Cerrar la brecha de propiedad de vivienda requiere más que cambios en la calificación crediticia

El año pasado, hubo una sensación de optimismo de que los nuevos refinamientos de calificación crediticia podrían ayudar a abordar los desafíos que enfrentan los solicitantes de hipotecas minoritarias al comprar una casa y comenzar a reducir la brecha de propiedad de vivienda en la nación.

Pero tomará más que solo cambios en la calificación crediticia. Una razón es que reinventar los estándares de información crediticia como parte del proceso de la hipoteca es un proceso glacial, y hasta ahora se ha avanzado poco.

Y mientras que los estándares de préstamo, otro componente clave para cualquier aprobación hipotecaria, se han aliviado un poco recientemente debido a una economía en crecimiento y una industria de la vivienda totalmente recuperada, la propiedad de viviendas de raza negra todavía está rezagada con respecto a la propiedad de los blancos, por un amplio margen.

Entonces, ¿qué se necesita para reducir la brecha de propiedad de vivienda? ¿Y qué puede hacer ahora para impulsar el sistema de préstamos hipotecarios a su favor?

Brecha de propiedad de vivienda en los Estados Unidos.

En general, la tasa de propiedad de vivienda en el país ha bajado, pero para los negros, se ha desplomado. Y la brecha en la propiedad de viviendas entre negros y blancos se está ampliando.

El porcentaje de estadounidenses que poseen una casa bajó a 63.4% en 2016, es decir, 5.6 puntos porcentuales por debajo del máximo en 2004, y la tasa más baja de propiedad de vivienda en más de 50 años, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard.

De 2004 a 2016, la tasa de propiedad de vivienda para los negros bajó 7.5 puntos porcentuales, mientras que para los blancos cayó 4.0 puntos porcentuales, según el centro. La tasa de propiedad de vivienda hispana cayó 2.1 puntos porcentuales.

Cambios de informes de crédito en el lugar

Fannie Mae, la empresa patrocinada por el gobierno que proporciona capital a los préstamos hipotecarios, a fines de 2016 comenzó a integrar "datos crediticios de tendencia", una instantánea multimillonaria de los patrones de pago de los consumidores. Los defensores de la incorporación de estos datos en un proceso de suscripción de préstamos dicen que proporciona información sobre cómo un consumidor administra la deuda al mostrar los cambios en los saldos de crédito y los montos de pago. Los prestatarios que regularmente pagan el crédito revolvente podrían beneficiarse particularmente.

Fannie también implementó parámetros para los solicitantes que califican sin puntajes de crédito. El hermano de Fannie, GSE, Freddie Mac, introdujo una capacidad de calificación crediticia propia. Los cambios permitieron la consideración de los prestatarios sin una puntuación de crédito, pero con historiales de pago de vivienda, como el alquiler, así como otras referencias de pago.

La difícil tarea de obtener la aprobación de una hipoteca es aún más difícil para quienes no tienen una calificación crediticia que son "crédito invisible", un problema que los solicitantes minoritarios podrían enfrentar, según datos de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

"Aproximadamente el 15% de los negros e hispanos son invisibles en comparación con el 9% de los blancos y asiáticos", dice un informe de 2015 de la CFPB. "Estas diferencias se observan en todos los grupos de edad, lo que sugiere que estas diferencias se materializan temprano en la vida adulta de estos consumidores y persisten a partir de entonces".

Sin embargo, las actualizaciones de informes de crédito solo pueden impulsar tanto el cambio. La disponibilidad de crédito - la probabilidad de que los prestamistas otorguen un préstamo - también es la clave.

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Hipotecas y disponibilidad de créditos.

Karan Kaul, investigador asociado del Centro de Políticas de Financiación de la Vivienda en el think tank del Instituto Urbano, dice que es difícil determinar qué es lo que hace que la disponibilidad de crédito sea mayor o menor.

"Hay docenas de factores que intervienen en la aprobación de una hipoteca: el puntaje FICO, el préstamo a valor, el DTI son solo algunos de los factores", dice Kaul. Y luego agregue a la combinación de ingresos, deuda, activos líquidos y tendencias de ahorro prevalecientes.

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Para medir el acceso a las hipotecas, el Urban Institute creó un índice de disponibilidad de crédito basado en su análisis de los préstamos para la compra de una vivienda que probablemente dejarán de pagar. Según el instituto, cuanto más alto sea el porcentaje de tasas de incumplimiento de préstamos, mayor es el riesgo que asumen los prestamistas y más cerca se acerca la industria de préstamos hipotecarios a las "normas de préstamos razonables" o las anteriores.

"La disponibilidad de crédito [para todos los prestatarios] mejoró en 2017", dice Kaul. "Sin embargo, hay algunas cosas que recordar. "Todavía estamos en una fase en la que el riesgo crediticio asumido por el mercado hipotecario es muy pequeño en comparación con los estándares crediticios razonables de principios de la década de 2000".

De acuerdo con Kaul, desde 2001 hasta fines de 2003, los prestamistas aún eran prudentes al otorgar préstamos, y las tasas de incumplimiento de las hipotecas, entonces del 11% al 14%, estaban dentro del promedio histórico. Así es como el Instituto Urbano define "estándares de préstamos razonables".

Fue justo después de este período cuando "comenzó la locura", dice, y los prestamistas asumieron niveles extremos de riesgo, lo que finalmente llevó a una ola de incumplimiento de préstamos y al desplome del mercado inmobiliario.

"Cuando comparas dónde estamos hoy con los estándares razonables, puedes duplicar la cantidad de riesgo que el mercado está tomando en este momento", dice Kaul.

Los incumplimientos de préstamos están actualmente justo por debajo del 6%.

Que puedes hacer ahora

La calificación crediticia y los estrictos estándares crediticios son factores que afectan a todos los prestatarios.¿Cómo se puede obtener una hipoteca en este entorno?

Primero, asegúrese de que está demostrando los comportamientos que recompensan los avances en los informes de crédito, dice Joe Mellman, vicepresidente senior y líder de negocios hipotecarios de TransUnion.

“Por ejemplo, pagando saldos rotatorios a lo largo del tiempo. O pague su tarjeta de crédito por completo cada mes, en lugar de cargar un saldo. O nunca exceder su límite de crédito ", dice. "Estos son comportamientos financieramente saludables que pueden beneficiar a todos los consumidores, incluidas las minorías, los veteranos y los compradores de vivienda por primera vez, cuando se utilizan datos de tendencias para determinar el acceso a la hipoteca".

Luego, asegúrese de que su solicitud de hipoteca se procese con estas ideas de crédito avanzadas. Eso significa preguntar a los prestamistas si usan sistemas de suscripción que permitan datos de crédito con tendencia y referencias de crédito no tradicionales.

"Parece que hay un interés general en la industria de las hipotecas para explorar datos crediticios alternativos y su capacidad para abrir de manera segura el acceso a los consumidores que lo merecen", dice Mellman. "Otras industrias, como las tarjetas de crédito y los préstamos para automóviles, están demostrando el impacto potencialmente positivo que pueden tener los datos de crédito alternativos".