos gigantes hipotecarios para evitar que la liquidez se agotara por completo.

La reforma es ahora una prioridad bipartidista

Así que ahora que se ha llamado al farol masivo de "garantía implícita", muchos en ambos lados del pasillo están pidiendo un cambio. Los republicanos en el Congreso han pedido la eliminación de Fannie y Freddie como los conocemos, y ahora el Presidente Obama también está pidiendo algo nuevo.

"Durante mucho tiempo, a estas compañías se les permitió obtener grandes ganancias comprando hipotecas, sabiendo que si sus apuestas salían mal, los contribuyentes se quedarían con la bolsa", dijo el presidente. "Fueron 'cabezas las que ganamos, colas que pierdes'", dijo el Presidente en Phoenix la semana pasada.

En general, el presidente Obama está pidiendo una reducción gradual del rol de los GSE en la compra de hipotecas a prestamistas, en el transcurso de unos cinco años. Algo menos que eso, y existe un riesgo considerable de una interrupción en el flujo de liquidez en que los bancos confían para permitirles seguir prestando.

En su lugar, Obama está pidiendo un papel más importante para el capital privado. En teoría, los mismos inversionistas que ahora están comprando obligaciones hipotecarias con garantía para sus fondos de pensión, fondos de cobertura y fondos mutuos pueden cambiar gradualmente su compra para comprar directamente de los prestamistas, en lugar de hacerlo a través de las GSE.

El presidente también está exigiendo que cualquier acuerdo que firme con el tiempo "debería preservar el acceso a productos hipotecarios seguros y simples, como la hipoteca a tasa fija a 30 años".

Ahí es donde se pone peligroso. El mercado actual en el que la hipoteca a tasa fija a 30 años es un elemento básico ampliamente disponible de los préstamos hipotecarios surgió en un entorno en el que los bancos sabían que tenían un comprador listo para sus hipotecas conformes, y los mercados también sabían que Ginnie Mae estaba a su lado para garantizar Intereses y capital en hipotecas calificadas.

La hipoteca a 30 años puede ser segura para los propietarios.Pero no son muy seguros para los prestamistas, a menos que el mercado secundario y las garantías gubernamentales estén listas. Los prestamistas asumen un gran riesgo de inflación y una gran cantidad de préstamos de tasa de interés y reinversión durante 30 años.

Además, el préstamo a 30 años a tasa fija no existe mucho fuera de los Estados Unidos. Sin un Fannie y Freddie, la mayoría de los otros países desarrollados dependen mucho más de las hipotecas de tasa variable, o emiten préstamos más cortos con pagos globales, y la necesidad de refinanciar cada tanto para revertir la nota, o ambas cosas.

Además, si bien las prácticas en Europa varían según el país, generalmente hay un respaldo del gobierno para mantener la liquidez y alentar los préstamos.

El Presidente, por cierto, ha cambiado de rumbo, en comparación con los demócratas anteriores. Mientras que los republicanos en general habían estado presionando por un aumento en las tarifas cobradas a los prestamistas para proporcionar una garantía, los demócratas en el Congreso históricamente se opusieron a la medida, tratando de mantener bajos los costos de los préstamos finales para maximizar el crecimiento en la propiedad de viviendas. El presidente, sin embargo, ahora está pidiendo un aumento en las tarifas cobradas al prestamista. De la historia del New York Times:

Después de años en los que la anteriormente formidable Fannie Mae y Freddie Mac y sus aliados en el Congreso bloquearon las propuestas que requerían algún tipo de honorarios o primas de riesgo, Obama está solicitando que se pague una evaluación al gobierno sobre el valor de los valores respaldados por hipotecas.

Según sus propuestas, los ingresos de una evaluación ayudarían a financiar la ayuda para los prestatarios y la construcción de casas y propiedades de alquiler que los estadounidenses de bajos ingresos pudieran pagar.

El enfoque de Obama fue la propiedad de la vivienda. Pero enfatizó la necesidad de una vivienda de alquiler más asequible más que antes. Los defensores han pedido un "rebalanceo" de los subsidios del gobierno, que dicen que han estado demasiado orientados hacia la propiedad de la vivienda y en su mayoría benefician a los ricos.

"En el período previo a la crisis, los bancos y el gobierno a menudo hacían que todos se sintieran como si tuvieran que ser propietarios de una casa, incluso si no estaban listos y no tenían el pago", dijo Obama. "Eso es un error que no debemos repetir", dijo.

"En su lugar, vamos a invertir en viviendas de alquiler asequible".

Si los responsables políticos aún quieren colgarse de la hipoteca de tasa fija a 30 años como pilar del mercado inmobiliario estadounidense, un papel importante para el gobierno es casi una certeza, incluso después de que Fannie y Freddie se hayan recuperado por completo. El Center for American Progress detalla algunas de las ideas que parecen haber encontrado apoyo bipartidista, el principal de los cuales es un nuevo "garante público" que no compra y vende hipotecas directamente, sino que simplemente garantiza los pagos, lo que elimina parte del riesgo. La ecuación para los prestamistas - por una tarifa. Una matriz más detallada de 26 propuestas en competencia está aquí. La propuesta de Obama está cerca de la propuesta de Campbell-Peters, que ha estado flotando por un par de años:

El mercado hipotecario será financiado y propulsado por capital privado. Habrá una garantía gubernamental en su lugar, y será explícita, no implícita. El gobierno operará un fondo de reserva, utilizando el capital de las comisiones cobradas a los prestamistas. El contribuyente eventualmente también apoyará el fondo de reserva, pero solo después de que todos los inversionistas privados hayan sido eliminados por primera vez. Mientras tanto, Fannie y Freddie se colocan en la administración judicial, y sus activos totales se reducen a $ 250 mil millones o menos dentro de los cinco años de su promulgación.

Es probable que el Congreso no promulgue nada hasta el 2015. Hay propuestas en conflicto por ahí, pero como este plan es el que tiene más probabilidades de sobrevivir a un veto presidencial, esperamos algo cercano al pase Campbell-Peters. Esto es cierto incluso si los republicanos logran retomar el Senado a mediados del 2014.

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