Compradores de vivienda por primera vez: ¿Es hora de considerar el alquiler con opción de compra?

Una casa de alquiler con opción a compra, o un contrato de alquiler con opción de compra, puede parecer la solución perfecta para el comprador de vivienda que no puede conseguirlo. Tal vez su crédito necesite algunos retoques, o aún no tiene un pago inicial en el banco. Un contrato de arrendamiento-compra puede llevarlo a una casa propia mientras usted resuelve los detalles de compra, ¿verdad?

Sí, pero nadie dice que será fácil.

En primer lugar, no es un slam dunk financiero. Es probable que pague mucho más por adelantado, y además de su alquiler, pagará una tarifa de prima de alquiler, una cantidad adicional que se aplica a la compra potencial.

Aún tendrá que ahorrar para el pago inicial al mismo tiempo que paga las facturas y pule su puntaje de crédito para calificar para comprar la casa antes de que finalice el contrato. Tal vez lo peor de todo es que las tarifas de la prima de alquiler que ha estado acumulando como dinero para la compra se pueden perder si finalmente no puede eliminar todos los obstáculos para comprar.

“La compra de arrendamiento para bienes raíces no es tan simple como la tienda de alquiler con opción a compra en el vecindario, así que no asuma que funcionan igual”, dice Glenn S. Phillips, CEO de Lake Homes Realty en Pelham, Alabama. Phillips ha trabajado en contratos de alquiler con opción a compra como propietario, así como con su firma de bienes raíces en varios estados. “Muchas personas, incluidos algunos agentes con licencia, no se dan cuenta de los 'errores' legales de los contratos de arrendamiento y compra mal diseñados. Esto puede llevar a la pérdida de dinero, tiempo e incluso a costos legales elevados ".

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Cómo funciona un contrato de arrendamiento-compra o alquiler con opción a compra

Por supuesto, ningún acuerdo de bienes raíces (alquiler con opción de compra o compra directa) es un asunto simple. Pero las compras de arrendamiento pueden ser particularmente difíciles de navegar.

Algunos acuerdos se estructuran como opciones de arrendamiento: usted alquila la casa y tiene una opción no vinculante para comprarla eventualmente. Un acuerdo de arrendamiento-compra de vivienda es más definitivo, con un precio de compra fijo y un marco de tiempo limitado. Con ambos, asegúrese de entender:

• Es probable que pague un depósito sustancial, además de los costos iniciales habituales, como un depósito por mascota, y que tenga un pago mensual de arrendamiento (el alquiler) con un cargo adicional (la prima del alquiler que se acumula como dinero de garantía).
• Los pagos de arrendamiento pueden o no aplicarse completamente a la compra.
• Es posible que los pagos de la prima de alquiler no sean reembolsables si no terminas de comprar. En la mayoría de los casos, los contratos se estructuran de modo que si la compra no se lleva a cabo, el propietario de la propiedad mantiene todos los pagos.
• Las leyes estatales varían, por lo que necesitará un abogado de bienes raíces de su lado.

"Un enfoque alternativo para un solo contrato de arrendamiento-compra es utilizar tres contratos", agrega Phillips. “Uno de ellos es un acuerdo estándar de compra de bienes raíces que tiene una fecha de cierre que puede tardar meses o años. El segundo es un contrato de alquiler estándar para el período de tiempo anterior a la compra. Y el tercer contrato es un acuerdo de opción de compra que indica bajo qué condiciones se le da crédito al comprador por los pagos de arrendamiento en el momento de la compra ".

En este escenario, la opción de compra puede incluir un requisito para que el comprador le pague al propietario cierta cantidad de dinero, un depósito, que no es reembolsable. A cambio, el propietario saca la casa del mercado.

"Esto parece complicado, pero en realidad puede ser un enfoque legal mucho más limpio y, una vez entendido, evitar la confusión para todas las partes", dice Phillips.

¿El alquiler con opción a compra puede ser un camino hacia la propiedad de vivienda?

Los contratos de alquiler con opción a compra no pueden eliminar todas las barreras para la propiedad de vivienda. Por ejemplo, si el comprador no puede pagar un pago inicial mínimo, o si los pagos mensuales de alquiler son un tramo financiero, es dudoso que alguna vez llegue a la mesa de cierre para una compra.

"No empieces por un camino que está condenado desde el principio", aconseja Phillips.

Lola Audu de Comstock, Michigan, ha sido corredora de bienes raíces por más de 20 años y tiene experiencia en arrendamientos que contienen opciones de compra. Y por lo que ha visto, los resultados no han sido buenos.

"En mi experiencia, nunca han logrado una compra", dice Audu. “Los compradores que no pueden financiar una compra a menudo no son los mejores candidatos para ser propietario de una vivienda. Los problemas de crédito y pago inicial son problemas fundamentales, estructurales. Deben ser corregidos antes de comprar una casa en lugar de intentar comprar a través de un contrato de arrendamiento y trabajar en temas de financiamiento ".

Ella dice que los acuerdos de compra-arrendamiento a menudo se convierten en "experiencias de alquiler glorificadas".

"Cuando la emoción inicial de estar en una casa desaparece, el comprador ya no tiene el incentivo para continuar haciendo lo necesario para hacer las correcciones necesarias para obtener financiamiento", dice Audu.

Phillips of Lake Homes está de acuerdo: "Nuestra experiencia es que el arrendamiento con opción de compra rara vez se convierte en una compra. Si parece un acceso directo a la propiedad de vivienda, no lo es ”.

Aunque, dice, nunca digas nunca: “Tengo una propiedad en este momento donde tengo un inquilino a muy largo plazo que creo que se convertirá en una compra. Esta es una excepción, y no comenzamos con nada más que un simple contrato de arrendamiento, luego discutimos una posible compra más adelante ".

Algunas empresas quieren reinventar la propiedad de alquiler con opción a compra

Así que la ruta de alquiler con opción a compra parece ser un camino sinuoso lleno de baches.Parece que es casi imposible llegar de aquí (alquilar) a allí (ser propietario). Pero al menos un par de compañías quieren cambiar el panorama de arrendamiento-compra.

Imagine encontrar una casa en venta en su mercado, una que realmente le guste, y pedirle a alguien que la compre y se la vuelva a alquilar con una opción de compra. Eso es lo que hace Home Partners of America.

El proceso comienza con una solicitud inicial y una tarifa no reembolsable de $ 75. Si se aprueba su solicitud de precalificación, envía una solicitud completa, que implica la obtención de un informe de crédito. Entonces Home Partners le informa el alquiler mensual máximo para el que califica.

Desde allí, contacta a un agente de bienes raíces y encuentra una casa en la que está interesado, y Home Partners negocia una compra. La empresa paga en efectivo, lo que generalmente facilita una rápida transferencia de propiedad. Luego firma un contrato de arrendamiento de un año con Home Partners, así como un acuerdo de derecho de compra que detalla el precio que pagará por la casa si ejerce su opción de compra. También pagará un depósito, que generalmente asciende a dos meses de alquiler.

Usted tiene la opción de comprar la casa al precio predeterminado en cualquier momento dentro de los próximos tres a cinco años, pero solo está comprometido a arrendar la casa por un año.

La compañía actualmente presta servicios a residentes en 34 ciudades en 18 estados, incluidos California, Texas, Colorado y Florida. Afirma haber comprado $ 1 billón de bienes raíces para poner a más de 9,000 personas (¡y 2,500 mascotas!) En "arrendar con el derecho de comprar" casas.

HomeLPC es otra empresa de alquiler con opción a compra, aunque actualmente ofrece su programa solo en California y Texas. Pero la firma apunta a servir a 20 estados a finales de 2016.

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Hacer un movimiento con un acuerdo de compra-opción

Tal vez un acuerdo de opción de compra puede eliminar un par de cargas de camiones en movimiento en el camino hacia la propiedad de vivienda. Es una perspectiva atractiva: múdate a una casa ahora, resuelve las arrugas para que puedas calificar para comprar y, finalmente, cierres el trato sin empacar otra caja.

Puede que no sea fácil, pero encontrar una manera de romper la tuerca de la vivienda propia puede hacer que valga la pena todo el esfuerzo.

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Hal Bundrick es un redactor de Investmentmatome, un sitio web de finanzas personales. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

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