Cómo obtener una hipoteca inversa

Vale la pena explorar una hipoteca inversa si desea utilizar parte de la equidad de su hogar en la jubilación, y planea quedarse en su hogar en el futuro inmediato. Haga su tarea para que sepa qué esperar antes de obtener una hipoteca inversa.

Aquí hay algunas preguntas comunes (y respuestas) para ayudarlo a solicitar y obtener una hipoteca inversa.

¿Dónde consigo una hipoteca inversa?

La mayoría de las hipotecas revertidas se emiten como hipotecas de conversión de capital de vivienda, o HECM, que están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda. Así que querrá elegir un prestamista aprobado por la FHA. Los prestamistas de hipotecas inversas que no pertenecen a HECM ofrecen sus propios productos, pero no tienen las mismas protecciones al consumidor que los HECM.

¿Cómo califico para un HECM?

Debe cumplir con los siguientes requisitos de la FHA para obtener un HECM:

• Tienes 62 años o más
• Usted y / o un cónyuge elegible, que debe ser nombrado en el préstamo incluso si él o ella no es un co-prestatario, viven en la casa como su residencia principal. Un cónyuge "elegible" significa que usted está legalmente casado antes de solicitar una hipoteca inversa.
• No tienes deudas federales morosas.
• Usted es dueño de su casa o tiene una gran cantidad de capital en ella
• Usted asiste a una sesión de asesoría obligatoria con un consejero de HECM aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
• Su casa cumple con todas las normas de propiedad de la FHA y los requisitos de inundación
• Continúa pagando todos los impuestos a la propiedad, el seguro de propietarios y otros costos de mantenimiento del hogar mientras viva en el hogar.

¿Cómo evalúa un prestamista mi solicitud?

Su prestamista realizará una evaluación financiera que incluye retirar su crédito, evaluar su historial de pagos y los préstamos hipotecarios pendientes, y asegurarse de que no tenga embargos de activos activos ni deudas federales.

Los prestamistas también requieren declaraciones de ingresos (401 (k), pensión, Seguro Social, recibos de sueldo si aún está trabajando, etc.) que demuestren que puede pagar los costos continuos de la vivienda.

Finalmente, el prestamista ordenará una tasación de la propiedad para determinar cuánto vale su casa y cuánto puede pedir prestado en una hipoteca inversa.

¿Por qué necesito hacer consejería HECM?

La asesoría obligatoria lo ayuda a comprender mejor los entresijos de una hipoteca inversa de un profesional independiente neutral, dice Cara Pierce, especialista en financiamiento de vivienda de Clearpoint Credit Counseling Solutions, una agencia de asesoría HECM aprobada por HUD.

"Como asesores, no recibimos sobornos y, de hecho, no hablamos con el prestamista", dice Pierce. "Explicamos los hechos (verrugas y todo) y dejamos que los consumidores tomen la decisión".

Debido a que está tomando un préstamo contra el patrimonio de su casa, es importante comprender hasta qué punto una hipoteca revertida podría agotar ese capital con el tiempo, dependiendo de la cantidad que tome prestada y el valor de su casa, señala Pierce.

¿Cuánto puedo pedir prestado?

El límite máximo de endeudamiento de HECM de la FHA es de $ 679,650. Pero la cantidad que puede sacar con una hipoteca inversa variará dependiendo de la edad del prestatario más joven (o cónyuge no prestatario elegible), las tasas de interés actuales y el valor de tasación de su hogar, dice Pierce.

La cantidad total que puede sacar en una hipoteca inversa se denomina “límite de capital inicial”. En el primer año, tendrá un límite del 60% de su límite de capital inicial (según lo determine su prestamista). La única excepción: si tiene un monto de hipoteca existente que supera el 60% de su límite de capital inicial, un HECM le permite sacar más del 60% para pagar el préstamo en su totalidad más el 10% de su límite de capital inicial en efectivo Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar?

Esto variará de un prestamista a otro, pero generalmente puede esperar cerrar una hipoteca revertida dentro de 30 días, dice Rob O'Dell, planificador financiero de Coyle Financial Counsel en Naples, Florida. La evaluación puede ser la parte más larga del proceso, porque algunos mercados tienen una escasez de tasadores de propiedades y una alta demanda, señala O'Dell.

¿Cómo y cuándo se distribuirán mis fondos?

Tiene algunas opciones para sus desembolsos (eso es lo que la FHA llama a los pagos que recibirá), y aquí es donde entra en juego una planificación financiera adicional. La evaluación de sus otras fuentes de ingresos de jubilación y los costos de atención médica a largo plazo, por ejemplo, afectará la forma en que elija recibir sus fondos de hipoteca inversa. La FHA ofrece dos tipos de préstamos inversos: una hipoteca de tasa ajustable y una hipoteca de tasa fija.

Con un ARM, puede elegir entre estas opciones de pago:

• Tenencia: Establezca pagos mensuales durante el tiempo que usted (o su cónyuge elegible) permanezca en el hogar
• Término: Establecer pagos mensuales por un período de tiempo fijo
• Línea de crédito: Pagos no especificados cuando los necesite, hasta que haya agotado sus fondos
• Tenencia modificada: Una línea de crédito y pagos mensuales establecidos mientras usted o su cónyuge elegible vivan en la casa
• Término modificado: Una línea de crédito y pagos mensuales establecidos por un período fijo de tiempo de su elección

Con una hipoteca de tasa fija, obtendrás una suma global única una vez que cierres el préstamo. Querrá tener un plan sólido en el lugar de cómo utilizar los ingresos, ya sea para pagar deudas, gastos de vida o facturas médicas, por ejemplo

¿Qué próximos pasos debo tomar?

Muchas personas desconfían de las hipotecas revertidas, dice O'Dell, porque han oído hablar de las elevadas tasas de originación y las historias de horror de los cónyuges que fueron desalojados después de que el prestatario muriera. Pero eso fue antes de la implementación de las recientes reglas de la FHA que protegen a los consumidores de manera más amplia, dice.

Algunas de esas reglas incluyen limitar la cantidad permitida en el primer año, limitar los honorarios de originación del préstamo a $ 6,000 y permitir que los cónyuges no prestatarios elegibles permanezcan en la casa después de que el prestatario fallezca o se mude a un centro de atención a largo plazo.

Existen riesgos para revertir las hipotecas, por lo que debe hacer su investigación, comunicarse con un consejero aprobado por HUD y elegir un prestamista HECM aprobado por la FHA.

La FHA no asegura préstamos de prestamistas no aprobados, por lo que no hay garantía de que obtenga las mismas protecciones, como dejar que un cónyuge no prestatario elegible permanezca en la casa después de su muerte, si usa una.

Deborah Kearns es una escritora del personal de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.