Cómo las tasas hipotecarias del 8% cambiarán la imagen de propiedad de vivienda |

A pesar de una economía en constante mejora y un optimismo en torno a los mercados bursátiles, el sector de la vivienda sigue en un profundo caos. La crisis de ejecuciones hipotecarias continúa requiriendo tiempo para desenredarse: según los niveles alarmantes de las ejecuciones hipotecarias en 2009 y 2010, el exceso de viviendas sin vender puede demorar varios años en reducirse.

Por más penoso que parezca, varios otros recientemente han entrado en juego factores, y es probable que afecten al sector de la vivienda en los próximos trimestres y años, lo que empujará al factor de ejecución hipotecaria a un segundo plano. Y una vez más, Fannie Mae y Freddie Mac están en el centro de atención mientras los inversores debaten sobre dónde irán las tasas de interés y, posteriormente, las tasas hipotecarias a partir de aquí.

Fannie, Freddie y la Fed

En las últimas semanas, La administración de Obama unió fuerzas con aquellos en el Congreso que creen que los prestamistas hipotecarios Fannie Mae (la Asociación Federal de Hipotecas Federales) y Freddie Mac (la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos Hipotecarios) son parte del problema, no parte de la solución. Ambas empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) proporcionaron cientos de miles de millones de dólares en garantías de préstamos a bajo interés, y la mayoría cree que ayudaron a crear el ambiente que condujo al boom inmobiliario insostenible.

Como un número creciente de legisladores bipartidistas En cuanto a reducir abruptamente tanto a Fannie Mae como a Freddie Mac, podríamos estar avanzando hacia un cambio profundo en el mercado de la vivienda. Actualmente, Fannie Mae y Freddie Mac tienen un propósito importante: proporcionar a los bancos locales fondos federales que luego se prestan a los propietarios. Si estas organizaciones se reducen (o se eliminan por completo, como esperan los legisladores), los prestamistas tendrán acceso limitado a los fondos federales. Y si los bancos se ven obligados a utilizar más de su propio capital para prestar, exigirán tasas de interés más altas para compensar su propio mayor riesgo.

Tasas de interés más altas = menos compradores. Y menos compradores significa que los precios de la vivienda pueden caer aún más. Aquí está el por qué.

Digamos que una pareja joven quiere comprar una casa de $ 200,000 con un 10% de pago inicial. Para financiar los $ 180,000 a tasas de interés actuales de aproximadamente 5%, estarían considerando un capital mensual de $ 966 e intereses (antes de impuestos y seguro).

Pero si las tasas subieran al 8%, como muy bien podrían, el pago mensual ascendería a $ 1,320. Y alguien que intenta comprar una casa de $ 400,000 pagaría $ 800 más por mes si las tasas aumentaran de 5% a 8%.

[Si está listo para comprar una casa, use nuestra Calculadora de hipotecas para ver cuál será el pago mensual de capital e intereses.]

¿Fin de una era?

Uno de los forros plateados de la reciente la crisis económica fue que el desplome de los precios de la vivienda los hizo mucho más asequibles. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el índice de asequibilidad de la vivienda aumentó de 137.8 en 2008 a 174.6 en 2010. (Un valor de 100 significa que una familia con un ingreso nacional mediano tiene ingresos suficientes para calificar para una hipoteca sobre un El índice superior a 100 significa que una familia que gana el ingreso medio tiene ingresos más que suficientes para calificar para un préstamo hipotecario en una casa de precio mediano, suponiendo un pago inicial del 20%. La caída de los precios de la vivienda ayudó, pero cayeron las tasas de interés, que ahora están empezando a tender más alto. Según mis cálculos, un aumento de la tasa de interés al 8% anularía todas las ganancias que el índice NAR publicó en los últimos años.

¿Por qué estoy obsesionado con el 8%? No es solo el factor de Fannie y Freddie. Su retirada del mercado empujaría las tasas hipotecarias a la marca del 7%, pero el resto del empuje vendría de una mejora esperada en la economía que elevaría las tasas de interés en todos los ámbitos, tal vez por 100 a 200 puntos base en la próxima algunos años (es decir, un aumento de la tasa de interés del 1% al 2%).

En términos generales, una actividad económica más fuerte genera expectativas de precios más altos. La Reserva Federal, que tiene un papel clave en el establecimiento de las tasas de interés, tiende a elevar las tasas cuando se fortalece una economía. Es importante tener en cuenta que las tasas hipotecarias siguen las tasas de los bonos del Tesoro a 10 años, y esas tasas a largo plazo están dictadas por el mercado de bonos y no por la Reserva Federal. Sin embargo, cuando la Fed aumenta las tasas a corto plazo, aún ejerce una fuerte influencia indirecta sobre la dirección de las tasas de las hipotecas.

Lo que significa para los compradores de viviendas

Las implicaciones son claras para los potenciales compradores de viviendas. Si planea comprar una casa y tendrá que pedir prestado fuertemente, este es un buen momento para cerrar un préstamo, especialmente mientras los precios de la vivienda permanecen bajos. Si no puede pagar un pago inicial en este momento, no hay necesidad de entrar en pánico. En su lugar, concéntrese en continuar acumulando un anticipo, y piense en buscar una casa más modesta de lo que originalmente había imaginado. Para agregar otro obstáculo, los prestamistas ahora están solicitando un aumento de los pagos iniciales de hasta 20% o 30%, un gran cambio con respecto a los días en que bajó un 5%. Eso significa que los posibles compradores de viviendas necesitarán más tiempo para acumular ahorros antes de lanzarse.

Pero si tienes mucho dinero en el mercado de valores o en otro lugar, no debes apurarte porque a medida que los préstamos se vuelven más difíciles de obtener., las tablas cambian a favor de aquellos que pueden pagar en efectivo. Tendrá menos competencia para la vivienda que está buscando comprar, y si las tasas más altas ahogan realmente la demanda, es posible que esté buscando más bajadas de precios para la vivienda en el futuro.

Si ya posee una casa y usted se apresuró a pagar su hipoteca, es posible que desee apalancarse una vez más, ya que las tasas de endeudamiento siguen siendo muy bajas en comparación con los estándares históricos. El efectivo que reciba en el refinanciamiento puede obtener un rendimiento mayor en un fondo indexado administrado pasivamente o en acciones con un elevado dividendo que el que ganaría en vivienda. Si la inflación vuelve a asomar, como algunos esperan en los próximos años, el bloqueo de una hipoteca del 5.5% se ve cada vez mejor a medida que la inflación sube y baja.

El sector de la vivienda se ve afectado por tantas variables que es imposible saber exactamente cómo se desarrollarán las tasas de interés, los precios de las viviendas y la demanda en los próximos años. Pero las acciones de Fannie Mae, Freddie Mac y la Reserva Federal sin duda tendrán que ver en los próximos meses.

[Obtenga más información en la función Investing Answers: Cómo protegerse del aumento de las tasas de hipoteca.]